열반스쿨 중급반 3주차는 식빵파파님께서 비교평가를 하는 법에 대해서 상세하게 강의를 해주셨습니다.
앞서 열반스쿨 기초반, 실전준비반, 지방투자기초반을 수강하면서 가치 대비 저평가된 물건을 찾기 위해서는 비교평가를 통해 단지 내 1등, 지역 내 1등, 앞마당 내 1등을 선정해 나가는 과정을 거쳐서 최종 투자물건을 선정해야 한다고 배웠지만, 그전에는 개념적인 부분만 습득했던 것 같고 임장보고서를 쓸 때 다른 사람들의 임장보고서를 참조해서 익히려고 해도 비교평가 하는 과정들이 가려져 있어 매번 임장보고서를 쓸 때마다 제대로 못해 아쉬움이 많이 남는 영역이었습니다.
하지만, 이번 강의에서는 비교평가만을 중점적으로 다루면서 실전사례와 함께 비교평가의 모든 것을 전수 받은 것 같은 느낌이었습니다.
- 비교평가를 제대로 하면, 제한된 투자금으로 더 버는 투자를 할 수 있고, 확신을 가지고 가치를 찾아갈 때까지 자산을 지킬 수 있다.
- 비교평가를 하는 첫단계는 현재 시장에 대한 정확한 진단을 해야 하며, 우선 기사/방송/뉴스 등을 통한 전체적인 시장 분위기를 파악한 다음 KB통계/부동산 매물 수 확인을 통한 실제 현장에서의 사실을 확인한다.
- 상대적 저평가 시장에서는 비싼 것과 싼 것이 있고, 좋은데 싼 것을 투자 우선순위로 한다.
- 절대적 저평가 시장에서는 좋은 것과 덜 좋은 것 다 싸고, 더 좋은 것을 투자 우선순위로 한다.
- 비교평가 방법에는 생활권 고정 비교평가, 가격 고정 비교평가가 있으며, 최대 4~5개의 단지로 비교평가 한다.
- 생활권 고정 비교평가를 할 때, 생활권이 너무 크고 단지 수도 많다면 생활권을 세분화해서 비교평가를 하며, 환경요소를 비교할 때 주변환경은 차이가 없으므로 단지 자체의 환경요소(평형구성, 구조, 단지관리 등)를 비교한다.
- 가치 순서대로 가격이 형성되어 있을 때 가격 차이가 맞는지 검토하고자 할때는 전고점을 참고한다. (전고점 차이로 현재 차이의 적절성 확인)
- 가격 고정 비교평가를 할 때, 가격만 고정하고 다른 변수들은 통제하지 않으며, 수도권은 가격대가 다양하기 때문에 상/중/하로 가격범위를 나누고 지방은 가격대로 나누어 비교평가를 한다.
- 가격 고정 비교평가를 할 때는 ‘나라면 어떻게 할까?’라는 질문을 하는 것이 중요하다.
- 비교평가를 통해 매물 임장할 단지를 선정하고 단지별 1등, 임장지 내 1등을 선정하여 투자 의사결정을 한다.
- 단지별 1등 선정 시에는 수리상태를 확인하여 수리비를 포함한 가격을 통해 1) 가격이 싼가? 2) 조건/상태가 좋은가?를 평가하고, 계약형태를 확인하여 투자금을 통해 3) 투자금이 적게 들어가는가? 4) 감당 가능한가?를 평가하여 최종 1등을 선정한다.
- 최종적으로 저환수원리를 체크하여 물건을 객관적으로 평가하여 투자결정을 한다. 투자를 하지 못할 때는 지속적인 시세 트레킹을 통해 투자 기회를 포착한다.
- 임장보고서 작성 시 비교평가는 시세분석, 단지분석 , 매물임장 이후에 결론 파트에서 하는 줄 알았는데, 매물임장 전에 비교평가를 통해 매물임장할 단지를 선정하는 것으로 제대로 알게 되었다. 향후에는 시세분석 시에 생활권 고정/가격 고정 비교평가를 통해 매물임장할 단지를 선정하겠다.
- 지금까지 작성한 임장보고서에는 비교평가를 하지 못했는데, 향후에는 비교평가를 직접 해보고 임장보고서에 수록하여 체계적이고 확실한 저평가 단지를 찾도록 하겠다.
- 최종 단지 내 1등을 선정할 때 4가지 요소(가격, 조건/상태, 투자금, 리스크)를 비교평가하여 선정하겠다.
- 최종 투자 의사결정을 하기 전 저환수원리에 의하여 물건을 객관적으로 검토한 후 투자여부를 결정하도록 하겠다.
- 앞마당 단지의 지속적인 시세 트레킹을 통해 투자 기회를 포착하겠다.
3주차 강의를 통해 지금까지 막연했던 비교평가를 명확하게 이해하게 된 것 같습니다. 빨리 다음 임장 및 임장보고서에 비교평가를 직접해보고 싶어졌습니다. 비교평가를 직접 적용해보고 완전히 습득해 나가기를 기대합니다.
열반스쿨 중급반 3주차 강의를 해주신 식빵파파님! 고생하셨습니다! 감사합니다!!