3주차 강의 후기

안녕하세요~ 시간이 빠르게 흐르고 드디어 3주차 완강 시기까지 오게 된 날카로운찐빵입니다.

사실 이번 강의에서 다룬 D/E 지역은 타 중소도시에 비해 인구수도 적고 지역 자체에 대한 심리적 거리감도 멀게 느껴져서 투자로서 완전히 후순위에 두었던 곳이었습니다.

낯선 도시여서 그런지 생활권이나 동네에 대한 이야기를 하셨을 때 금방금방 와닿지는 않았지만, 이렇게나마 두 지역들을 어느 정도 감을 잡게 되어서 좋았습니다.

강의 내용 중 지역 분석도 좋았지만 더 좋았던 건, 바로 '리스크 & 기대수익의 상관관계'에 관한 내용이었습니다.

네이버 부동산을 보면서 투자처를 찾을 때 사실 매/전 갭에 포커스를 두고 매물로 올라온 전세가가 타당한지, 실제로 거래가 되는 건지 정도만 파악했는데요, 역전세 리스크 때문에요^^ 알아보기는 하는데 역전세가 어느 정도의 퍼센트로 날지 예측할 수 없어 막연한 두려움이 컸습니다.

그런데 이전 전세지수 및 전세가가 빠졌던 때로 돌아가서 과연 몇 퍼센트 정도 빠졌었는지 확인해보고, 나의 최악의 역전세 리스크는 현재 전세가에 그 퍼센트를 대입하여 대강 예측할 수 있다는 것을 배웠습니다.

그렇게 해서 내가 현재 이 매물을 사서 전세를 셋팅하고, 또 재계약 시점에 역전세가 났다면 내 자금이 얼마나 필요하게 되는지, 1년에 내가 모을 수 있는 돈과 현재 갖고 있는 종자돈 및 일으킬 수 있는 대출규모 모두 생각해서 도저히 책임질 수 없는 물건이라 판단된다면 과감히 버리고 관망할 줄도 알아야 한다는 것을 깨달았습니다.

'감당 가능한 범위'라는 것에 대해 막연히 잔금을 치룰 수 있는 정도만 생각했는데, 공급 물량이 많은 지역에서 충분히 좋은 물건이 싸다고 판단되어 투자하고 싶어질 때는 이 '감당 가능한 범위'를 설명해주신 알고리즘대로 생각해보고, 가능하다고 판단하면 단순히 공급물량을 두려워 할 것이 아니라 투자가 가능할 수 있다는 것을 알게 해준 강의였습니다.

또 인상깊었던 건, 시세트래킹의 방법이었습니다.

시세트래킹을 하고는 있지만 대충 투자 가능한 물건과 대장단지 정도로만 추려보고 가격 흐름이 바뀌는 것 같으면 바로 네이버부동산에서 그 지역의 물건들의 가격을 하나하나 확인하는 과정을 거쳤는데, 조금 더 디테일하고 빠르게 투자를 들어갈 수 있게끔 지역/생활권/선호도 와 같은 대분류로 단지들을 분류해서 10-15개의 단지를 트래킹하는 방법이 너무 벤치마킹할 만 한 방법이라고 생각합니다.

다음 트래킹부터 적용해야겠습니다.

3주차 강의는 저에게 지역분석 그 이상의 투자 알고리즘을 가르쳐주었습니다. 빠른 시일 내에 1호기를 할 수 있기를 바라며... 감사드립니다 망구님!