[시소입니다] 1호기 투자전, 필수 주의사항 3가지

​

안녕하세요,

내가 보고 경험한 것을 나누는 월부인이 되자!

시소(see&saw)입니다.

무덥게 더워진 여름.

오늘도 앞마당을 만들고자 열심히

전국팔도를 걸어다니는 월부동료들.

​

오늘은 투자를 망설이는 동료들.

나만 없어 1호기. 급한 마음에 놓치고 있는

중요한 사항들에 대해 작성해 보려고 합니다.

​

1호기 투자를 앞둔

동료들을 위한 주의사항 Top3

시작해 보겠습니다.

| 투자금 5,000만원에 몰두 하는 투자

(feat. 전세가율 / 절대적 저평가)

여러분은 임장지 1등을

어떻게 뽑고 계신가요?

​

저는 매물 임장한 단지를중

절대적 저평가로 추리는 과정에서

설정 하는 방법이 있습니다.

​

저렴해진 절대가는 당연지사.

Q2. 투자금이 적은가? 에서 쉽게

마주 할 수 있는 오류에 대하여

이야기 해보려 합니다.

투자금 범위는 년에 모을 수 있는 금액과

지닌 종잣돈 기준으로 설정되어 있습니다. (시소기준)

저는 지역내, 앞마당내 1등을 선정할 때 모두

(싱글 투자자로서)

(잔금까지) 감당 가능한 금액 범위 내로

투자금을 1차적으로 추려냅니다.

(예시 금액 4억 미만)

본 사진은 절대가 이해를 돕기위한 자료로 실제 금액과 무관합니다.

단, 매물임장을 4억 미만 단지만 보지않습니다.

과거 4-5억이던 단지가 현재 하락장과 만나.

3억 중반의 가격으로 떨어졌는데요!

잔금 가능한 금액인 4억대 미만

아파트 단지만 보았다면.

​

저는 갑자기 찾아온 기회에서

다시 매물임장을 해야할 수 있습니다.

​

이는, 저렴한 단지도 마찬가지입니다.

선호도가 떨어지는 단지에 대한

인지가 있어야 비로소 좋은단지가

저렴한 가격으로 되었을 때 그 가치를

알 수 있습니다.

※ 가격을 제한하여 매물임장 하지 않기

​

이렇게 앞마당에서 본 매물들 중

1차적으로 매매가 (절대가)를

기준으로 가능한 범위를 추리고 난뒤.

입지 대비 저평가 단지를 재 정의합니다.

​

(과정은 아래 나눔글을 통해 작성해 두었습니다!)
3단계 과정을 통한, 저평가 단지 선정 방법 (첫걸음용) [시소입니다]

https://cafe.naver.com/wecando7/8266969

절대가를 기준으로 (가격)

감당가능한 범위 내

단지를 1차적으로 선정 한 후에,

매매가 - 전세가의 차이를 확인 합니다.

​

저렴해진 호가 대비 아직까지 전세가가

오르지 못한 지역이 상대적으로 많은 상황에서.

​

유일하게 올라온 한개의 전세가를 보고

여기가 내 1등이다! 생각하시진 않으셨나요?

​

주변 전세가격을 파악하지 않은채

내가 투자하고 싶은 단지의 전세가만

살펴본다면 흔히 말하는 <욕망호가>를 보고

예상 투자금액을 잡았는데!

실제 전세를 뺄때는 훨씬 많은 투자금이

들어갈 수 있습니다.

​

이를 대비하기 위해 저는

최소한의 과정으로 5가지를 살핍니다.

​

1. 지역의 공급(리스크 확인)

2. 거래량 (매매/전세) 확인

3. 실제 네이버 호가 (매매/전세)

4. 아파트 200% 수익률 및 필요경비

5. 주변아파트(상/하급지)전세 갯수, 가격

​

Q. 매물 문의전에 이렇게 다 해야하나요?

A.

실제 거래가 이루어지지 않아

주변 가격을 모른채

높은 전세 가격 그대로 올라가 있는

단지들도 존재합니다.

​

더불어, 튜터님과 멘토님과 하는 매물문의는

내가 보지 못한 리스크/ 변수를 돌봐주시는

과정이라고 생각합니다.

​

스스로 매물을 확인하고

저평가이며 / 리스크 대비가 가능하다고

판단하고 갔을 때와 그렇지 못했을 때.

투자코칭 / 매물 코칭에서도

받는 인싸이트의 깊이가 달라집니다.

​

위의 과정이 절대 복잡하지 않습니다.

​

15,000짜리 폰케이스를 고르는

노력과 열정/시간 정도로

몇천만원, 몇억 이상의 가치를

대비할 수 있습니다.

​

스스로 확신이 들 수 있도록

매매-전세가 차이 뿐만아니라

투자시 필요한 사항들을 꼭 확인하셨으면 합니다.

더불어, 5,000만원에 들어오는 단지만

목표로 하지 않으셨으면 합니다.

​

기회는 스스로 만드는 법.

세금이 급하신 분,

분양권에 급하게 매도를 하셔야 하는분,

매도자 분들의 다양한 사례로

가격은 조절이 가능합니다.

​

부동산 사장님과 관계를 맺고,

지금 눈앞에 만들어진 투자금 이아닌.

협상을 통해 가격을 만들어가는

투자도 꼭 시도해보시길 응원합니다.

​

​

| 임장지 1등으로 바로하는 투자

(feat. 전체 앞마당 시세트래킹)

무더운 여름날 때양볕을 걸으며

열심히 만들어가는 앞마당.

​

분임/매임/단임 순서에 맞춰서

차근히 지역에 대한 이해를 키워가고.

비교 평가를 통해 드디어 뽑은1등!!

자, 이제 매물문의하러 가자!!

한적 없으신가요?

불과 몇달 전만 해도

1-2억씩 비싸던 단지들이 저렴해진 시장.

​

1호기 투자를 못한 분들,

종잣돈이 충분히 모아진 분들.

투자하고 싶은 마음에 가장 중요한

한 가지를 놓칠 수 있습니다.

​

바로,

내가 가진 앞마당 에서

가장 좋은 투자인가?

​

지역내 1등과, 내 앞마당내 1등을

모두 비교하고, 내가 할수 있는 투자 중

가장 좋은 투자를 하는 과정을

꼭 실천해보셨으면 합니다!

​

Q. 앞마당이 한 개 뿐인데요,,,?

A. 앞마당이 한개 뿐이라면

지역내 저렴한 단지는 찾을 수 있지만.

절대적으로 저렴한 가격인가에 대한

확신을 갖기가 쉽지 않다고 생각합니다.

​

최소3 ~ 5개 정도의 앞마당을 만드신 후

투자 하시길 추천드립니다.

​

| 공급이 적은 지역만 집착하기

(feat. 리스크 계량화)

2022년 가을학기, 월부학교를 수강할 때와.

지금. 시장의 달라진 분위기를

온몸으로 느끼고 있습니다.

​

당시에는, 갑작스레 찾아온 역전세에

막막함을 느꼈고.

대응방법을 준비한 지금은.

차분히 다음 스텝을 준비하고 있습니다.

​

다음을 준비하고 나니

비로소, 저렴해진 시장이 눈에 들어오는데요.

좋은 생활권에 저렴해진 매매가 덕에

투자하기 좋은 단지들이 존재하는 요즘.

3년 이내 공급이 적은 지역으로

리스크를 피한 투자를 하고 싶은

분들이 많다는걸 알게 되었습니다.

​

아직까지 공급이 적은 지역은 손에 꼽습니다.

ex) 전주, 광주 / 23년이후 울산

​

그렇다면 여러분은

광주, 전주, 23년 후 울산 지역만

투자를 하실 건가요...??

​

보통 역전세 리스크를 계량화할 때

과거 입주물량을 보며

내가 투자하려는 단지의 전세가가

얼마큼 빠졌었는지

​

그럼 앞으로 향후 입주물량과 위치를 보며

얼마만큼 더 빠질 수 있는데

계산해 봅니다!!

' 젊은우리 튜터님 칼럼 중... '

얼마전 젊은우리 튜터님께서

좋은 칼럼을 올려주셨습니다.

​

칼럼의 주제는 바로 "리스크 계량화"

​

과거 상승했던 시기의 장에서의 리스크와

현재 금리와 고급 다양한 변수로

전세 가격이 많이 떨어진 시점에서.

​

우리가 상상하는 것보다 위험이 많이

제거된 시장이 존재한다는 칼럼이었습니다.

​

https://cafe.naver.com/wecando7/9117426

 [젊은우리] 지금 투자하면 과거만큼 역전세를 물어내지 않는 이유 (리스크 제거된 시장)

건설사의 파업으로 더이상 추가 공급이

허가 나지 않는 지역도 존재합니다.

​

더불어, 현재 투자 한다면

다가올 3년 이내 공급을 빗겨서

전세 기간을 길게 조절하여

공급리스크를 피하는 방법도 존재합니다.

​

두려움에 "여기는 위험하니까" 하는 생각으로

한정된 지역만 바라보지 않고.

​

저렴해진 시장에서 꼭 기회를 찾아

여러분들의 소중한 1호기, 2호기를

마주하셨으면 합니다.

​

지금까지 긴 글 읽어주셔서

감사합니다.

​

추가적으로 궁금한 사항은

언제든 댓글 남겨주세요!

​

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