열중 반 4고팔아 30억 만들러 7ㅏ보자고5조 2주차 강의 후기 고야 ]

< 전세 세팅 유형과 프로세스 >

1. 투자를 집을 사는 “ 행위”로만 생각하기 쉬움

“집을 사서 전세 놓는 것” 까지 가  투자 로 집을 사면 자연적으로 전세가 빠지는 것이 아니 라는 것 을 명심 해야 함

2. 어떤집을고르느냐에따라 전세 맞추는 법이 달라질 것

일반적은 전세 세팅 외에 부동산 시장과 투자하는 개인 상황에 따라 유리한 전세 세팅 방법이 있는 것

3. 이 집을 사고 나면 어떤 과정이 펼쳐질지 를 미리 알고 대응할 수 있는 물건을선택하는것도 중요하다.

<현재 시장 에서 알아야 할 전세 세팅>

1. 집을 사서 전세 세팅하는 과장에서 일반적인 전세 세팅도 있지만 전세 낀 (세 낀 물건) 주인 전세 등 도 있음
2. 지금 선택한 물건이 앞으로 펼쳐질 과정을 알고 있어야 투자 후 리스크 를 대비 할 수 있다
3. 전세 낀 물건과 주인 전세의 특징을  알아야 물건 선택의 범위가 넓어질 것.

<내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법>

• 적정 전세가 를 설정 해야 함

  - 적정 전세가 를 알아야 감당 할 수  있는 투자를 선택, 매수 후 빠르고 안전하게 투자 를 완성 할 수 있음

  - 단지 내 에서 적절한 가격인지,

  - 생활권 내 가격 흐름을 같이하는 단지들과 비교해서 적절한 가격인지, 

  - 주변에 공급되는 신축 단지 물량과 가격과 비교해도 적절한 가격인지 확인해야 함

  - 매수 이후 전세 세팅에 따라 총 투자 금 이 달라짐

  - 투자 금은 수익률 과 다음 투자시기 결정함

   

• 리스크를 줄이기 위한 임대 기간 설정 

  - 임대 만료일 에 리스크 가  크다면 투자 금 회수 지연, 재 투자 기회를 상실할 수 있음

  - 임대 기간 설정 시 공급 물량의 규모, 시기, 상세 위치를 확인해 영향 권 범위를 가늠할 것 

  - 본인이 투자 하는 지역, 단지, 평 형 의 수요를 아는 게 중요함.

  - 보유 주택 수 가 늘어 날 수록 임대 포트폴리오로 재 계약 시기 분산이 필요함 ( 원활한 자금 흐름)

  - 임대 만료일 은 투자자 본인이 조절할 수 있는 영역임

  - 한순간의 선택이 몇 년 치 (?)의 리스크 를 좌우 하게 됨

   

  < 단계 별 주의 사항 >

  1. 매수 결정

  - 등기부 등본 확인  

  - 소유자와 계약 자 동일 인물 여부 , 가압류 가처분, 가 등기 , 근저당 열람 일시, 

  문서 전부를 확인 했는지 다시 한번 더 확인

  - 권리 상 하자 체크

  2. 매매 계약

  -거래 금액 ,계약금, 중도금 유무, 잔금, 잔금 일자 확인, 

  - 특약 기재 

  - 계약서=등기부 등본=신분증=입금 계좌

  - 매도. 매수. 중개인 간인 (계약서 위조 방지)

  -온전한 소유권

  - 매매 계약서

  3. 임대 계약

  - 원상  회복 반환

  - 임대차 계약서 

  -계약내 용 (돈) 보증금, 계약금 ,잔금일 (돈 이외) 인도 일자, 계약 해지, 계약 해제, 중개 수수료 등 확인할 것

   

   

<임대 리스크 줄이는 법>

1. 입주 물량 등 임대에 미치는 요소 면밀히 파악해  시기에 적합 한 물건을 선택할 것

 2. 임대 최고가 를 고집할 필요 없음(욕심VS기회비용)

 3. 시기 별 지역 별 분산 투자로 역 전세 리스크 방어

 4.안 좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아본다.( 자신의 선택에 확신이 있어야 시장 상황에 흔들리지 않음)

 5.살 때 싸게 사는 것이 중요하다

<강의를 듣고 느낀 점>

1등물건을 뽑아 매매 계약을 하고 전세를 주면 된다는 

단순한 나의 생각이

강의를 들으면서 많이 복잡해 지기 시작했다.

전세를 놓기 위한 프로세스가 이렇게 복잡할 줄이야 

매수 시  전세 리스크 를 생각 해야 하는 것도 전혀 생각하지 못한 부분이었다.

특별히 강의 마지막에 이것 만큼은 기억하라며 

적정 전세가 를 설정 하기 위한 세가지 - 단 생 공( 단지, 생활권,공급)

임대 기간 설정 시 고려해야 할 3가지 - 공 수 포 (공급, 수요, 포트 폴리오) 를

강조해 주시며 잊어버리지 않고, 이해하기 쉽게, 그리고 재미있게, 

설명해주신 양파랑 님의 센스에 경의를 표하면서 감사를 드린다.