양파링님 전세 어떻게 놓는 거야?? 이렇게!!

수강후기
25.02.23

열반스쿨 중급반 - 계약부터 전세까지 실전투자 A to Z

나의 시야를 넓혀줬던 2강 양파링님 강의

가장 기억에 남는 문구는 나는 매수자이자 임대인이다. 1호기 하는 그림을 많이 그려보는데 임대가 큰 과제일 것이다.

부린이인 나에게 꼭 필요한 강의였고, 월부에서 전세에 대해 자세히 다루는 유일한 강의라고 하니 실제투자 때 열어보고 과정 하나하나씩 잘 짚어봐야겠다

알려주신 6글자

적정한 전세가격 세팅법: 단 생 공

단: 단지 내 같은 평형(네이버 부동산, 아실), 다른 평형 비교하고 한판에 정리해보기

생: 생활권 내 전세가 비교 (네이버, 아실)비슷한 흐름으로 시세가 흐름 보기

( 내 물건이 경쟁력 있으려면 어떻게 가격 셋팅을 해야할까? 고민하기)

공급: (부동산 지인과 아실) 공급물량을 통한 최종 점검 앞 뒤 3개월 보기 대단지는 더 넉넉하기 보기

*지방투자 소액투자처의 경우 전세보증금 반환보증 가입범위도 중요, 전세보증보험 가입 가능한 전세가인지 반드시 확인 (KB/매매/일반,90%,승인시점)

전세보증금이 전세금반환보증보험 가입금액을 초과할 시에는 가입가능한 금액으로 전세계약서를 재작성하기로 한다.

→이 부분은 다시 한번 복습하기

***매수 이후 전세 셋팅에 따라 총 투자금이 달라짐 투자금은 수익룰과 다음 투자시기를 결정

전세가율이 오르고 있는 시장인 만큼 기본에 충실한 앞마당 만들기, 시세트레킹이 중요할 것 같다

리스크 줄이는 임대기간 설정법 :공 수 표

임대 만료일에 따라 감당해야 하는 리스크가 달라진다.→투자금 회수지연, 재투자 기회상실 생길 수 있다

공급: 물량 규모, 시기, 상세위치 등으로 영향력 가늠(도시규모에 다른 차이)

지역특징에 따른 물건 선택 (더 산 물건 VS 리스크가 적은 물건)

재계약 예상시기 입주물량 체크 임대만기시점 앞뒤 3개월

싼 물건에 초점을 맞출 것이 아니라 리스크가 적은 물건 선택하기

수요: 본인이 투자하는 지역, 단지, 평형의 특징 알기

학군지+30평형대 이상 / 가족단위 수요 외 10, 20평형대

표 포트폴리오: 주택 수가 이늘어 날 수록 임대 포트폴리오를 통한 재계약 시기분산 = 나도 이런 고민하고 싶다!

***임대만료일은 투자자 본인이 조절할 수 있는 영역이다. 한순간의 선택이 몇 년치의 리스크를 좌우하게 됨

시기에 가장 적합한 선택을 하고 (선택지마다 기회비용 계산하고 나에게 유리한 리스크가 적은 선택지 선택)

본인의 선택을 최대한 안전하게 만드는 것이 중요임

***임차인을 고를 수 있을 때 없을 때는 투자자는 시장판단이 빨라야 함

법인이라 안되는 게 아닌 어떤 특약으로 보완할 자 정리하여 대비

예측할 수 있다면 대응할 수 있는 영역이 늘어난다 전세가 얼마하지? 임대 기간 셋팅 어떻게 하지? 임차인 안 구해지면 어떡하지?

계약단계부터 챙겨야 할 전세세팅

매수결정:권리상 하자체크 -등기부등본
표제부-기본정보(소재지, 건물명, 용도 등)/갑구-소유권(현재 소유자 단독VS공유), 매매 경매 증여 상속 가압류 가등기 가처분/을구-소유권 외(저당권,질권, 전세권, 채무자 정보, 채권최고액) 근저당권 설정
등기부등본 반드시 확인해야 할 5가지
-갑구:소유자- 계약자와 동일한지?
-갑구:가압류, 가처분, 가등기-권리침해가 있는지?
-을구:근저당권-집 담보로 돈을 빌렸는지?
-각 페이지 하단:열람일시-권리관계에 변동이 있는지?/페이지-문서 전부를 확인했는지?
등기부 등본은 세 번 보게 된다: 가계약전, 본계약, 잔금(유지확인)
권리 관계: 대출이 있으면 위험한 건가요? 잔금 시 말소 특약기재하고 대출상환 후에는 반드시 상환영수증을 확인한다.
매매계약:온전한 소유권-매매계약서
매매계약서: 부동산의 표시, 계약내용(돈),계약내용 (돈 이외), 특약사항, 인적사항, 계약일
임대계약:원상회복 반환-임대차 계약서 만료일이 평일이 되도록 하고, 재계약 시 임대기간 잘 작성하기
임대계약서 주의사항: 임대차 계약일 요청 받게 될 서류 & 기재될 특약 확인 정부 24에서 체납있는지 확인, 근질권 복습 임대차보증금반환채권을 담보로 대출을 받는 것 돈 돌려주는 대상이 달라질 수 있어서 잘 확인한다.
법률고민이 있을 경우 대한법률구조공단 or 로톡으로 정확한 확인

***매수 결정 전 등기부등본을 통해 권리상 하자 체크, 매매/임대계약서 작성 전까지 꼼꼼한 확인 필요, 특약에 불리한 내용은 없는지, 서로 동의한 내용인지 확인
임대 계약 조건에 따라 보증금 반권의 대상이 달라지는 경우 유의(전세자금대추 질권 설정 등) 투자에 대한 책임은 스스로의 몫 부동산과의 관계를 어려워하며 지체되는 시간은 비용될 수 있음
1등 전세물건 만들어도 실제 거래가 성립하는 것은 계약이라는 법률행위를 통해서임