관련 강의
열반스쿨 중급반 - 계약부터 전세까지 실전투자 A to Z
게리롱, 양파링, 잔쟈니, 주우이
[시장상황에 따른 전세 놓은법 - 양파링 강사님]
1.매수후 임대까지 투자의 전과정을 제대로 알고 대응할수 있습니다. (매수~전세=투자)
2.투자 단계별 주의사항을 알고 안전한 투자를 할수 있습니다.
3.현 시장에 적합한 실전 노하우를 배워 실제 투자현장에서 알맞게 적용할수 있습니다.
반드시 기억할 2가지
적정 전세가를 설정하는 3단계 = 1)단지
2)생활권
3)공급
2. 임대기간 설정시 고려해야 할 3가지
<현재 전세시장 상황>
- 대출 규제 + 정치적 이슈 = 관망세, 전세 갱신 물량 증가 (학군지 전세상승세 : 대치>목동,중계)
2. 서울 신규아파트 전세수요 몰려 기축아파트 전세거래가 정체 (이문,장위,광명,평촌 등)
3. 지방 공급줄어든 지역중심 빠른 전세가회복=신축 많이 오름→구축영향 but 전세회복 비해 매매회복 더딘 지방 미리 모리터링 할것.
<전세 세팅 유형과 프로세스> : 리스크 관리에 해당된다고 봄 - 매수후 어떤 일이 펼쳐질지 미리 알고 대비가능
- 시간확보-매매 잔금기간 미리 협의
- 비용계산-전세가 조정여부 판단
3. 세팅시 중요 요소 - 전세금+잔금날짜
1) 전세를 맞춘경우 : 매매잔금일=전세잔금일(BEST)/특수=주인거주입주매물(주인세안고),기존임차인계속 거주
매매가-전세가 차익 지급(계약서에 명시)
(매매계약:가계약(문자)/본계약(계약서)) → 매매잔금(전세계약금+전세잔금)
2) 전세를 맞춘경우 : 매매잔금일<전세잔금일?(매매잔금시 대출활용시 비용발생)-전세이사날짜가 매매잔금일이후
매매가-전세가 차익 지급(계약서에 명시)
3) 전세를 못 맞춘경우?(매매잔금시 대출활용시 비용발생)-전세이사날짜가 이루어질때까지 (관리비,이자,등등)
<지금 시장에서 알아야 할 전세 세팅>
조건부 전세대출 규제로 고민 : 대출 실행일에 소유권 이전 조건의 전세대출 중단(갭투자 규제)
대출 실행일에 선숭위채권 말소 또는 감액 조건이 붙는 전세대출 중단
시장반응 : 매수세 감소-주담대 규제, DSR 2단계 시행까지 더해져 매매가격 눌림.
3. 매매후 어떤 과정이 펼쳐질지 알아야 나에게 적합한 투자인지. 투자후 리스크를 줄이기 위해 어떤 행동을 해야 하는지 대비할수 있음
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