[내마중 15기 넓은 6지에서 가치있는 매물 찾아 내집4조 성로이] 3주차 강의 후기

안녕하세요. 

'열심과 행복이 공존하는' 투자자 성로이입니다.

너나위님과 함께 한 내마중 3강은 ‘전체 Q&A’로 하나부터 열까지 알차게 채워 나눠주셨습니다.

현재의 시장진단부터 내집마련 방향, 과정과 디테일까지 각종 QnA에 대한 답변과 더불어 

공식처럼 암기해야 하는건 거듭 강조, 사고를 통해 의사결정 과정이 필요한 부분은 

너나위님의 생각의 흐름을 따라갈 수 있게 반복해서 설명해주시고 기다려주셨습니다.

비교평가할 때 직접 네이버부동산에서 단지를 보여주시고 비교해주시며 

더 나은 선택이 어떤 것일지 소개해주시고 의사결정 과정을 보여주셔서 이해가 더욱 되었습니다.

우선 지금은 가장 좋은 집을 매수하는 것이 가장 중요하니,

멀리 있을 일을 고민하느라 현재의 행동을 못하지 않도록,

의심 하지말고 베스트를 놓칠까 걱정하지 말고 워스트가 되어도 대응하지 못할걸 걱정해야겠습니다. 

다음 사이클이 언제일지, 그 때 우리가 살 수 있는지.. 
본인이 할 수 없는걸 왜 하려고 하고 알려고 하는지.. 

우리는, 아무도 앞날에 대해 알 수 없으니
베스트를 생각하지 말고 워스트를 생각하며 실수를 줄일 수 있는 방향으로 꾸준히 행동해야겠습니다!!

<BM>

• 인사이트(전체)

  - 전세→매매 전환비용이 높은 이유는 갖고싶은 수요가 많으니까 매전 차이가 커지고 비싸지는 것. 더 벌어져 현재의 전환비용이 최저일 수 있음

  - 교통의 다른 말은 '위치'! 학군도 환경에 포함된다고 생각

  - 1주택자 = 시장의 흐름에 올라탄 사람이니, 갈아타기는 가능할 때 언제든 해야함

  - 상승장에서의 갈아타기는 쉽지만 비싸고, 하락장에서는 어렵지만 쌈

  - 당장 손해보는 느낌을 견뎌야 상급지 갈아타기가 가능. 차이는 점점 커질테니 팔고 넘어가는게 중요. 

  운이 좋으면 싸게, 안좋아도 비싸게, 갈아타는 것이 중요함

  - 신축 접근시 현재 신축 > 재건축 > 리모델링 / 지방은 무조건 신축! 재건축X.. 

  나중에 감당 못할 것 같으면 하지않는 것이 맞다. 베스트 보다는 워스트를 생각해야함

  - 가족 문제는 나중에.. → 투자에서 중요한건 ‘현금흐름 + 투자를 하면서 내가 안정감이 있는 것!’

  - 강남 3구 외 지역의 방2 구축보단 위치가 멀더라도 방3 신축이 운영하기에 더 나을 수 있다. 가격 오르는건 비슷하더라도 임대 놓고 전세금 오르는 건 신축이 더 먼저 많이 오름

  - 내집마련과 투자가 양립할 순 없으니 본인이 바라는 삶의 모습을 기준으로 되고싶은걸 생각하며 메타인지해야함

  자산 50억 현금 10억 자유&개고생 vs 자산 20억 현금 3억 행복모먼트&잔고생

  - 인구감소에 따른 선택과 집중 → 부산 : 노인, 바다, 아파트.. → 부산이 서울보다 인구구성이 10~15년 앞. 참고필요

  - 서울에서 현재 저점 대비 2배가 안되었다는건 상승의 힘이 약하다는 것 → 보수적으로 생각(산꼭대기, 아이들x…)

  - 같은 투자금이면 매매가가 더 큰걸로. 전세에 대한 걱정보단 좋은거 사는게 최우선!

  - 대출껴서 투자하는건 보수적으로 해야 나중에 떨어졌을 때 감당할 수 있음

  신용대출은 6개월 정도면 상환 가능한 정도만 활용

  - 상급지일수록 30, 40평대의 가격차가 많이 나지 않아 40평대가 싼 상황

  - 로얄동과 비로얄동의 상대적 가격차이를 알고 지역, 단지별 차이에 맞는 가격선정이 필요

  - 매물이 없는 곳은 세대수가 적을 확률이 높고, 물건 수가 적으니 호가 높을 수 있으니 더 많은 곳을 보는 노력 필요

  - 협상=거래가 안되었는데도 반드시 매도해야하는 물건을 찾아야하고, 이 집을 후려치고 싶다는게 아닌 너무 갖고싶어 사고싶다는 의사표현이 중요함

• 현재시장(★)

  1) 가격 : 서울 싸고 경기도 더 싸다

  2) 수급 : 공급부족이 누적되어 2년동안 전세가 상승, 향후 3년 이상 유지될 것. 3년 전 하락장으로 분양 끊겼고 그 영향이 지금까지

  3) 금리 : 코로나 이후 급격한 금리인상 마무리 후 인하기로 들어가는 시기

  4) 분위기 : 9월 정채, 12월 정치이슈 → 거래량 급감 후 6개월 차에 접어들고 있음

• 의사결정 순서-순서대로(★)

  1) 가치있는 영역에 포함되는가?

  2) 가격이 적정한가?

  3) 전세 임대리스크가 제어 가능한가?(수급, 금리 모두)

  4) 매매-임대 과정 대응 가능한가?

  5) 최고의 물건인가?(중심부에 더 근접한 위치? 더 우수한 주거환경?-편의성, 안전성)

• 매매 후 전세 맞추는 방법(★)

  1) 매매 시세 정확히 확인 : 부사님 확인 + 다른 전화기로 부사님께 물어서 => 전세 비싸게 생각하는 것부터 꼬인다
  2) 전세 임대 실패시 잔금 가능여부 확인(주담대+신용+개인)
  3) 전세 임대 전제로 매매 계약 체결(매도자/거주자 협조)
  4) 잔금 9주전까지 플랜A(원하는 전세가)
  5) 잔금7~9주전까지 플랜B(경쟁물건 대비 상태좋게, 저렴하게, 임대의뢰 중개업소 확대) 5~6곳
  6) 잔금5~7주전까지 플랜C(경쟁물건 대비 상태좋게, 저렴하게, 임대의뢰 중개업소 확대) 10곳 이상
  7) 잔금5주 전부터 플랜D(날짜 잔금일 이후 하시입주)

• 매도 방법(★)

  - 어떤 중개사인가 가 가장 중요하다. 막 내놓으면X 

    -> 불도저 사장님 필요!(되는 방향으로 얘기하는 사람들 = 목표 집중). 적극적인 중개사를 찾아라(전화,임장)
  - '보러오는 사람이 있을 때 가격조정'이 의미있다. 수시로 다짜고짜 내리는건 의미없음. 

  일반적으로 가격이 내려가면 사람들은 더 안산다. 더 내려갈거 같으니까
  - 갈아탈 집이 있다면 지금 당장의 손해보다 매도 자체를 중요하게 생각하라. 
  - 보러오는 사람이 있을 때를 고려 이전 실거래가 기준으로 가격 설정. 
  - 매도가 되면 바로 살 집이 적어도 3개는 있어야 함

끝으로 너나위님께서 반복해서 말씀해주셨던 정신교육! 말씀들도 참 인상깊었습니다.

인생에서도 동일하게 필요한.. 

목표 vs 문제 : 어떤 것에 집중하는지 중요하다는 말씀.. 

→ 목표를 바라보는건 별을 보는 것이고, 문제를 보는건 땅을 보는 것!

긍정적이고 부정적인 것과도 연관될 수 있는 문제인데, 

제가 처음 가졌던 가족과의 행복, 꿈, 비전 등을 별로 보고 이정표삼아 바라보고 나아가야하는데

힘들고 생각이 많아질 땐 땅바닥만 보고 걸어갈 때가 많은 것 같아 공감이 정말 많이 되었습니다.

또한 특히 콕 찝어서 경례까지하며 말씀해주셨던..(우리 부대에도 오시면 너무 좋겠습니다..)

직업군인인 저는 관사가 있고 거주비용이 적다는 것의 장점을 활용해서 

열심히 모아 1호기를 해내겠습니다!!

그 때까지 매일매일 웃으며.. 루저처럼 표정관리를 못하지 않도록 노력하겠습니다!!

너나위님 늘 진심을 담은 강의와 애정어린 조언들 감사합니다!!