[열반스쿨중급반 가리옹]광역시 전세낀물건 1호기 투자를 했습니다(매물코칭은 가계약금 넣기 전에 하세요..)

안녕하세요 가리옹입니다. ㅎ

23년8월쯤 처음 월부를 시작하고 1년이 넘어서 1호기 투자를 했습니다.

24년 11월 지방투자기초반을 들으며 광역시에 대한 지역분석을 참고하여 12월 비교임장을 하고

가계약을 진행하고, 세낀물건에 투자하여 25년 1월에 최종 계약을 마무리했습니다.

*매물코칭도 진행하였지만,,,, (가계약금을 먼저 넣고, 그 다음 코칭을 했습니다… )

 적어도 잃지 않는 투자라는 확신이 있어서 가계약금을 넣었고, 이후 내 의사결정 과정을 복기하고, 확신을 갖고 물건을 지켜내고자 코칭을 뒤늦게 했습니다.(라즈베리튜터님과 코칭을 진행하였습니다.)

https://cafe.naver.com/wecando7/11362184

매물코칭 후기:  [가리옹]가계약금 넣고 매물코칭 받은 후기

                          https://cafe.naver.com/wecando7/11362184

*첫 투자라 완벽할 수 없다. 적어도 잃지않는 투자가 맞다. 라는 생각으로 투자 당시에는 매우 뿌듯해하고 있었지만,

이번달 열반스쿨중급반 강의를 들으며

1강 게리롱튜터님의 저환수원리 원칙과 2강 양파링튜터님의 전세낀물건 투자에 대한 강의를 들으면서,

내가 투자하는 과정에서 내가 인지하지 못한 아쉬운 판단이 많구나  라는 것을 알게 되었고,

이부분을 꼭 복기하고 다음엔 더 실력있는 투자, 더 버는 투자를 하고싶다고 생각하고 복기글을 씁니다.

*위와 같은 이유로,,, 다음에는 더 좋은 투자를 할 수있도록 꼭 선 매물코칭/ 후 가계약진행 순서를 지킬거에요!

이번 열반스쿨중급반 강의 내용 중 1강 게리롱튜터님께서, 

‘투자를 잘하기 위해 반드시 해야하는 일’ => ‘복기’  라고 말씀해주셨는데,

투자 당시 ‘좁아진 시야’로  볼 수 있는게 한정적이라, 좁아진 시야를 확장해서 다시 보는 것이 ‘복기’라고 알려주셨습니다.

제가 1호기 투자시의 상황과, 볼 수 있던 것, 보지 못한 것, 보완해야할 것 을 정리해서

다음에는 덜 아쉬운 투자를 하고자 복기합니다.

1.투자당시 상황, 투자를 결정한 이유

[상황]

-지역의 두번째 구 를 임장하며 이번달 안에 투자할 물건을 찾겠다는 마음을 가지고 임장을 진행함

-혼자 임장함, 2달연속 계속된 주말1박2일 임장으로 지친상태

-매물예약을 하고 임장을 했어야하는데, 전화임장도, 예약도 제대로 하지 못한채로 무작정 현장으로 감

-지친마음과 냉랭한 부동산 사장님들의 태도로 빨리 상황을 마무리하고 싶었음

-한 부동산 사장님이 세낀물건이고 가격조정도 되어있는 상태의 물건이라며 보여주심

[투자를 결정한 이유]

-세낀물건이며 개약갱신청구권 사용한 물건으로 잔금치르지 않아도 되고, 가격이 싸다고 생각함

-계약 당시에는 비교적 시세대비 낮게 껴있는 전세금 때문에 투자금이 많이 들지만, 만기 후 현재 시세로 전세를 다시

맞추면 최종적으로 들어가 있는 내 투자금이 적을 것이다. 투자금이 빠르게 회수될 수 있을 것 이라는 희망회로를 돌림

-집상태가 좋다고 생각했고, 다른단지들과의 연결성이 있어 총 세대수가 1,000세대 이상이며 주변에 20평대는 많지 않아  충분히 사람들의 수요가 있을 것이라고 생각함. 

-만기기간이 많이남아서 집보기 어려운 매물이라고 하셨는데, 운명의 장난(?)인지 퇴근후 보여주신다고 하셔서 기다렸다가 보게됨

-주말에 다른투자자들이 아침에 보러 온다고 해서 조급해지고, 더 좋은 투자가 아닌 소극적으로 적어도 잃지않는 투자자잖아? 스스로 합리화시킴

-앞마당 중 타 중소도시의 안좋은생활권 신축20평대 가격보다 싸길래 ‘충분히 싸다’라고 생각함

2.숨겨져 있던 리스크와 기회 탐색

[내가 보지 못한 ‘기회’]

✅해당 생활권에 대한 단지 선호도 파악이 덜 됨. 내가 투자한 단지가 근처 단지보다 좋다고 생각했는데(근처 단지는 매물임장을 하지않고 단지임장만 하고 내린 생각) 알고보니, 선호도가 근처 단지보다 밀렸다. 

=>투자금은 충분했고, 더 선호하는 30평대 투자할수 있었는데..

=> 단지 선호도를 제대로 파악하지 못한부분이 아쉬웠고, 이러한 상황이 발생한 이유는 전화임장,매물임장을 하지않아 선호도를 제대로 파악하지 못한것 

✅분명히 나는 해당 단지의 30평대, 목표 매수금액과 전세셋팅목표 금액을 적어두고 갔지만, 

현장에 매몰되어 갑자기 20평대를 괜찮다고 생각하고 투자한것 … 30평대의 선호도가 더 좋을것이고 가격도 더 먼저 오를 것인데 아쉬움 

=>이런상황이 발생한 이유는  ‘다른 대안 물건’을 준비해가지 않은 것! 대안이 있어야  조급함에 휘둘리지 않고 더 침착하게 생각할 수 있었을텐데에 대한 아쉬움. 이건 매물임장을 충분히 하지 않았기 때문이다. 

=>또한, 매물임장 전에 반드시 매물예약을 꼭 하고 오기!(매물임장과 매물을턴다 의 정확한 개념을 투자하고 나서 알았다..)  

=>매물임장 전에는 충분히 자고 컨디션을 좋게해서가자! 피곤해서 빨리 끝내버리고 싶은 마음에 판단을 제대로 하지 못하게 된다.

[내가 보지 못한'리스크']

✅현재 시장에 여전히 대출규제가 있다는 것을 까먹고, 열중강의를 듣기 전에는 12월 정치이슈로 매수 관망세라는 현재 시장의 분위기를 알지 못했음(현재 시장에 대한 상황 파악 누락)

=>공급이 부족한 지역이라는 것만 믿고 이부분에 대해 생각해보지 못했다.

✅'계약갱신권청구한 물건투자'의 장점만 보고  리스크는 체크하지 않음

=>공급이 부족한 시장이다. 계약만료시 공급물량 체크했고, 현재 전세시세가보다 전세가 낮게 설정되어 있으니, 2년이 안되는 1년좀 넘는 기간만에 전세상승분을 받아서 투자금을 빠르게 회수하고 다음 투자를 할 수있겟다. 까지만 긍정회로돌림.

=>그러나, 개약갱신권청구 의 의미를 반쪽만 알았음. 이번 열중강의를 통해 개약갱신권청구한 물건의 의미중 ‘의무거주기간'이 아닌 ‘언제든 나갈 수 있다는 것’이다.,,, 만약 공급이 많은 시장상황이었을 경우, 혹은 만기일이 도래하기 전 중간에 이사 의사를 밝혔는데, 하필 그때 주변 단지에 입주가 있다면, 

1. 전세를 못맞추게 되면 잔금리스크에 대해 대비 되어있는가? 

2.전세금을 올릴 수 있다는 생각만 했지, 전세계약을 새로 해야하는 시점에 전세가가 생각했던 것보다 낮게 계약이 될 경우 최종적으로 드는 투자금은? (예를들면 높아진 전세분위기로 투자금 3~4천을 회수할 생각이었으나, 주변 공급물량으로 인해 1천만원만 회수 가능하게 된다면?)그렇게 투자금을 묶어둘만큼 가치 있는 단지인가? 에 대해 생각을 하지 못햇음 

=>언제든지 나갈 수 있는 계약갱신권청구를 한 물건을 투자할땐, 만기시 뿐만아니라 만기 전 모든 기간의 총 공급상황을 체크(년도,월별, 위치별) 공급을 반드시 체크하는 습관을 들여야한다!

✅생각보다 투자금 묶이는 시간이 길다.. 그렇게 까지 싼 물건이었을까? 에 대한 아쉬움

=>이 부분은 투자코칭때 라즈베리튜터님이 한번 짚어주신 부분이다.

=>그래도 그정돈 괜찮겠지 라고 생각했지만, 다음 투자를 위해 임장을하고 매물임장을 하려고 하는데, 나도모르게,,, 1년이상 남은 기간을 생각하게되면서 ..소극적인 태도가 되었다. 

=> 그리고, 이번 열중반2강 강의 내용중,,,, 시세보다 낮은 전세낀 물건을 투자할때 과연, 긴 기간 내 투자금을 묶어낼 만큼 다른매물들 대비 이 물건이 싼가? 가치있는가?  라는 부분에서  ,,,, 내 투자는 ‘아니다’ 라는 생각이 들었다.

=> 다음에는 이 투자전략으로 더 좋은 결과를 만들려고한다면, ‘확실히 싸고 확실히 더 가치 있는 물건’을 투자할 것이고

=> 투자금이 묶이는 기간은 3~4개월 정도가 적당하다고 했다.. 이에 비해 내 투자는 1년이상이 묶이게 되어 기간부분도 아쉽다.

**공급이 적은 시장이니 괜찮겠지, 또는 공급이 많은 시장이니 투자할 수 없겠다. 가 아닌,

투자 단계별(가계약 전 등) 투자기준에 맞는지, 그리고 체크리스트를 만들어서 모든 시장에서 투자 전 체크하는 습관을

들여야겠다. 그래야 다른 지역에서 투자시 미리 인지하지 못한 부분이나 알면서도 놓치는 부분이 있는 아쉬운 투자가 아닌 더 완전한 투자를 할 수있겠다.