3강 강의후기 [지기14기 깔3하게 기깔나게 1호기 가즈아 굿리더]

망구 튜터님의 지기반 강의를 들었습니다!

튜터님께서 D, E 지역을 뽀개주셨어요.

지방 시장은 공급이 많은 곳, 적은 곳 다 다르고, 그래서 사이클 또한 개별성을 띈다고 배웠습니다.

이번 강의를 통해서 제가 의미있게 배운 점은 '공급이 많은 시장'에서 어떻게 투자판단을 해야 하는가였습니다.

어떤 지역이든 공급이 많은 시기를 거칠 수밖에 없습니다.

그런 지역에서 내가 어떤 투자 판단을 내려야 하는지 논리적으로 설명해주셨습니다.

이런 시장에서 투자여부를 판단할 때 가장 중요한 것은 '저평가 여부'였습니다.

고평가 되어있는 지역, 단지에 투자한다는 것은 공급이 많거나 적거나 위험한 것이었습니다.

그래서 우리가 첫째로는 저평가를 판별해내는 안목을 가져야했습니다.

만약 저평가라고 판단되는데, 공급물량이 많다면, 기대수익과 리스크를 저울질해봐야 함을 배웠습니다.

공급물량이 많다고 단순히 마냥 기다리는 것이 아님을 깨닫게 해주신 강의였습니다.

1. 역전세 금액보다 기대수익이 크다.
2. 내가 역전세를 감당하더라도 투자를 이어갈 수 있다.

인 경우에 투자가 가능했습니다.

이때 나와의 진솔한 대화가 필요했습니다. 나는 예상되는 역전세를 감당하고 물건을 지속 보유할 수 있는 용기가 있는가에 대해 스스로 되물어봐야 함을 알게 되었습니다.

(강의에서 이 부분을 예시로 들어서 자세히 설명해주셔서 정말 좋았습니다.)

*** 공급이 많다고, 리스크가 크다고 무조건 회피해야 하는 것은 아니었습니다.

공급이 많기 때문에 내가 싼 가격에 좋은 물건을 투자할 수 있는 기회가 열려있는 것이었습니다.

만약 내가 리스크를 감당해낼 수 있는 자산, 현금흐름, 투자 방향이 있다면 투자는 가능했습니다.

단, 반드시 저평가여야 한다는 점은 공급의 유무와 관계없이 통과해야 하는 점이었습니다.

지금까지 저는 여러 지역들을 보면서,

향후 3년의 공급이 적정 또는 초과공급이면 리스크와 기대수익을 고려하기 전부터

이 지역은 투자가 어렵다고 단정지었습니다.

그런데 망구 튜터님의 강의를 듣고, 한 단계 더 깊게 들어가서 리스크와 기대수익을 저울질 하는 방법을 배웠습니다. 그 방법을 제게 적용해보니, 저의 경우, 공급이 적정~초과인 지역이더라도 싸다면 투자에 대해 진지하게 고민해볼 수 있음을 알게 되었습니다. 제게 가장 부족한 점은 저평가를 보는 눈과, 예상된 리스크를 감당해낼 실력(경험)이었습니다.

망구 튜터님의 '용기'를 주는 강의, 감사합니다.

그 외에 제가 적용해볼 점들은 다음과 같습니다.

1. 학업성취도가 이상하면, 국영수 A 40% 이상인지 확인하기 (학교알리미 > 학교검색>학업성취도>교과별학업성취사항)
2. 공급/매전 그래프 분석할 때, 전세가가 오르지 못하거나 빠진 구간에 공급물량을 체크하기. 예외적인 케이스의 경우 산업 경기를 확인하기
3. 공급이 많은 지역은 부동산 114를 보고 분양예정물량 확인하기. '미분양관리지역' 체크하기
4. 시세트래킹할 때, 공급이 많은 지역은 가격뿐만 아니라, 매매/전세 매물 개수 증감 확인하기
5. 시세트래킹은 지역 등급별로 나열해서 자연스럽게 지역간 비교평가하기