[내마중15기 5늘도 임보쓰고 1등뽑조_싸바] 밥잘님 튜터 강의_ 거주분리와 투자

안녕하세요 싸바입니다.

본격적으로 서울에 투자할 집을 알아보고 있습니다.

‘지방 아파트 매도 > 내집마련이 아닌 투자 > 4급지 아파트 모여 있고 연식 좋은 단지’

이 기준을 바탕으로 A지역을 유심히 보고 있습니다.

그런데, 지금 자산에서 들어오는 단지가 막상 없는 것 같습니다…

가격을 깎아야지만 가능한 걸까요? 

말씀주신 단지가 어디인걸까요…? (투자코칭 녹음 내용을 다시 들어봐야 하나…)

결국 내집마련 vs 투자 중 유효한 건 강의에서도 말한 

‘단기간 내 수익을 위해서는 연식 좋은 걸 하여 빠르게 갈아타기’ 입니다. 

게리롱 튜터님과의 투자코칭이 해당 강의를 통해서 더 구체화 되었다는 생각이 들었습니다. 

매번 강의후기에 스스로 상기시키기 위하여 목표를 적습니다. 바로

‘서울에 투자할 단지 TOP 5 뽑기’입니다.

밥잘 튜터님의 강의도 핵심 사항 위주로 정리하도록 하겠습니다. 

강의 내용은 크게 아래 주제로 이루어졌습니다.

1. 내집마련 기준 잡기
2. 거주분리 vs 실거주
3. 내게 맞는 지역 찾고 비교하여 선택하기

[ 내집마련 기준 ]

• 강남 1시간 이내, 차라리 오래된 집을 구매해서 차근차근 내가 수리해 가는 게 낫다
• 직주 근접, 가족세대가 선호하는 환경 (택지), 최소한 학교 초중은 근처에 있는 단지로 선택
• 감당 가능한 금액을 알고 이에 맞게 매수
• ‘범위 - 가격 - 비교평가 - 방법’ 위 네 가지 프로세스가 중요함
• 지하철  : 2 > 9 > 3 > 7 >5 (그만큼 5호선 선호도가 떨어진다)
• 가격: -15%
• 비교평가: 지역내 생활권과 단지 선호 차이가 크지 않다면 상급지 선택! (지역별 선택 기준 알아야 함)
• 방법: 결국 내 상황과 자금안에서 ‘더 좋은 것을 산다’라는 개념으로 접근 필요 / 지역 무관하게 ‘투자’도 가능
• 내집마련의 갈아타기는 적어도 7년 기다린다, 그리고 이를 매수할 시 끝단에 있는 비선호 아파트 선택하면 갈아타 할 때 훨씬 힘들어 진다, 빠르게 움직여야 한다

[ 거주분리 vs 실거주 ]

• 감당 가능한 대출한도 = 월저축액 x 120
• LTV 70% 고려해서 매수 필요
• 거주보유분리 혹은 투자는 전세가 부족하고 전세율 높아지는 시점에서 유리함 (지금 시기적으로 전세 잘 나가지는 않음)

[ 내 상황에 맞는 지역 찾기 + 비교 ] 

• +5천 ~ 1억까지 생각해서 찾아야 함, 전고점 -15% 언저리
• 이후 우선소거 대상 + 우선 남길 대상 적기
• 결국에는 미래의 땅의 가치가 남지만, 단기적인 수익을 원한다면 연식 좋은 것으로 (3급지 4급지 비교 시)
• 같은 연식임에도 세대 수가 더 많으면 차후에 매도할 시 더 유리하다, 즉 투자 관점에서 유리하다
• 나는 3-4급지 비교를 실시하면 된다
• 비슷한 단지면 더 좋은 ‘구’에 위치한 것 구매 아파트 실거래가 확인
• 추가로, 아파트 가격이 먼저 오른 게 더 높은 확률로 좋은 아파트일 가능성 있음

결국 3개월 내 내집마련을 고민하는 입장에서 실행력을 갖고 추진해 보아야 겠다…! 

비교평가 할 때 어떻게 할 지 이해했으며

게리롱 튜터님의 말씀처럼  

좋은 강의해주신 밥잘 튜터님 감사합니다.