열반스쿨 중급반 2주차 강의후기 [열중 43기 49조 랄라꽃다김]

2강은 양파링 튜터님의 '시장 상황에 따라 전세 완벽하게 놓는법 전세 A to Z"에 관한 강의이다.

다시 들어도 뼈가되고 살이되는 전세에 관한 모든것을 다뤄주신 양파링 튜터님.

재강으로 이런 이야기를 들었나 싶은 내용들이 다시금 머리속에 팍팍 박혔다.

곧 투자 1호기에 적용할 전세 빼는 노하우의 실전을 모두 잘 배워서 나의 투자에 적용해야지 하는 마음으로 수강하였다.

대표적 전세 셋팅 유형 3가지를 머리속에 그려본다.

가장 이상적인 매매잔금일과 전세잔금일이 같은경우, 매매잔금을 전세잔금으로 치르게 되는 경우이다.

두번째 매매잔금일보다 전세잔금일이 나중일 경우, 내가 금융상품을 활용하여 비용이 발생하게 되는 경우이다.

세번째 전세를 못맞췄을경우, 이또한 내 돈으로 매매 잔금을 먼저 치루고 금융상품 활용하여 비용이 발생하게 된다. 이때에는 공실관리비등의 다른 비용까지 추가가 된다. 

전세를 세팅의 특이한 유형도 있다.

주인 전세의 경우 매매계약후 매도자가 전세입자로 사는 경우를 말하며, 동시에 매매와 전세를 계약(전세 특약까지 모두 협의후 가계약)하게 된다. 이때에는 주인전세 특약을 협의하고 계약 해야한다.

전세안고 계약은 일반 전세보다 잔금일은 짧고 기존 임차인이 계속 전세입자로 거주하는 경우를 말한다.

투자는 집을 사는 행위로만 생각하는게 아닌 ‘집을 사서 전세를 놓는 것’까지가 투자로 생각해야함을 절실하게 배우는 파트이다.

내가 투자후 어떤 과정이 펼쳐질지 머리속에 미리 그리고 대응해 내가는 것이 정말 중요함을 깨달을 수 있었다.

나에게 가장 유리한 신규 전세대출이 필요없는 물건을 검토하는 방법(세낀 물건, 주인전세, 현금전세)으로 세입자를 구하면 정말 더할 나위 없이 좋겠지만 말이다.

세낀 물건을 살때 주의 사항도 다시금 정리해본다.

매매계약시 임대조건이 기록되어 있는 전세계약서를 반드시 확인하는게 중요함을 배웠다.

가계약전 사진 전송으로 확인후 가계약금을 입금하고, 게약일 사본을 교부 받아 확인, 잔금일 원본을 교부받아 보관하여야 한다.

그리고 전세보증금, 임대만료일, 갱신요구청구권 사용여부를 꼭 확인하여야 한다.

투자금을 줄이는 노력보다는 전세보증금이 현재 전세가와 비슷하거나 낮아 역전세 위험이 적어야 한다.

임대만료일을 확인할때는 재계약 시기의 공급물량을 반드시 체크해야 한다. (너무 나도 중요)

갱신요구청구권 사용했다면 임차계약을 하였어도 중간에 임차인이 전세금을 뺄수 있을 리스크를 항시 생각해야 한다.

임차기간 만료일전 6~2개월전 임대인인 내가 먼저 갱신여부를 묻고 문자로 남겨야 하며, 묵시적갱신이 된 경우에는 계약갱신요구청구권이 살아있어서 최장 6년을 살수도 있다는 사실등 여러 케이스별로 사례가 흥미진진했다.

임차인이 계갱권을 쓰고 3개월후 나가겠다고 했을경우 임대인인 나는 그 상황 또한 미리 파악해야하며 만기전 나가면 위험한 지역인지 공급이 없는 지역이라면 괜찮을테고, 계갱권 쓴 임차인이 더 살고 싶다하면 시세대로 올려서 계약해야겠다는 시나리오를 모두 알고 대응해야 한다.

세낀 물건을 실전적용하여 의사결정을 어떻게 하는지 양파링 튜터님의 시나리오를 보며 나의 향후 전세빼기에 적용해 봐야 할것이다. 세낀 물건을 사게 될경우 새로 전세계약을 작성하면 좋은 팁도 배울수 있었다.

주인전세를 계약할때 주의사항도 배울수 있었다. 문제가 없는 집인지 관리소나 윗집을 통해 체크를 해봐야하고 주인전세 특약문구를 미리 다 넣어 매매특약과 전세특약을 모두 사전협의 해야한다. 

그리고 간과하기 쉬운, 주인전세의 경우 집주인 저당권이 말소되어야 소유권이 이전 가능하다는 사실을 염두해 두어야 한다.

내 물건을 1등 만들어 전세 빨리빼는 방법에 대해서도 배울수 있었다.

적정한 전세가격 설정을 위해서 단지, 생활권, 공급을 체크해야한다. (단생공!)

시뮬레이션 사례를 통한 내 전세 가격 설정하는 예시를 통해 간접 경험을 할수 있어 좋았다.

전세 가격 놓는 것까지 이렇게 치밀한 분석이 필요한지 정말 배우기전에는 몰랐다.

지방 투자라면 반드시 전세보증보험 가능한지 필수로 체크하기! 정말 중요한 포인트이다.

전세보증 가입가능한 전세인지는 KB/일반/매매, 90% , 승인시점! 을 봐야한다.

리스크를 줄이는 임대기간을 설정할때는 공급,수요,포트폴리오가 중요하다.(공수표!)

또한 계약시 등기부등본을 통해 반드시 확인해야할 5가지도 배우게 되었다.

소유자, 가압류(가처분,가등기),근저당권, 열람일시,페이지! 모두 잘 체크하기!

마지막 매매계약서를 사례별로 중요한 특약이 무언지 직접 양파링님 물건의 사례를 통해 보여주셔서 

많은 도움이 되었다.

간접 경험이 얼마나 큰지!

정말 전세빼기를 할때 중요한 모든것을 짚어주셔서 많이 배울수 있음에 감사합니다.

하나 하나 잘배워 나의 투자에 적용할일만 남았다.

알지 못하면 당하게 되는 , 그리고 놓치게 되는 것들을 다시금 꼼꼼히 복기할수 있게 하는 시간이어서 좋았다.

그리고 조금은 전세빼기에 대해 알게 되는 것 같아 뿌듯한 시간이다.

앞으로 어떤 마음을 가지고 투자하느냐가 부자 될 우리 모두의 “부의 그릇”을 키우는 시간이 될것입니다.

-양파링 튜터님-