[열중 43기 3(삶)=투자조 유삐]

2주차 강의는 양파링님의 
‘시장 상황에 따라 전세 완벽하게 놓는 법’
A to Z 였습니다. 

강의의 목차는
1. 2025년 상반기 현재 전세시장 상황

2. 지금 시장 전세 셋팅을 위해 알아야 할 것

3. 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

4. 계약 단계부터 챙겨야 할 전세 셋팅

5. 임대리스크 줄이는 법(실전 투자 사례) 였습니다.

1. 2025년 상반기 현재 전세시장 상황

part 1에서는 서울, 광역시, 지방의 시장 분위기와 전세가 정도를 비교해주셨습니다. 

서울 수도권중에서도 신축 입주로 인해 기축아파트의 전세거래가 정체되는 곳과

학군지라는 특성으로 전세가가 버텨주는 지역, 

공급이 줄어 전세가가 회복되고 있는 일부 지역에 대해 설명해 주셨습니다.

→ 적용할 점: 1억미만의 소액투자자로서 전세 회복에 비해 매매회복이 더딘 지방들을 모니터링하고 앞마당을 늘려가며 

2025년 1호기 매수를 위한 실천을 해야겠습니다.

2. 지금 시장에서 전세 셋팅을 위해 알아야 할 것

part2 에서는 전세 셋팅의 유형과 과정, 지금 시장에서는 어떤 전세 셋팅을 알아 둬야 하는지에대해 설명해 주셨습니다.

내 투자 물건의 전세셋팅을 매수 전 부터 알고 있으면 시간을 확보할 수 있고, 비용을 미리 계산 할 수 있다는 장점이 있습니다. 

매매 후 매매 잔금일과 전세 잔금일을 맞춘 경우가 가장 베스트지만 시장과 물건의 상황에 따라 매매잔금일이 전세잔금일보다 먼저가 되는 경우 혹은 전세를 맞추지 못하는 경우가 있을 수 있습니다. 이때에는 금융상품을 활용해야 합니다. 

또한 전세를 맞추지 않고 주인전세인 경우, 임차인이 이미 있는 세낀 집을 매수하는 경우가 있을 수 있습니다. 

이때에는 각각의 주의사항을 알고 매수하는 것이 중요합니다. 

→ 적용할 점: 지난 달 첫 매물임장시에는 매물과 임차인, 매도인의 상황을 잘 모르고 임했습니다. 하지만 추후 임장을 할때에는 이를 잘 숙지하고 적용해서 매수시의 비용이나 주의할점을 시뮬레이션으로 돌려봐야겠습니다. 

또한 각 상황별로 특약과 확인사항, 주의할점을 잘 정리해 둬야겠습니다.

3. 내 물건 1등만들어 전세 빨리 빼는 법

 part3에서는 내 전세물건을 빨리 빼기 위해 적정 전세가를 설정하는 법, 리스크 줄이는 임대기간 설정법, 법인 임차인에 대해 알아보았습니다.

실제 매수과정을 거칠때 꼭 필요한 내용이었습니다. 

가장 기억에 남는 부분은 소액투자실 알아야 할 부분입니다. 

소액 투자시에는 전세가-매매가 갭이 확실히 적으므로 임차인이 전세사기등의 불안감이 있을수 밖에 없다고 생각합니다. 이때 전세보증보험 가입이 가능한지 아닌지 확인하는 것이 중요한데요.

양파링님 강의에서는 보험가입 가능 여부를 확인하는 키워드를 정리해 주셨습니다. 

→ 적용할 점: 전세는 역시 주변의 공급이 정말정말 중요하다는 것을 알았습니다. 매수를 할 때, 다주택자가 되었을 때 내가 투자한 물건들의 주변지역 공급 현황을 자주 확인해서 계약연장, 혹은 계약갱신청구권 사용 여부를 미리 파악해야겠습니다. 

 4. 계약단계부터 챙겨야 할 전세 셋팅

 part4에서는 매수, 매매, 임대 시 필요한 등기부등본, 매매계약서, 임대차 계약서 의 서류와 관련된 부분에대해 상세히 설명해 주셨습니다. 부동산 계약을 한번도 안해본 저에게는 정말로 중요한 내용이었습니다. 

→ 적용할 점: 이 파트에 나오는 단어들은 솔직히 생소한 단어들이 많았습니다. 공부를 많이 해야할 것 같았습니다. 
각각의 서류들 예시를 보고 그 의미를 한번 해석해보는 연습을 해보며 서류들에 들어가야 할 특약들을 많이 읽어봐야겠습니다.

5. 임대리스크 줄이는 실전 투자사례

마지막 파트에서는 양파링님의 실제 투자사례로 설명을 해주셨습니다.
부천과 안양에 실제 투자하셨던 지역을 가지고와 설명해 주셨는데요,

가장 기억에 남았던 부분은 임대리스크를 줄이는 방법 중 임대최고가를 고집할 필요가 없다는 것입니다. 
소액으로 투자할 수록, 투자금이 너무 아까워 전세를 높게 받고싶어 합니다. 하지만 무리해서 올려받는 전세가는 역전세 시 리스크가 더 커지고, 나의 전세매물이 1등이 되게하지 못 할 수도 있습니다. 

→ 적용할 점: 임대물량, 시기들을 잘 고려하여 나의 전세물건을 1등으로 만들어 ‘빨리’ 빼는 것에 집중하겠습니다. 

또한 분산투자하여 역전세 리스크를 방어해야겠습니다. 

단체질문과 답변

Q: 25년에 1호기를 하고 싶습니다.

26년에 결혼예정인데 생애최초로 매수하기엔 요건이 안되고, 신혼부부 전세자금대출, 임대주택등의 혜택을 받으려면 무주택기준이 되어야 하더라구요. 이런 혜택들이 일생에 한번밖에 못받는 혜택들이라 아까운 느낌이 들어서
올해 1호기를 하는게 맞나 고민이 됩니다.

양파링님의 답변: 지금 여기에 공부하러 왜 왔나 생각해보세요. 무주택하러온거 아니고 투자하러 온거죠?
임대주택에 사는 것은 고민을 미루는 것과 같다. 어차피 나와야 하는 것이라면 투자를 먼저 하세요.
거기에 사는 동안 시장이 같지 않습니다. 편하게 사는 동안 집값이 올라갈 수 있다.

나: “넵! 투자하겠습니다!!”