[내마중 15기 2렇게 내집사서 1낼조 자이코] 3주차 강의 후기

내 삶은 나의 것이고 나는 나를 사랑한다. 내 삶이 망가지는 것을 절대 허용하지 않는다. 웃는다고 될 일이 안되는 것도 아니고, 운다고 안 될 일이 될 것도 아니다.

너나위님께서 수강생들의 Q&A로 진행해 주셨습니다. 실제 질문을 가지고 답변을 주셔서 일방적인 강의보다 저는 휠씬더 좋았던거 같습니다. 강의 핵심내용과 제가 인상 깊었던 내용을 정리해 보았습니다. 

좋은 부동산을 선택하는 데 있어서 가장 중요한 원칙은 결국 “제일 좋은 걸 사는 것”이다. 이 말이 단순해 보이지만, 실제로 이를 실행하려면 다섯 가지 핵심 기준을 충족해야 한다.

1. 가치가 있는가?
2. 적정 가격인가?
3. 전세 임대가 가능한가?
4. 매매 및 임대 과정에서 대응할 수 있는가?

5. 최고의 물건인가?

    

이 기준들을 충족시키기 위해서는 단순히 감이나 시장 분위기에 휩쓸리는 것이 아니라, 번호 순서대로 본질적인 가치를 분석해야 한다. 만약 의사 결정이 어렵다면, "누가 더 많을까?"를 고민해 보면 된다. 즉, 더 많은 사람이 선호할 만한 지역과 주거 환경을 선택하는 것이 향후에 더 많은 상승이 동반 될 수 있다. 

입지의 선택 – 교통 (서울 중심부) 와 주거환경 (편의성과 안정성)

"어떤 것이 더 중심부에 근접한가?" "어느 것이 더 우수한 주거환경인가?"라는 질문은 투자와 실거주의 방향성을 결정하는 중요한 기준이 된다. 투자든 실거주든, 사람들이 선호하는 지역이 지속적으로 성장할 가능성이 크다. 하지만 단순히 인기 있는 곳을 고르는 것이 아다. 교통을 보고 그 후에 환경, 즉 편의성과 안정성을 갖춘 지역인지 판단해야 한다.

택시 예시를 들면서, 투자는 안전하게 천천히 와야 한다. 급하게 판단하면 사고를 치기 마련이다. 택시를 탈 때도 과속하는 기사보다 안정적으로 운전하는 기사를 선호하듯, 부동산 역시 안정적인 시장에서 적정 가격에 진입하는 것이 중요하다. 방향성이 맞다면 천천히 해도 안전하게 돈을 벌 수 있다.

강남 3구 외의 지역에서 방 2개짜리 구축 아파트를 사느니, 거리가 조금 멀더라도 방 3개짜리 신축 아파트를 선택하는 것이 운영하는 측면에서 더 낫다. 같은 가격 상승폭이라도 방 3개가 전세가와 전세 수요가 확보되기 때문에 리스크를 줄일 수 있다. 단순히 “강남이니까 좋다”라는 논리가 아니라, 내가 선택한 물건이 시장성이 있는가?, 가격이 적정한가?, 초보자일 수록 운영이 쉬운가? 를 점검해야 한다.

단지 대 단지 비교 – 성동구 3단지 예시

모든 부동산은 단지 대 단지로 비교해야 한다. 특정 지역 내에서도 어떤 단지가 더 우수한 환경을 가지고 있는지 살펴야 하며, 이왕이면 최근 많이 오르지 않은 곳을 선택하는 것이 좋다. 급격하게 상승한 단지는 단기적으로 하락할 가능성이 크기 때문이다.

올바른 방향으로 가면 결국 도달할 수 있다. 시간이 걸리더라도 올바른 투자를 하면 결국 성공할 수 있다. 이를 증명하는 사례로 너나위님의 동생이 용산에서 성공한 사례가 있다. 처음부터 용산만 봤던 것이 아니라, 투자금을 고려해 접근 가능한 지역을 특정하고, 그 안에서 최적의 물건을 찾아낸 것이다.

지역 한정 없이 다양한 선택지 고려해야 한다. 한 지역만 보는 것은 오히려 기회를 놓치는 행동이다. 동대문만 볼 것이 아니라 서대문, 강서구를 같이 봐야 한다. 은평구, 관악구도 비교해 봐야 한다. 이처럼 여러 지역을 동시에 분석하면, 상대적으로 저평가된 곳을 찾을 가능성이 높아진다. 현재는 동대문구와 수지구가 가격이 내려가지 않고 있다. 

매도 시 유의사항

매도는 단순히 “잘 팔리면 된다”가 아니다. 제대로 된 가격을 받고 매도해야 한다.

1. 어떤 중개사에게 맡길 것인가가 가장 중요하다. 중개사의 능력에 따라 매매 성사율과 가격이 달라질 수 있다.
2. 보러 오는 사람이 있을 때 가격 조정이 의미가 있다. 방문자가 없으면 조정이 무의미하다.
3. 이전 실거래가 대비 기준 가격을 설정해야 한다. 감정적인 가격 설정은 실패로 이어진다.
4. 매도 후 매수할 물건이 최소 3개 이상 있어야 한다. 팔고 나서 갈 곳이 없으면 안 된다.

고가 아파트 매수 시 고려할 점

15억이 넘어가는 고가 주택들은 조망권과 호수별 차이가 크기 때문에, 같은 단지라도 가격 차이가 심하게 날 수 있다. 이러한 편차를 고려하지 않으면 비싸게 사고 싸게 파는 실수를 할 가능성이 커진다. 강남에서 개포동 만큼 쾌적한 대규모 택지지구가 있을까? 개포는 잠실보다 좋고, 반포보다 10억이 저렴하다. 이는 단순한 가격 차이가 아니라, 입지 대비 가성비의 문제다.

투자자의 자세 – 문제보다 목표를 봐야 한다

문제를 보면 혁신적인 행동이 불가능하다. 목표 (하늘) 를 바라보지 않으면 시장 (문제점, 땅) 에 흔들릴 수밖에 없다. "나는 과연 물건을 몇 개나 봤을까?" 10개 이상 봤는가? 20개 이상 봤는가? 만약 충분한 매물을 보지 않았다면, 반성해야 한다. 좋은 투자는 발품에서 나온다.

지금은 좋은 시장이다

처음 하는 것이 어렵게 느껴질 수 있다. 하지만 현재 시장은 좋은 기회가 많다. 경쟁자가 많아 보일지라도, 실제로 끝까지 버티는 사람은 많지 않다. 보통 길어야 6개월이다. 그러니 조급해하지 말고, 꾸준히 준비하는 것이 중요하다.

매수 협상 전략

매도자와 협상할 때 중요한 것은 "부사님, 이 집을 후려치고 싶습니다"라는 느낌을 주는 것이 아니라, "이 집을 너무 사고 싶습니다" 라는 인상을 주어야 한다. 매도자가 가격을 낮추도록 하려면, 적절한 심리를 이용하는 것이 중요하다. 급하게 보이지 않으면서도, 매도자가 가격을 더 낮추는 것이 유리하다고 생각하게 만드는 것이 핵심이다.

이번강의를 듣고 투자자로써 적용할 프레임을 새기면….

1. 내가 가진 종자돈에서 가장 좋은 부동산을 산다.
2. 내 실력에 따라서 전세 운용성이 용이한 것을 우선 고려한다.
3. 동대문만 보지 말고 다양한 지역 (강서, 서대문, 은평) 을 비교하며 시장을 분석한다.
4. 매수 협상 시 물건을 최소 3개 이상 가지고 있어야 하며, 부사님에게 진정성 있게 부탁 한다.