열반스쿨 중급반 3주차 강의후기_비교평가 완전정복 [열반스쿨 중급반 43기 14조 락끼]

열반스쿨 중급반 3주차는 식빵파파님께서 비교평가를 하는 법에 대해서 상세하게 강의를 해주셨습니다.

앞서 열반스쿨 기초반, 실전준비반, 지방투자기초반을 수강하면서 가치 대비 저평가된 물건을 찾기 위해서는 비교평가를 통해 단지 내 1등, 지역 내 1등, 앞마당 내 1등을 선정해 나가는 과정을 거쳐서 최종 투자물건을 선정해야 한다고 배웠지만, 그전에는 개념적인 부분만 습득했던 것 같고 임장보고서를 쓸 때 다른 사람들의 임장보고서를 참조해서 익히려고 해도 비교평가 하는 과정들이 가려져 있어 매번 임장보고서를 쓸 때마다 제대로 못해 아쉬움이 많이 남는 영역이었습니다.

하지만, 이번 강의에서는 비교평가만을 중점적으로 다루면서 실전사례와 함께 비교평가의 모든 것을 전수 받은 것 같은 느낌이었습니다.

• 3주차 강의를 통해 인상 깊었던 점은,

1. 비교평가를 제대로 하면, 제한된 투자금으로 더 버는 투자를 할 수 있고, 확신을 가지고 가치를 찾아갈 때까지 자산을 지킬 수 있다.
2. 비교평가를 하는 첫단계는 현재 시장에 대한 정확한 진단을 해야 하며, 우선 기사/방송/뉴스 등을 통한 전체적인 시장 분위기를 파악한 다음 KB통계/부동산 매물 수 확인을 통한 실제 현장에서의 사실을 확인한다.
3. 상대적 저평가 시장에서는 비싼 것과 싼 것이 있고, 좋은데 싼 것을 투자 우선순위로 한다.
4. 절대적 저평가 시장에서는 좋은 것과 덜 좋은 것 다 싸고, 더 좋은 것을 투자 우선순위로 한다.
5. 비교평가 방법에는 생활권 고정 비교평가, 가격 고정 비교평가가 있으며, 최대 4~5개의 단지로 비교평가 한다.
6. 생활권 고정 비교평가를 할 때, 생활권이 너무 크고 단지 수도 많다면 생활권을 세분화해서 비교평가를 하며, 환경요소를 비교할 때 주변환경은 차이가 없으므로 단지 자체의 환경요소(평형구성, 구조, 단지관리 등)를 비교한다.
7. 가치 순서대로 가격이 형성되어 있을 때 가격 차이가 맞는지 검토하고자 할때는 전고점을 참고한다. (전고점 차이로 현재 차이의 적절성 확인)
8. 가격 고정 비교평가를 할 때, 가격만 고정하고 다른 변수들은 통제하지 않으며, 수도권은 가격대가 다양하기 때문에 상/중/하로 가격범위를 나누고 지방은 가격대로 나누어 비교평가를 한다.
9. 가격 고정 비교평가를 할 때는 ‘나라면 어떻게 할까?’라는 질문을 하는 것이 중요하다.
10. 비교평가를 통해 매물 임장할 단지를 선정하고 단지별 1등, 임장지 내 1등을 선정하여 투자 의사결정을 한다.
11. 단지별 1등 선정 시에는 수리상태를 확인하여 수리비를 포함한 가격을 통해 1) 가격이 싼가? 2) 조건/상태가 좋은가?를 평가하고, 계약형태를 확인하여 투자금을 통해 3) 투자금이 적게 들어가는가? 4) 감당 가능한가?를 평가하여 최종 1등을 선정한다.
12. 최종적으로 저환수원리를 체크하여 물건을 객관적으로 평가하여 투자결정을 한다. 투자를 하지 못할 때는 지속적인 시세 트레킹을 통해 투자 기회를 포착한다.

• 투자에 적용하고 싶은 점은,

1. 임장보고서 작성 시 비교평가는 시세분석, 단지분석 , 매물임장 이후에 결론 파트에서 하는 줄 알았는데, 매물임장 전에 비교평가를 통해 매물임장할 단지를 선정하는 것으로 제대로 알게 되었다. 향후에는 시세분석 시에 생활권 고정/가격 고정 비교평가를 통해 매물임장할 단지를 선정하겠다.
2. 지금까지 작성한 임장보고서에는 비교평가를 하지 못했는데, 향후에는 비교평가를 직접 해보고 임장보고서에 수록하여 체계적이고 확실한 저평가 단지를 찾도록 하겠다.
3. 최종 단지 내 1등을 선정할 때 4가지 요소(가격, 조건/상태, 투자금, 리스크)를 비교평가하여 선정하겠다.
4. 최종 투자 의사결정을 하기 전 저환수원리에 의하여  물건을 객관적으로 검토한 후 투자여부를 결정하도록 하겠다.
5. 앞마당 단지의 지속적인 시세 트레킹을 통해 투자 기회를 포착하겠다.

3주차 강의를 통해 지금까지 막연했던 비교평가를 명확하게 이해하게 된 것 같습니다. 빨리 다음 임장 및 임장보고서에 비교평가를 직접해보고 싶어졌습니다. 비교평가를 직접 적용해보고 완전히 습득해 나가기를 기대합니다.

열반스쿨 중급반 3주차 강의를 해주신 식빵파파님! 고생하셨습니다! 감사합니다!!