안녕하세요.

반짝반짝 빛나는 재이리입니다. 💕

투자 물건을 찾다보면

최저가 중에 월세 낀 매물들,

혹시 보신 적 있으신가요?

아마 굉장히 많이 보셨을 거예요.

저희같은 전세레버리지 투자자들은

월세가 끼어 있는 매물은

투자금이 많이 들어 접근이 어렵기에

아예 포기하시는 분들이 많이 계십니다.

하지만

월세 낀 매물을 전략적으로 활용하면?

의외의 곳에서 더 좋은 매물

혹은 더 저렴한 가격으로

투자 기회를 찾을 수 있습니다.

마치 남들이 보지 않는 보석을

캐내는 것처럼 말이죠!ㅎㅎ

오늘은

월세 낀 매물에서

투자 기회 찾는 방법

에 대해 함께 알아보고자 합니다.

1. WHY

왜 월세 낀 매물을?

#1. 전세 전환 가능성이

높은 매물이 존재할 수 있습니다.

보통 신축 아파트 중 중심지에서 약간 벗어난

애매한 위치에 있는 단지들에서 월세 비율이 높습니다.

월세 매물들은 임차인의 의사에 따라

전세 전환 가능성이 있기에

잘 보셔야 합니다.

임차인과 혹은 부사님과의 대화 중

월세에서 전세 전환을 원한다는 것을

알게 된 경우

열심히 매매가, 조건 협상을 하고 빠르게

투자 가능한 매물로 바꿀 수 있습니다.

아니, 월세 보증금 정도는 가벼우니까

협상이 잘 되려나? 싶으실 텐데요.

매도인마다 다르지만

각자의 사정으로 매도를 내놓게 되는데

일부 매도인들은 현금 유동성이 어려워

집을 팔아야 하는 상황일 수 있습니다.

월세보증금을 내어줄 돈 조차 없고

DSR 한도 초과로

반환대출 혹은 주담대와 같은

추가 대출이 더이상 불가능한

매도인분들도 꽤 있습니다.

이런 매물은 협상을 통해

조건을 유리하게 가져올

가능성이 크겠죠ㅎㅎ

임차인 입장에서도

매월 빌리던 공간에서 장기적으로

월세보다 더 안정적인 거주지로

바꾸는 것과 같습니다.

우선 전세 전환 가능성을 확인하면

적극적으로 투자 가능 후보로

올릴 수 있습니다.

#2. 자금 계획이 유연해집니다.

월세 낀 매물의 경우

월세 보증금 정도만을

중도금으로 활용할 수 있기 때문에

계약금과 중도금만으로도 상황에 따라

잔금 시기를 넉넉히 확보할 수

있는 것이 장점입니다.

예를 들어 기존 전세입자라면

전세퇴거와 새로운 세입자가

동시에 진행 되어야 하기에

잔금일 협상이 어려울 수 있지만

5천/100만원 월세 낀 매물의 경우

계약금과 중도금으로

월세 보증금 5천 + a, 약 1억 정도로도

매도인 입장에서는 보증금 내어줄 돈이

해결된 것이라 협상 가능성이 생기게 됩니다.

급한 월세 매물이 급매로 나왔을 때

대출 활용을 최소화하면서도

보다 안정적인 투자가 가능해지는 거죠 :)

2. HOW TO

월세 매물,

두 가지를 반드시 확인하세요!

1. 퇴거 가능성 확인

월세 낀 매물은 반드시 먼저

'내일이라도 나갈 수 있는 분인지'

'계약이 1년 이상 남아서 계약 때문에

이사는 생각도 못 하셨던 분인지'

를 살펴야 합니다.

만약 이사를 원했지만

계약 때문에 못 나가는 세입자가 있다면!

이는 우리에게 기회가 될 수 있습니다.

실제로 최근 투자를 검토했던 매물이

내년 2월 만기인 월세 임차인이

거주중인 매물이었고

단지 내 최저가이지만

집이 너무 더러워 실거주자도 꺼리고

월세 낀 매물이라 투자자도 접근이 어려웠던

매물이었는데요.

매도인께서는 투자자가 나타나면

계갱권을 쓰지 않겠다는 확인서를

받아주겠다고 하실 만큼 적극적이어서

가격협상 여지도 보이던 상황이었습니다.

집을 보러 갔을 때 임차인과의 대화를 통해

직장 때문에 월세로 들어왔지만

직장 사정상 조기 퇴거를 원한다는

말을 들었는데요.

'월세 낀 매물이라 최저가였는데

임차인이 빨리 나가주신다고!?!?

이거 완전 기회다!'

월세로 투자금이 많이 들어 접근이 어려웠던 매물이

세입자 퇴거로 시세대로 전세를 맞출 수 있게 되면서

순식간에 단지 내 최저가, 최저 투자금으로

우선순위에 올라올 수 있었습니다.

이 매물의 경우

기간이 급하지는 않았던 투자자 임차인이었는데요.

임차인께서 월세입자 조기 퇴거 사실을

알게 된 이후 그렇다면 본인이 전세를 내놓고

세낀 채로 지금보다 매매가 좀 더 높여서

팔겠다며 거둬들였습니다.

2. 전세 전환 생각 있는지 확인

다음은 임차인분께서

월세를 유지할 의향이 있는지,

전세로 전환할 의사가 있는지

여쭤봐야 합니다.

'왜 월세인지?

현재 임차인이 사정상 월세를 사는 것인지'

집을 구하던 시점의 상황에 따라

월세를 구했지만, 살다보니 상황이 바뀌어

전세로 거주하고 싶으신 분들도

더러 있기 때문입니다.

만약 전세 전환이 어렵고

계속 월세로 거주하실 의사를 밝히신다면

이사비를 드리며 퇴거 협상,

실거주 퇴거 등의 방법도 고려해보신 후

빠르게 다른 매물을 검토하는 것이 낫습니다.

전세 전환이 가능하다면

현 시세대로 전세를 맞출 수 있기에

투자가 가능하게 되겠습니다.

처음부터

“월세 낀 매물은 안 될 거야”

라는 생각으로

지나쳐 버리는 경우가 많습니다.

하지만 이러한 편견이

기회를 막아버릴 수도 있습니다.

중요한 것은 내가 직접 확인하고

일단 접근해보는 태도입니다.

겉으로 보기에는 어려워 보이거나

좀처럼 불가능해 보이는 매물이라도,

실제 현장에서 부딪혀보면

예상보다 더 좋은 조건이거나

협상을 통해 나에게 유리한 투자로

바꿀 수 있는 가능성이 보이기도 합니다.

단순히 ‘안 될 것 같다’라고 판단하기 전에,

‘혹시 가능할 수도 있지 않을까?’

라는 생각을 저부터 가져보려 합니다.

이렇게 열린 생각이 예상치 못한 좋은 기회를

발견하게 만들 수도 있으니까요!

실제로 제 투자경험들도

처음부터 확신이 있어서 시작한 것이 아니라

‘혹시 가능하지 않을까?’ 하는

작은 기대에서 출발하여

기회를 잡은 경우가 많습니다.

결국 중요한 것은

가능성과 기회를 스스로 닫아버리지 않고

적극적으로! 접근하는 자세입니다.

임차인의 퇴거 가능성과

전세 전환 가능성을 확인하고,

매도자의 상황을 파악하여 협상을 진행하면

최저가 매물 혹은 좋은 조건에 적은 투자금으로

투자할 수 있는 기회가 될 수 있습니다!

여러분들의 투자를 진심으로 응원합니다❤️

월세 낀 매물 투자 검토에 대해

상세히 가르쳐주신 한가해보이 멘토님

진심으로 감사드립니다💚