지방투자 기초반 1강 강의후기 [지방투자 기초반 15기 66조 싸바]

올해 월부학교 여름학기를 들었다.

올해 2월부터 지투반 강의를 시작으로 9월까지 달려왔다.

10월 휴식기를 맞이하고 회사 업무에 집중하였다.

본래, 10월에 그동안 배웠던 내용들을 정리할 생각이었으나, 역시나 마음대로 되지 않는 법 ^^

이번 지방투자기초반을 진행하며 지방투자에 대하여 정리를 하고자 하였다.

그리고 기대하던 1강 자모님 강의를 들었다.

해당 강의를 들으면서 그동안 배웠던 내용들이 한 번에 정리되는 느낌이 많이 들었다.

파편화 돼 있던 지방투자에 대한 지식들이 체계화된 강의내용으로 정리되어서, 개인적으로 만족도가 높았다.

알고 있다고 생각한 내용이더라도, 놓치고 간 부분들이 있었으며

바쁜 일정 속에 제대로 짚고 넘어가지 못했던 부분들의 중요성에 대해 다시 알려주시기도 하였고

진정한 투자자라면 데이터를 바탕으로 어떤 투자 인사이트를 뽑아내야 하는지 광역시/중소도시를 예시로

설명해 주셨다.

8시간이라는 긴 시간동안 강의해주신 자모님께 다시 한 번 감사드리며, 해당 강의는 곧 지방투자의 정석이라도 불릴만큼 꼼꼼하고 체계적으로 구성되었다는 생각이 든다.

구성은 아래와 같다.

1. 지방투자 기준
2. 입지분석 방법
3. 광역시 / 중소도시 예시
4. 투자자 생활에 대한 조언

내가 강의를 들으며 와닿았던 점, 그리고 b/m할 점에 대한 정리를 간단히 남겨본다.

[ 지방투자 기준 ]

• 망설이는 이유

자모님께서는 정확히 왜 우리가 투자를 망설이는지 이해하고 계셨다.

'나중에 내가 산 아파트를 살 사람이 없으면 어떡하지?'

'인구 수가 줄어들고 지방소멸이라는 이야기도 나오는데 괜찮을까?'

이런 말씀을 하시는데, 결국 정답은 그렇기에 우리는 더 지역별로 선호도가 있는 아파트를 사야한다는 거다.

'선호도 파악에서 시작하여 선호도 파악으로 끝난다.'

'사람들이 선호하는 요인(일자리, 학군, 환경)을 알고 무엇 때문에 거주하는지를 파악하는 것이 수요를 알아가는 처음이자 마지막입니다.'

해당 말씀을 가슴깊이 새겨두고자 한다.

분임 - 생활권 선호도 파악 / 단임 - 단지 선호도 파악 / 매임 - 물건 선호도 파악

• 지방시장의 특성

결국에는 지방 투자의 가장 큰 특징은 개별성이 있다는 것. 각각마다 사이클이 다르다.

그래서 결론적으로 5년을 보유해도 된다는 이야기를 하신다.

5년을 보유하였을 때, 그래도 우리가 목표로 하는 200% 수익률은 달성하고 엑시트를 할 수 있다.

각 지역마다 각자의 사이클이 있으니, 월부의 투자자는 매번 투자할 지역이 있다는 것.

그리고 각 지역마다 공급 상황에 따라 사이클이 짧아질 수 있다.

'우리는 싸게 사서 비싸게 팔면 된다'

• 지방투자 기준

결국 지방투자를 위해서는 수요가 많은 지역, 건물 가치가 큰 단지, 그리고 선호도를 고려하여 투자하면 된다.

수요가 많은 지역은 기본적으로 인구 수에 따른다. 그렇기에 최소 50만 이상의 인구 수 지역을 월부에서 강조한다.

건물 가치가 크다는 것은, 지역의 입지독점성과 크게 연관이 있다.

해당 부분이 상당히 흥미로웠는데, 입지독점성이(땅의 가치) 클 수록 건물 자체(연식)의 가치가 조금 떨어져도 된다는 것. 반대로 입지독점성이 떨어질수록 연식을 더 중요시 여겨야 한다는 것. 그렇기에 중소도시일수록 연식을 더 중요시 여겨야 한다는 것이다.

'입지와 연식 그 사이에 어딘가를 잘 찾아야 한다.'

마지막으로 선호도. 정량적으로 우리가 판단할 수 있는 요소들도 있겠지만, 해당 부분이 무조건 정답은 아니다.

그 지역 사람들은 오랜기간 그들끼리 공유하는 문화가 있듯이, 중요시 여기는 지점들이 분명히 있고 이는 시세에 반영이 된다.

그렇기에 우리는 정량적인 판단기준으로 객관성을 부여하려 하지만, 직접 현장에서 선호도 파악까지 하는 것이다.

[ 입지분석 방법 ]

인구-직장-학군-환경-공급-교통을 통하여 우리는 선호도 파악을 하여야 한다.

특히, 인구는 거시적인 수요를 파악하기에 적합하다.

30~50대 그리고 10대가 중요하다. 해당사항 파악만으로도 어느 생활권에 선호도가 있는지 파악하기 용이하다.

이후 직장-학군-환경-교통을 통하여 우리는 선호도를 구체적으로 파악할 수 있다.

물론 지역마다 해당 요소중에서 중요하게 생각하는 요소가 다를 수 있다.

해당 부분을 파악하는 게 선호도를 파악하기 위한 key 일 수 있다.

지방에서 교통은 부산을 제외하고 중요한 요소가 아니다.

마지막으로 공급 파트, 늘 바쁘게 임보에 치이다 보니까 해당 부분을 중요하게 보지 않았던 부분이 있다.

지난 번 1호기 투자 때, 단순히 공급이 없는 지역을 선정하여 투자하였다.

그러나 앞으로 실력이 있는 투자자가 되기 위해서는, 공급 리스크가 있지만 현재 가격이 무척 싼 지역도 투자할 일이 생길 거라는 생각이 든다.

공급을 어느정도까지 해당 지역에서 소화할 수 있는지,

그리고 공급되고 나서 전세를 모두 수용할 때까지 어느 정도의 기간이 필요한 지.

해당 부분에 대한 고민이 더 필요해 보인다.

자모님의 강의를 들으니, 확실히 최근에는 20년 평균 공급량이 소화량을 파악하는 데 있어 더 유용해 보인다.

이번 임보에서는 공급부분에 집중하고자 한다.

'b/m point 1: 공급량 제대로 분석'

[ 예시 - 00광역시 / 00중소도시 ]

개념을 설명한 뒤, 명확하게 광역시 및 중소도시를 예시로 설명해 주시니 개념을 이해하는 데 도움이 되었다.

특히 00중소도시의 경우, 내 첫 지방 임장지였다.

이후 시세트래킹을 꾸준히 안하여, 반마당이 되어 버린 곳... 해당 지역에 대한 이해를 다시 할 수 있었다.

그리고 작년에 비하여 확실히 투자기회가 온 것이 신기하였다.

역시 꾸준히 트래킹 하는 것의 중요성을 다시 한 번 깨달았다.

또, 투자를 위해서는 어떤 방식으로 공급을 피해야 하는지 알 수 있었다.

(3년 계약, 혹은 해당 입주시기를 피하기 등)

00광역시의 경우도 마찬가지로, 특히 입지-연식에 대한 개념을 익히는 데 유용하였다.

특정 선호도가 있는 지역의 경우는 입지가 워낙 좋기에 연식이 떨어져도 충분히 투자가 가능하였다.

또, 선호도를 익히는 데도 유용하였는데

00구의 경우 정량적으로 선호도가 떨어졌지만, 해당 지역의 사람들이 워낙 선호하였기에 실질적으로 선호도는 높은 지역이었다.

이런 곳이 00 중소도시에도 있었는데, 요인은 '학군 때문이었다'.

자모님의 강의에서 특히 인상 깊었던 부분은, 시세 분석 부분이었다.

이전에는 내가 단순히 귀차니즘 처럼...시세를 기계적으로 따는 데 바빴다.

이를 바탕으로 분석할 생각을 하지 않았다.

그러다 보니, 시세를 반영하여 정확한 단지 선호도를 파악하지도 못하였고, 저평가 단지도 모른 상태로

매물임장을 가기 일쑤였다.

이번에는 시세분석 부분도 신경을 써서 작성해야겠다.

'천장가격-구별 구축 대장-입주하는 새 아파트' 의 논리대로.

그리고 동별 평당가 비교하여 거주만족도 높은 곳 / 가성비 지역 파악

이후 생활권별로 대표 단지들 파악. 모두 분석할 필요 없음. 가격 전고점 기준으로 파악해서 최근 가격과 비교.

''b/m point 2: 시세 제대로 분석'

[ 투자생활에 대한 조언 ]

동료들과 함께 해나갈 것, 그래야 지속가능하며 실력도 성장한다.

그리고 이를 위하여 자모님의 초수강생 임보 캘린더대로 수행하기.

긍정적인 투자자 되기.

하루에 확보할 수 있는 덩어리 시간 파악하기. (나는...퇴근하고 4시간은 가능)

포항 남구와 북구도 비교해 볼 것.

단지 리스트를 보면 해당 투자자 실력을 알 수 있다.

''b/m point 3: 동료와 나눔하는 투자자 되기'

긴 시간 강의해주신 자모님 감사합니다.