전세의 모든 것을 담은 강의

드디어 양파링님의 강의를 처음으로 들었습니다! 7강 ㄷㄷ.. 열정이 느껴지는 강의갯수에 조금 놀라기는 했습니다만, 너무 현장에서 유용하게 쓰여질 꿀팁들로 가득찬 강의라 시간가는줄 모르고 들었습니다! 

이번 강의는 정말, 실전투자자에게 피가되고 살이 되는 내용으로 가득찬 강의였던 것 같아요. 정말 저 같은 초보 투자자에게는 투자는 “매수“로 끝나는 것 아닌가? 라는 짧은 생각을 갖기 쉬운데, 아 그래 내가하는 건 단순한 아파트 매수 투자가 아니라! 전세 레버리지 투자였지! 를 깨닫게 해주는 강의였습니다. 

전세의 모든것을 담은 강의라고 생각되어, , 지금 강의의 내용이 생생하게 기억에 남아있는 이 시점에 얼른 현장으로 달려가서 투자를 해야하는 것 아닌가.. 하는 생각이 들 정도였습니다. 

저 같은 경우에는 머리가 백지인 상태에서 0호기 투자를 한 상태였기 때문에

제가 당시 얼마나 뇌를 놓고 다녔는가. 이것도 모르면서 어떻게 투자라는 것을 한 것인가. 큰 문제 없이 투자한게 조상이 도왔다고 볼 수 밖에 없구나… 라고 절실하게 깨달을 수 있게 한 강의였습니다 ^^.. 지금이라도 알아서 얼마나 다행인지 모릅니다. 

1. 적정 전세금 설정 방법
   1. 저 같은 경우에는 세낀 물건을 산 상황이라서 전세금을 셋팅해본 적이 없어서.. 그냥 전세금은 빨리빼고 싶다면 네이버부동산에서 비슷한 매물의 전세호가 중 가장 낮은 걸로 내고, 조금 더 받고 싶으면 조금 높게 (가장 높은것보다는 낮게) 해놓으면 끝 아닌가? 하는 단순한 생각을 가졌습니다. 하지만 내가 어떤 시장에서 어떤 매물을 만나게 될지 모르는 상황에서 너무 쉽게 생각했던 것 같습니다… 양파링님이 설명해주신 단,생, 공 중에서 단지… 중에서도 네이버 호가! 까지만 생각했던 것이죠. 단지의 호가와 실거래가 비슷한 생활권의 호가와 실거래가, 그리고 주변 공급 (경쟁시기, 이미지났지만 남은 것, 이후공급단지) 까지 고려함으로써 정말 완벽한 전세가 밴드를 도출할 수있다는 것을 배웠습니다.
2. 드디어 알게된 계약갱신청구권
   1. 저의 0호기는 제가 투자하는 시점에 임차인이 1년 11개월정도 산 상황이었는데.. 전세가가 나름 높게 설정되어 있는 상황이라서 저는.. 그 전세가를 지킬 생각만 하고 부동산 사장님께, 계약서 다시 써서 확실하게 이 금액을 보장받을 수 있었으면 좋겠다고만 했습니다 (참 무지성이었습니다) 그때 부동산 사장님이 계약서를 써도되고 안써도 된다라고 하셨었는데.. 그 의미를 전혀 이해하지 못했거든요. 저는 그냥 쓰면 2년간 그 금액이 보장되는줄 알았습니다. 계약갱신청구권의 의미도 너무 대략적으로만 알아서 이번에 강의를 듣고 2년은 의무, 2년은 권리라는 사실을 처음 알았습니다. 그리고 제가 고집해서 다시 쓴 전세 계약서를 다시 펼쳐보았는데 “이 계약은 갱신청구권을 사용해서 연장하는 계약이다”라고 써있더라구요. 부동산 사장님이 써도되고 안써도 된다고 한 의미를 이해했습니다. 계약서는 썼지만, 임차인 분이 언제든 계약을 해지할 수 있는 상태라는 사실을 처음 인지했습니다. 물론, 그 분들이 나갈 가능성은 매우 낮을 것 같기는 하나 강의를 안들었다면 작은 가능성에 대비하지 못했을 것 같습니다. 다시한번 월부 강의를 듣길 잘했다는 생각이 드는 포인트였습니다.
3. 법인 임차인
   1. 제가 처음 투자하러 부동산 이곳저곳 뒤지고 다녔을 때 법인물건도 한번 고려한 적이 있어서 귀를 쫑긋하고 들었던 부분입니다. 그때 부동산 사장님이 보통 법인물건들은 참 관리가 안되는데, 이물건은 월에 한번씩 청소업체 써서 청소까지 하는 물건이라 아주 깨끗하고 좋다고 하셨고. 전세금도 꽤 높게 설정되어 있는 상황이었어요. 아쉽게도(?) 제가 그 물건을 보러 그다음주에 방문했을 때는 그 물건이 이미 나간상황이라서 투자를 하지는 못했지만, 법인물건의 특성을 하나도 모르는 상태에서 계약을 체결했다면 위험할 수도 있었겠다라는 생각이 들었습니다.
4. 매수계약, 전세계약 특약에 대한 정리
   1. 특약으로 리스크 헷징을 한다고 하는데 무슨 특약을 넣어야할지 몰라서 헤맸던 지난날이 떠올랐습니다ㅠㅠ. 인터넷에서 급하게 검색해서 부동산 사장님한테 넣어달라고 부탁드리고 빠꾸당하고 .. 참 아마추어같이 굴었다는 생각이 들었습니다. 교안은 제가 1호기 투자할때 꼭 다시한번 복기하고 계약에 나서야겠다는 생각이 들었습니다. 

양파링님이 정말.. 수강생들을 생각해서, 모든 경험과 지식을 끌어모아서 강의에 담아주셨다는게 느껴졌습니다. 제 과거 경험들이 떠오르면서 조각이 맞춰지는 듯한 경험을 했습니다. 실전 투자하기 전에 꼭 다시한번 양파링님의 강의를 복기하고 나서야겠습니다!