몽부내튜터님 매코 후기_만평이

1월에 제바님께 매코를 받고 이달에 몽부내 튜터님께 두 번째 매코를 받았다.

한 단지에서 두 물건을 뽑아왔던 지난달과 다르게

이번 매코 물건들은 지역도 다르고, 가격도 다르고, 상황도 참 달랐던 것 같다.

1순위 물건의 경우, 처음 발견 당시

내가 보던 매매가보다 가격대는 높았으나

단지가 짱짱하다보니 전세가가 받쳐주는 편이었고

매도자가 양도세 및 근저당 때문에 급하게 매도를 진행 중이었던지라(중개사가 20여곳 이상)

감당 가능하다면 가격협상을 통해 저층보다도 싸게 살 수 있겠다 싶었던 곳이었다.

그도 그럴 것이 3개 신탁이 근저당으로 잡혀있고

채권최고액이 매매가의 80%에 육박,

그 중 캐피탈(대부) 비중이 50% 이상을 차지하고 있어
(우왕,, 지금 나열해보니까 진짜 위험했다ㅎㅎ

모르면 용감하다…)

달마다 내는 이자가 부담돼 매도가 급할 것 같았고

5월 이후로 매도 시 1가구2주택이 적용돼

억단위의 양도세까지 내야해서

(이때는 잔금일은 생각도 안한 듯)

5천만원 협상은 오히려

매도자에게도 싸게(?)

먹히는 것이라고 생각했던 것 같다.

그러나 웬걸.

까고 보니 양도세 문제는

최근 자녀에게 증여를 통해 해결해버렸고.

(최근에 받은 캐피탈이 증여세 때문에 일시적으로 받은 거였다고 함. 날짜를 보니 증여하신 날이랑 비슷해 그럴 수 있겠다 싶은..)

이자에 대한 부담이 있을 거라는

예상과 다르게 가격 협상에 대해 매도자는

시쿤둥한 모습이었다.

역시 책상에 앉아 굴리던 상상과 현장은 다르다,,,

결국 가격을 목표치만큼 만들지 못하고

그보다 2천만원 올린 상태에서 매코에 들어갔다.

‘가격이 아쉽다. 감당 가능한 가격대가 아니라고 하시면 어쩌지’

‘잔금을 꼭 해야지만 전세를 맞출 수 있는걸까? 다른 묘수를(이미 그른 생각뿐) 알려주시지 않을까?'

수리랑 잔금 방법 등 물어봐야지하고 있는데

튜터님이 이 물건에 대해 딱 잘라 말씀주신 것은

‘근저당이 너무 높아요. 위험해요.

계약금 넣으면 매매가를 넘는데 매도자가 나쁜맘 먹고 들고 튀면 만평님은 빚을 지는 거에요.'

(‘ㅁ’)…!!

'가격은 싸요. 만평님 앞마당에서는 TOP 10에 들어갈 수 있다고 생각해요.

그런데 이 정도 위험이 있는 물건이면 훨씬 더 싸야 해요. 저라면 안해요'

'이 물건에 정말 투자하고 싶다면 적어도 근저당을 70%까지 내리는 것을 합의 해야 해요.

근데 일부 갚을 수 있는 상황이었다면 이렇게까지 근저당이 생기지 않았을 것 같아요.'

채권최고액이 120%를 산정하니

실제 대출금에서 계약금을 넣으면

매매가를 넘진 않으니 괜찮겠지

이렇게 안일하게 생각하고 있었는데

(중도금은 계산도 안함)

내 생각보다 더 심각한 상황들이

일어날 수 있다는 튜터님 말씀에 심장이 싸늘했다.

지금 복기해보니

글로만 써도 정말 위험해 보이는 물건이었구나 싶은데

그럼에도 나는 왜 이 물건에 꽂혀있었을까?

생각해보면, 나는 트로피가 갖고 싶었던 듯.

어려운 문제들을 하나하나 해결해가며

살 수 없다고 생각했던 단지를 싸게 매수해

‘나 1호기를 이렇게 해서 투자해냈소~’하고

으쓱하고 싶었나보다.

그러나 그것을 얻기 위해 희생해야하는 것이

내 피땀이 아니라 가족의 돈과 안녕이었다는 것은

조금도 생각하지 못했던 것 같다.

뭐 하나라도 아다리가 안 맞으면

모든 리스크가 우리에게 오는 일이었는데

잠깐의 치기로 가족을 도박장에 내몰뻔했음을

이제야 알 것 같다.

위기의 순간에 매코가 돼서 정말 다행이고,

주말에라도 부동산에 달려가려했던 나를 말려준

현명한 남편에게 미안하고 너무 고맙다.

‘더 벌지 못하더라도

덜 위험한 것에 투자해서

목표를 이룰 때까지

투자시장에 살아남기 위한 선택을 하는 투자’

어제 실전준비반때 자료를 열어

당시 너나위멘토님이 해주신 ‘잃지 않는 투자’에 대해 다시 읽어보았다.

반성.

앞으로는 절대 가족의 안위를 걸고 투자하지 말자.

투자를 하는 이유는 첫 째도 우리고, 둘째도 우리다.

아주 큰 위기에 놓여있던 저를 구해주셨습니다.

감사합니다. 튜터님!!

2순위 물건은 1순위와는 정반대로

이미 목표가격대가 조성이 됐고,

특올수리 3년차에 세까지 껴있어

임차인승계로 매수만 하면 끝인 물건이었다.

튜터님께서는 해당 단지에 대해

‘많이 싸다.’라고 말씀 주셨는데

세가 낮게 껴있는 상황에서 갱신까지 쓰지 않아

투자금에 오래 묶인다는 것이 아쉽다고 하셨다.

그래서 여기서부터는 선택이라고 말씀주셨는데

튜터님이라면 투자금을 3년 넘게 묶기보다는

다른 곳을 볼 것 같지만,

가격이 싸고 안전마진을 많이 확보한 상태라

이 단지를 투자해도 괜찮다고 말씀주셨다.

튜터님의 말씀에

짧은 시간 동안 마음이 참 요란했던 것 같다.

왜냐면 해당 물건은

매도자가 상급지에서 갈아끼우고 싶은 물건이 생겨

급하게 내놓은 물건이고,

‘이달에 팔아보고 안되면 걍 안팔아’했던 것을

한 경쟁자가 매수하겠다며 가격을 조정(그게 딱 목표가였다…!), 계좌까지 받았으며(이틀전인 토욜)

매도자는 물건을 놓치고 싶지 않은 마음에

(한 번 놓쳐서 물건을 거둔 전적이 있음)

아직 계약금이 들어오지 않은 상황에서

상급지 물건에 계약금을 쏴버린 것.

갑작스럽게 물건이 ‘거둘까 말까’ → ‘반드시 팔아야 하는 급매물건’으로 탈바꿈되는 순간이었다.

(☆배운 점. 아무리 매수가 급해도 매도가 먼저다. 돈 들어오기 전까진 매도 매수 된게 아니다!!)

그 와중, 경쟁자가

‘월요일까지만(내 매코날!) 고민해보겠다’로

매수 결정을 미루니 물건지에만 있던 물건이

주말중으로 협상된 가격 그대로 부동산 여러곳에

풀리게 되며

해당 물건은 딱 떠먹기 좋게

차려진 밥상이 돼 버렸던 것이다.

매코를 받기 전, 오전시간에

물건지 사장님과 공동중개중인

다른 사장님께 연락드려보니

물건지 사장님)

“오늘 1시까지 고민해보고 결정하겠대요. 이미 부동산들에 다 풀려버려서 내가 어떻게 할 수가 없어요.”
나)

‘1시? 매코 끝나면 거의 그 정도 될 것 같은데.. 그 전에 계약금이 들어오면 날아가네?’

공동중개 사장님)

“오늘 오전에도 한 분 집 보러 왔어요. 전화가 엄청 오네요.

임차인분이 시간이 안돼서 화,목,금 저녁 시간에 볼 수 있을 것 같아요”

나)

“가격 조정이 될까요?”

공동중개 사장님)

“매도자가 너무 싸게 판다고 생각하고 있어서 잘 안될 것 같은데 말해볼 순 있을 것 같아요.”

오전에 이런 브리핑을 들었으나

사실 생각보다 마음은 담담했다.

그 물건은 나한테 2순위였으니까.

그리고 주말동안 이미 혼란해하고있던 내게

방울모자튜터님이

‘만평님. 괜찮아요. 두 단지 다 놓쳐도 돼요.’

라고 말씀을 주셨기 때문에

‘아 그래. 이보다 좋은 물건들은 무조건 나오지.

아파트는 이렇게나 많고, 초보가 볼 수 있는건 진짜 작은 파편일테니까.'

하고 마음을 추스려놔서.

근데 사람 마음이 참 간사한게

매코에서 1순위가 시원하게 날아가며

2순위가 1순위로 되버리자

그때부터 주말 동안 정리했던

마음가짐은 어디로 가버리고

마음속이 롤러코스트타듯

난리부루스 대환장 요란을 떨었다.

역시나 대안이 없으면

아무리 좋은 조언들 들어도

상황에 휘둘릴 수 밖에 없음을

다시 한번 느낄 수 있었다.

결국 우리에게 온 선택지는

1. 이 물건을 포기하고 좀 더 투자금에 들어올 수 있는 상위 입지를 찾아볼 것인가.

2. 이 물건을 싸게 사는 대신 투자금을 오래 묶어둘 것인가.

안전마진은 확보됐으나 2호기를 할 수 있는 시기는 각오해야 함.

이렇게 두 개.

우리의 선택은ㅎㅎ…?

[잘한 점]

• 주말동안 부사님의 푸시가 이어졌으나 매코까지 잘 버틴 점
• 매코 전에 앞마당 전수조사를 새로 한 점
• 매코 전에 중개해준 부사님 외 다른 공동중개 부사님께 전화해 동향을 살핀 점
• 단지의 목표가격을 설정한 점
• 잔금 가능한지 은행가서 확인한 점

[아쉬운 점]

• 투자의 본질을 생각하지 않은 점
• 가족을 위험하게 만드는 선택을 고민한 점
• 매코 추가 질문을 정리했으나 마음이 조급해 준비한건 하나도 묻지 못한 점
• 현 임장지에 집중하지 못한 점
• 84타입에 꽂혀있던 점
• 부사님께 휘둘린 점