[서투기 21기 83조 자이코] 자모님 1강 강의 후기

지금 시작할 수 있는 목표가 있어야 한다. 결과를 만들어 내겠다는 믿은 자체가 결과를 만들어 낸다. 일단 마음을 먹는다. 

자모님의 강의를 듣다가 마치 한방 크게 머리를 맞은 듯한 충격을 받았다. 네빌 고다드의 Think from it (미래로부터 시작하라)라는 이야기가 나왔을 때, 온몸에 소름이 돋았다. 지금 시작할 수 있는 목표를 설정하고, 결과를 만들어 내겠다는 믿음 자체가 결과를 만들어낸다는 그 메시지. 그저 마음을 먹는 것만으로도 모든 것이 시작된다는 깨달음이 강하게 다가왔다.

이번 강의는 투자에 대한 통찰을 넘어, “투자의 근거를 명확히 하라” 는 메시지를 강하게 남겼다. 단지 임장 횟수를 늘리는 것이 중요한 것이 아니라, 그 임장을 통해 얻은 데이터를 바탕으로 실질적인 투자 결정을 내리는 것이 중요하다. "조급하지 말 것", "좋은 것의 정의를 명확히 할 것", "선호도를 뾰족하게 파악할 것", 그리고 "투자의 근거를 명확히 세울 것". 이 네 가지 원칙을 마음에 새기며, 실전 투자에 나서야겠다.

내가 들으면서 메모한 내용을들 기록하면… 

서울과 수도권 아파트 투자, 핵심은 '결정의 근거'에 있다

이번 강의에서 가장 강렬하게 남은 메시지는 "투자의 결정을 내리는 것은 여러분 자신입니다. 결정을 내리는 근거가 명확하면 됩니다."라는 부분이었다. 부동산 투자, 특히 서울과 수도권 아파트 투자는 단순히 임장을 다니는 것만으로는 부족하다. 실전 투자에 나서야 하고, 그 과정에서 명확한 기준과 근거가 필요하다.

투자, 조급할 필요가 없다

서울 아파트의 가치는 보유하는 것에서 시작해 결과를 만들어낸다. 단순히 돈을 벌기 위해서가 아니라, 궁극적으로는 '경제적 자유'를 얻기 위한 과정이다. 특히 '자모님'의 경험담은 강렬했다. 그는 2년간의 투자로 경제적 자유를 넘어선 성과를 이루었다. 그 비결은 단순히 임장에 머물지 않고, 실전 투자에서 '좋은 것'의 정의를 명확히 하고 실천한 것이다.

좋은 아파트의 정의는 무엇인가?

강의에서는 "당신은 좋은 것에 대한 정의가 명확한가?"라는 질문을 던졌다. 이는 투자자의 시각을 정립하라는 의미다.

상급지 신축이 항상 좋은 것일까? 하급지 구축에는 기회가 없을까? 강의에서는 이러한 고정관념을 깨야 한다고 강조했다. 예를 들어, 5급지 이하, 300세대 미만, 90년대 이전 건축된 아파트는 일반적으로 가치가 없다고 평가되지만, 이를 반대로 해석하면 가치가 있는 아파트를 찾을 수 있다는 것이다. 특히 강동구의 단지들은 선호도 차이가 극명하게 나타나지만, 서대문구나 동대문구는 그 차이가 적다. 투자자는 이러한 미묘한 차이를 이해하고 접근하는 것이 중요하다.

지역 선호도를 파악하는 방법

투자에서 중요한 것은 지역 내 선호도를 파악하는 것이다. 이를 통해 "앞마당"을 넓히고, 지역 간 비교를 통해 최선의 선택을 할 수 있다. 투자자가 알아야 할 두 가지 핵심 역량은 다음과 같다.

1. 가치를 볼 수 있는 안목: 입지, 연식, 단지의 특성을 통해 미래 가치를 평가할 수 있는 능력이다.
2. 현장 대응 능력: 시장의 변동성에 맞춰 빠르게 대응할 수 있어야 한다.

강의에서는 입지를 '최상/상/중상/중/중하/하'로 나누고, 사람들의 선호도를 뾰족하게 파악해야 한다고 강조했다.

신축과 구축의 차이, 현실적인 투자 전략

신축 아파트는 거래가 활발하고 협상 여지가 적다. 반면, 구축 아파트는 거래가 적어 협상이 가능하다. 이 차이를 이해하면 투자 기회를 포착할 수 있다. 예를 들어, 아현동은 입지가 좋아서 구축 투자도 가능하지만, 홍제동에서는 입지가 상대적으로 떨어지기 때문에 신축을 우선적으로 보는 것이 좋다. 입지 분석에서는 시간 측정의 기준을 '랜드마크가 있는 역'으로 삼아 교통 편의성을 평가하는 방법을 배웠다. (임장 보고서 교통 등급 기준) 장기적으로는 입지가 좋은 곳에 투자하는 것이 좋지만, 단기적으로는 전세가 상승 속도가 신축이 더 빠르다는 점도 고려해야 한다. (빠른 전세 회수금으로 현금 흐름을 창출하고, 그 돈으로 다시 투자할 수 있음)

투자 결정을 위한 단지보는 순서

투자 결정을 할 때는 단순히 전고점을 먼저 보는 것이 아니라, 내가 직접 임장한 내용을 바탕으로 우선순위를 세운 후 마지막에 전고점을 참고해야 한다. 강의에서는 매매시세 따기 -> 내가 생각하는 선호도 순으로 정렬하기 -> 마지막으로 전고점을 본다 는 구체적인 투자 팁도 제공했다. 경기도 신도시와 서울 도봉구 구축을 비교할 때는 경기도 쪽이 더 나을 수 있지만, 동대문구 구축과 비교할 때는 동대문구에 투자하는 것이 더 현명할 수 있다. 것도 배웠다. 

단지의 특징을 파악하는 것이 중요하다

특히 '공덕삼성'과 '녹번e편한세상'을 비교하며, 내가 투자한 아파트의 가치가 입지와 연식에 따라 어떻게 달라지는지를 알아야 한다고 했다. 입지가 좋고 안 좋고, 연식이 좋고 안 좋고에 따라 4가지로 분류해서 어떤 투자 방식으로 접근하는지를 알려 주셨다. 단순히 단지의 시세를 보는 것이 아니라, 해당 단지가 가진 장점과 단점, 그리고 시장의 흐름 속에서의 위치를 이해하는 것이 필요하고, 4가지 분류중에서 어떤식으로 접근해야 하는지 중요하다. 

상승 시장에서 단지 선호도를 분석하는 방법

강의에서는 상승 시장에서 단지 선호도를 분석할 때 아실 그래프를 통해 올라간 시점과 전고점을 비교하라고 강조했다. 많은 투자자가 놓치는 부분이지만, 이를 통해 단지 간의 선호도 차이를 명확히 파악할 수 있다. 단순히 가격이 올랐다는 사실만 보는 것이 아니라, 어떤 시점에 올라 갔는지를 분석하는 것이다. 선호하는 단지가 먼저 상승한다. 그리고 더 높게 전고점이 형성된다.