요즘 많은 분들이 다음 임장지를 어디로 가야 할 지와
내 기존 앞마당를 어떻게 관리해야 할 지를
가장 많이 고민하시는 것 같습니다.
오늘 이 글에서는
✅제가 지방 투자를 바라보는 관점과
✅다음 임장지를 효과적으로 정하는 방법에 대해,
✅특히 지금 주목해야 할 지역들을 중심으로 알려드리겠습니다.
1. 다음 임장지를 고르는 기준
지방 투자는 수도권과는 다른 세부 원칙과 기준이 필요하며,
도시의 규모와 특성에 따라 투자 우선순위가 달라질 수 있습니다.
다음 임장지를 결정할 때 가장 중요한 두 가지는 다음과 같습니다.
현재 나의 상황 점검
이제 막 지방 임장을 시작하는 분이라면:
아직 지방 시장에 익숙하지 않다면,
지역을 분석하는 눈을 만드는 것이 최우선입니다.
강의를 통해 개별 지방 시장만의 특징을 먼저 공부한 후,
아직 지방 임장이 익숙하지 않은 단계라면
집 근처의 지방부터 먼저 임장하며 감을 익히는 것이 좋습니다.
당장 투자가 어렵다면:
지금 투자가 어렵더라도,
기존의 나의 앞마당과 비교해볼 수 있는 지역을
임장하는 것이 좋습니다.
예를 들어, 천안에 익숙하다면 청주를,
대구에 익숙하다면 부산이나 울산처럼
비교군을 설정하여 지역을 심도 있게
이해하려는 노력이 중요합니다.
당장 투자를 목적으로 임장지를 고민한다면:
본격적인 투자를 위해 임장지를 고민한다면,
전체 지방 시장의 맥락을 이해하고
저평가 여부를 판단할 수 있는 도구를 활용해야 합니다.
아래에서 제가 만든 지방 투자 사분면을 보여드릴게요!
지방 투자 사분면 활용하기
저는 지방 전체 시장을 큰 틀에서 이해하고
투자 의사결정을 내릴 때 지방 투자 사분면이라는 툴을 활용합니다.
다음 임장지를 고르고 앞마당을 관리하는 데 매우 유용합니다 ㅎㅎ
지방 투자 사분면은 지방 부동산 시장에서
가장 중요하게 따져봐야 할 두 가지 요소를 축으로 구성됩니다.
- 가로축 (X축): 공급 (입주 물량) 공급이 적을수록 왼쪽 (Good)
- 세로축 (Y축): 전세가율 전세가율이 높을수록 위쪽 (Good)
| X축: 공급 적음 (Good) | X축: 공급 많음 (Bad) |
|---|---|---|
Y축: 전세가율 높음 (Good) | 제2 사분면 (최우선순위) | 제3 사분면 (선별적 관심) |
Y축: 전세가율 낮음 (Bad) | 제1 사분면 (가치는 ↑) | 제4 사분면 (리스크 큼) |
지금 주목할 만한 지방 도시
최근 투자자들의 관심이 높은 지방 도시들을
사분면에 배치해 보면 다음과 같은 경향을 보입니다.
2사분면 (최우선): 천안, 창원, 김해, 부산, 대구
현재 공급이 매우 적고 전세가율도 높아 기회를 잡을 수 있는 지역입니다.
1사분면 (관망, 가치는 높음): 부산,대구,대전,창원 일부 구
공급은 적지만, 지역 내 상위 구로 전세가율이 낮은 지역.
3사분면 (선별적 관심): 청주(흥덕구 등), 대전 일부
공급이 있으나 전세가율이 여전히 높은 지역. 저가 매물을 찾을 기회가 공존합니다.
4사분면 (리스크 큼): 대전, 부산 일부
공급이 많고, 가격 조정과 함께 전세가율도 아직 낮은 지역. 리스크 방어가 필요합니다.
좀더 구체적으로 예시를 들어볼게요!
3. 지방 투자 사분면 적용하는 법
사분면을 활용할 때, 공급이 적고 전세가율이 높은 제2사분면부터
우선적으로 검토하는 것이 일반적입니다.
2사분면에 있는 천안을 예로 들어 적용해 보겠습니다.
천안은 현재 공급이 적정 수준이며 높은 전세가율이 뒷받침되고 있어,
투자 시 공급 리스크를 방어하며 접근해야 합니다.
단계 | 요소 | 판단 근거 | 투자 연결 |
|---|---|---|---|
1단계 | 사분면 위치 확인 | 현재 2사분면 (공급 적정 있음, 전세가율 높음) | 공급 리스크를 방어하면서, 저평가 단지/급매물을 선별하는 전략이 필요합니다. |
2단계 | 가치가격 비교 (지역 내) | 천안 내에서 신축과 구도심, 동남구와 서북구 등 생활권별 가치와 가격을 비교 분석. | 입지 좋은 단지임에도 불구하고 대규모 공급 여파로 일시적으로 가격이 눌려있는 곳을 찾습니다. |
3단계 | 단지 개별성 확인 | 전세가율이 높다는 것은 투자금이 적게 든다는 장점이지만, 공급이 많기에 전세 빼기 리스크가 상존. | 공급이 많은 지역은 절대적 저평가 시장일 확률이 높으므로 선호도 최상의 생활권부터 집중적으로 임장합니다. 입주 시기가 지난 신축 단지 중에서 급매를 잘 지켜봐야지! |
이처럼 사분면을 통해 전체 시장을 이해한 후,
전세가율 / 공급 / 가격 세 가지 측면에서 괜찮은 지역들을 뽑아
나의 투자 상황에 맞게 임장지를 최종 선택할 수 있습니다.
천안의 경우,
높은 전세가율을 바탕으로 투자금이 적게 드는 상황이라
가장 가치 있는, 선호하는 생활권부터 내려오며 단지를 찾고,
(신축 선호 단지를 싸게 살 수 있는 타이밍)
입주 물량이 해소되는 시점으로
전세 만기 세팅을 하며 접근할 수 있습니다.
4. 지금 지방 시장에서 기회를 잡으려면
지방의 모든 도시들을 단순히
두 가지 축(전세가율, 공급)으로만 표현하기는 어렵습니다.
이미 많이 올랐거나 비싸다고 생각되는 지역에서도
급매가 나오면서 괜찮은 물건이 나올 수도 있습니다.
현재 지방 시장은 과거의 광역적인 상승장과는 달리
지역별, 단지별 개별성이 매우 강해지고 있습니다.
따라서 지방 투자 사분면은
전체 시장의 맥락을 이해하고 어디가 투자하기 좋을지
혹은 좀 기다려봐야 할지와 같은
거시적인 의사결정을 할 때 도움을 주는 '필터'입니다.
결국, 좋은 투자 물건을 찾기 위해서는
이 필터를 통과한 지역 내에서
단지 하나하나를 확인하고 분석해야 합니다.
각자의 상황과 앞마당이 다른 만큼,
지방 투자 사분면을 유용하게 활용하여
성공적인 임장과 투자로 이어가시길 바랍니다.
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