시장의 상황에 따라서 전세물건의 성격을 다르게 활용할수 있다.

강의를 듣기전에는, 매수할때 내 1호기 물건만 잘 고르고

전세는 적당한 가격에 놓으면 되는거 아닌가 라는 생각을 했었다.

[인상 깊었던 점]

하지만, 우리는 전세 레버리지를 이용하는 투자자로서 전세물건의 성격을 잘 이해하고

이것을 어떻게 사용하느냐에 따라서 나의 전세금(투자금)과 상황이 달라질 수 있다는 것을 배웠다.

새로웠던 내용은 일반적인 전세물건 맞추는것이 아니라, “전세낀 물건+주인전세” 성격의

매물을 어떻게 활용하는 것인가 였는데, 잔금리스크를 줄일 수 있다는 큰 장점이 돋보였다.

매수자 우위시장에서는 전세낀 물건을 싸게 살 수 있을 뿐만 아니라, 리스크까지 보완해준다니

1호기 물건을 선정할때 이 매물 또한 유심히 찾아봐야겠다는 생각이 들었다.

[복기]

또한, 월부 오기전 투자했던 물건에 대해 복기가 되는 부분도 있었다.

세입자와 좋은게 좋은것이라고 세입자가 입주하는 새아파트의 입주시기에 맞춰서

계약서를 새로 작성해 주었는데(새입자의 대출 및 여러 상황으로 새로 작성하는 부분이 필요했음)

이사 날짜를 특정일(세입자의 새아파트 입주일)로 지정해 두다보니, 이 집이 마음에 들어도 

쉽게 이사올수 있었던 것 세입자가 적었던것 같다.

결과적으로 공실상태로 몇달간 비워두는 상황이 되었고, 주담대 이자 및 관리비가 추가로 나가게 되었다. 

이러한 금융 손실이 생기다 보니 새로 오는 세입자의 전세금을 00억으로 무조건 맞춰야 겠다고 

금액 조율을 해주지 않아서 새로운 세입자를 놓치고 두달여간 더 지나서 전세를 맞출 수 있게 되었다.

전세매물도 적었고, 경쟁 매물에서 상태적으로나 우위에 있다고 생각해서 정해둔 금액으로

쉽게 나갈거라고 생각했던것 같은데, 네고 금액이 크지 않다면 빨리 계약하고 물건을 마무리

하는것이 금액적으로나 시간적으로나 이득이라는 것을 경험과 강의에서 배운 것 같다.

[중요한 것]

그리고 강의에서 배운 중요한 부분 중 하나인 공급 리스크!

매수할때도 중요한 부분이지만, 실질적으로 전세 계약에 더 직접적으로 영향을 주는 부분인것 같다.

매수는 매도하기 전까지는 손해가 난다거나, 변동이 없는 부분이지만

전세에 있어서 공급을 잘 확인 하지 않는다면 투자금이 많이 들어가게 되거나,

역전세가 나서 물건을 보유하는데 큰 어려움이 발생할 수 있기 때문이다.

[복기]

실제 가지고 있던 물건의 역전세 상황이 확실해 보여서, 기존의 세입자에게 계속 거주할 것을

요청하며 전세금을 시세대로 맞추어 주겠다고 먼저 얘기를 했었는데 감사하게도 기존 시세보다는 

조금 높은 금액으로 재계약을 해주었다. 그때 당시 기존 세입자가 나가게 되면 역전세 금액이 더

커질 뿐만 아니라, 시장 상황상 새로운 세입자가 언제 구해질지도 모르는 어려운 시장이였다.

역전세가 난것은 속상한 부분이지만, 그 시기를 나름 최선으로 해결했다고 생각한다.

(세입자 구하는 시간 마음고생+복비발생+역전세금액 늘어나는것에 대한 추가 금액 발생 = 모두 해결)

원래 세입자는 더 큰집으로 이사하고 싶어서 이사 계획을 생각해보고 있었는데, 나의 상황을 조금 솔직하게

이야기 하며 거주하기를 요청 드렸던 부분을 잘 수용해 주신 것 같았다. (작은 보상을 해드림)

이런것을 보면 세입자와의 관계도 어떻게 가져가고, 그 상황을 회피하지 않고 어떻게 해결해 나가느냐도

참 중요한 것이라는 것을 느꼈다. 문제가 발생할 부분이 눈에 보인다면 미리 플랜을 세워보는게 중요하다.

끝으로 양파링 님 강의에서 배운것을 토대로 활용한다면

더 좋은 투자1호기를 만날 수 있을 것이라는 기대감이 든다. 

*등기부등본 잘 확인하기+전세특약 잘 작성하기

*전세가격 설정 3가지 “단지+생활권+공급”

*임대기간 설정 “공급+수요+포트폴리오”

*무엇보다 임차인과의 관계 잘 유지하기