열반스쿨 중급반 3강 수강후기 [열중반 43기 49조 랄라꽃다김]

제3강은 식빵파파 튜터님의 ‘ 실전 투자로 이어지는 제대로된 비교평가 하는법’ 에 대한 강의이다.

WHY 비교평가? 

더버는 투자를 할수 있다.

확신을 가지고 자산을 지킬수 있다. 

내가 투자를 하는 이유는 돈을 더 벌기 위함이고, 돈을 벌기위해서는 내 스스로 꼼꼼한 비교평가를 통해서

물건에 확신이 있을때 시장 상황과 상관없이 흔들리지 않고 나의 자산을 지킬수 있을 것이다.

비교평가를 제대로 해본것이 몇 안되기에, 이번 식빵파파님의 비교평가 강의를 잘 듣고

나의 앞으로 임장지에 꼭 적용해보리라 다짐해본다.

랄라꽃다김은 

더 좋은투자 물건을 살수 있게 하고 

그 물건이 수익이 날때까지 자산을 지켜 

투자로 돈을 벌수 있게 해주는 비교평가를 제대로 할 것이다.

투자 물건지를 고르기전에 간과하기 쉬운 당시 시장의 전체적인 분위기를 파악하여 시장에 맞는 가장 좋은 투자를 하라고 말씀하신 부분도 와닿았다. 시장 전체적인 숲의 분위기를 파악하기 보다는, 나무를 보고 작은 시선으로 투자를 바라보지는 않았나 돌이켜 본다.

비교평가는 2가지 방법으로 알려주신다. 생활권을 고정하여 비교평가, 가격을 고정하여 비교평가 하는 방법으로 초보도 따라하기 쉬운 비교대상 물건지를 2개에서 차츰 늘려 5개까지 가져가 보는 방법으로 심화 사례를 끊임없이 보여주셔서 이해도가 쉬웠다.

특히나 식빵파파님은 단지를 잘 몰라도 사이버 단지 구경을 통해 대략적인 설명을 해주셔서 내가 모르는 단지가 나와도 조금은 몰입하여 들을 수 있었던게 좋았다. 처음 월부에서는 모르는 단지가 나오면 전혀 이입이 되지 않았는데, 이제는 제법 지역 이름 정도는 들어보아서, 듣기에 훨씬 수월함을 느낀다.

매임할 단지도 그냥 하는게 아니라, 생활권에서 모든 단지를 지도위에 먼저 올린후, 전고점대비 -15%이상 하락한 단지를 중심으로 단지를 추려서 비교평가를 하는 부분도 벤치마킹 해야할 포인트이다.

비교평가를 할때 툴은 아파트 기초정보(매매/전세, 전세가율, 투자금)를 적고 교통(수도권이면 강남접근성/지방이면 자차기준 도심접근성, 지방은 단지내 초등학교 유무도 중요), 환경(연식,브랜드,단지조경 동간격,상권,택지등), 학군을 기준으로 가치를 먼저 매기고, 가격순으로 나래비를 세워서 가격과 가치 왜곡이 나타난 단지를 픽하면 된다.(가치는 좋은데 가격이 싼것 중심)

생활권 고정평가는 단지들이 같은 환경 인프라를 공유하기에 환경에서 유의미하지 않다면, 단지 자체의 평형구성, 구조, 단지 관리도를 중심으로 비교평가를 해보는 벤치마킹을 내 임보에 적용해 볼것이다.

생활권은 같은데 현격한 가격차이가 난다면 단지별 전고점을 기준으로 과거의 천정을 기준점으로 현재 가격을 평가해보면 저평가 여부를 판별하기에 참고할 수 있는 팁을 주셔서 좋았다. 

이부분은 적용해보지 못했었던 부분이라, 다음 임보부터는 단지별 고점을 보고 현 가격이 저렴한지 판단해보는 작업을 꼭 벤치마킹 해봐야겠다.

가격고정 비교평가는 나도 고민하게 하는 질문들을 대입해서 풀어주셔서 좋은 사례로 이해를 할수 있었다. 가격만 같을뿐 컨디션 이 모두 다른 환경의 단지들이기에 더욱 고민이 많게 되는 것 같다. 

초원대림과 평촌두산위브를 비교평가 해주실때는 나도 고개를 끄덕였는데, 어바인퍼스트와 초원대림을 견주어 어바인퍼스트가 더 나은 단지라는 튜터님의 의견에는 아리송 하기도 했다. 

평촌이면 탑학군지 이기에 학군의 의미가 크다고 생각했느데, 교통과 학군이 우월한 초원대림을 이기는 어바인퍼스트의 생활권 위상도의 개선 환경의 힘을 다시한번 생각하게 해보는 사례여서 좋았다.

마지막은 매임후 투자의사 결정을 하는 실전을 배울 수 있었다. 

매임후 단지별 1등 뽑기도 바로 매임후 뽑아야 하는데 항상 바로 하지 못하고 있다.

1등뽑기 할때 무엇을 중점으로 의사결정할지 기준을 주셔서 도움이 되었다. 

다음임장지에 꼭  적용해보기!

매임후 1등뽑기 4기지 기준요소는 

1.가격이 싼가? 2.조건상태가 좋은가?(수리상태,전세상황) 3.투자금 적게 드는가? 4.감당가능한가?로 판단할것.

가격을 먼저 싼 순서대로 넘버링하고, 수리비를 감안한 최종 매매가로 다시 넘버링하여 재정열을 한다.

계약형태에 따른 나의 리스크(전세입자 퇴거후 역전세가능성, 주변공급파악, 수리해야하므로 잔금치를 가능성) 감당 가능 여부까지 체크해야하는 복합적인 의사판단이 필요하다.

그리고 임장보고서를 쓰다보면 후반부에 용두사미처럼 시간이 급급해 1등뽑기 한 단지의 저환수원리를 체크하지 못하고 넘어가는 경우가 참 많았다. 반성해본다. 단지와 사랑에 빠지지 않는 원칙을 지키기 위한 대명제 ‘저환수원리’를 꼭 체크해야 한다.

또 시세트래킹의 중요성을 강조해주신 튜터님. 두달간 시세트래킹을 못하고 넘어간 것에 반성해본다.

언제 기회가 올지 모르므로 한달에 한번의 내 앞마당 점검은 꼭 하자고 다짐해본다.

지금 느슨하게 투자공부를 하고 있는 나도 반성도 해본다.

다음달부터 투자가능 임장지 중심으로 다시 몰입과 그릿을 해보리라 다짐해본다.

지방에서의 가격 고정 비교평가 부분은 좀 어려웠다. 지방 앞마당이 없어서 이기도 하고, 기준이 조금은 수도권이랑 다른지라 헷갈리기도 했다. 생활권 위상도가 다른 평형수가 다른 단지들 간의 비교도 참 어려운것 같다.

그래도 이런 사례를 통해 튜터님의 의사결정 과정을 돌아볼 수 있어서 좋았다.

지방 신축단지의 수리비는 시에 옵션여부를 봐야한다고 세심하게 알려주어서 도움이 되었다.

그리고 단지의 로얄층 여부도 중요한 기준 요인이 됨을 알수 있다.

튜터님의 실전투자 사례를 복기해 준 부분도 간접경험을 해볼 수 있어서 좋았다.

투자결정을 하면서 마음이 흔들릴때 감정을 다스리고 이성적인 비교평가를 다시 해보고 확신을 가지셨던

식빵파파 튜터님의 의사결정 과정이 곧 나의 결정과정이 되어야 할것이다.

튜터님의 열정적인 지방 매임 몰입과 그릿의 과정을 뵈니 나의 투자는 한없이 작게 보였다.

그만큼 열정과 그릿으로 투자하신 튜터님이시기에 지금의 모습이 가능하셨구나 생각하게 되고 존경하게 된다.

부동산 투자자가 되기위한 2가지 필수조건, 기준과 시간의 중요성을 짚어주시며 내가 부동산투자자로 가야할 길을

안내해주셨다. 기준을 지켜서 투자를 하는것의 필요성, 그리고 조바심을 내지 않고 시간을 드려 남들보다 더 많은

앞마당을 가져야 하고, 더많은 단지를 가질때 비로소 보이게 되는 선명한 비교평가의 그 시간들이

절대적으로 나에게도 필요하구나 꺠닫고 다시금 마음을 다잡는다.

앞으로 내가 배우고 투자공부를 해야할 많은 시간들이 필요함을..

그리고 꾸준한 그릿이 있어야 내가 꿈꾸는 부동산 투자자로 성공할수 있음을 가장 기본이면서도 간과하기 쉬운

철학과도 같은 원칙이다.

폭풍 성장하는 것을 부러워 하기만 했지, 폭풍 성장한다는 의미는 내가 더 많은 예측하지 못한 길을 겪고

의사결정하며 앞으로 나아가야 함을 의미함을 또 한번 되새긴다. 

내가 남들보다 더 앞선 길을 가려면 더 많은 풍파와 예측하지 못한 일들을 겪어야 한다는 것을…

그런 마음 준비가 나는 되어있는가?

지금 잠시 풀려져 있던 나의 공부 생활을 뒤돌아보며 초심을 다시 잡고 앞으로 전진할 것이다.

그리고 지금 읽고 있는 그릿~ 의 깊은 뜻을 되새길것이다.

천재도 즐기는 자는 못이긴다.

몰입이 있어야 가능한다.

비교평가에서 중요한 것은 

아는 지역과 단지를 만드는 것이 중요합니다.

-식빵파파 튜터님-