[지기 15기 일단 10작하면 끝을 보는 6조 한복희] 정찰병 세우기 실천

시간이 없으면 만든다 - 점심시간 활용하기

어느새 벌써 제일 힘들다는 3주차, '단지분석"을 하는 주입니다.

역시 대구 달서구, 300세대 이상 아파트가 150단지가 넘네요.

지난주에 라이브코칭과 금요일 조장모임을 참여하고,

주말 토일 이틀 임장을 하고 단지분석을 했더니 강의 들을 시간이 만만치 않았어요.

목표한 것은 미루지 않고 실천해야 되기에,

점심시간에 외식나가지 않고 간단하게 요기하고 강의를 들었습니다.

처음엔 "점심시간에 쉬어야지 무슨 또 공부야~" 라며

수다 떨면서 스트레스를 푼다고 생각했는데

1주일에 그 5시간을 활용한다면, 평일 저녁만큼의 시간이 생겨서

강의를 들을 시간을 별도로 내지 않아도 되는군요.

오히려 "밀리지 않고 바로 해버리는 습관"이 궁극적으로 스트레스에서의 해방임을 느꼈어요.

입주가 많이 예정된 지역에서의 투자 결정 기준과 방법

지난달과 이번달, 대구 수성구와 중구, 달서구를 임장하면서 느낀 것.

"공급, 많아도 너무 많다."

그로 인해 가격이 매우 많이 눌려 있다는 걸 알 수 있었습니다.

월부 이전이라면,

"하이고 집값 또 떨어지겠네"라고 접근했다면

부동산 투자를 준비하는 지금은

"초과 공급은 기회다" 라 접근하게 됩니다.

이번 3강 망구99님의 강의를 통해

초과공급으로 인해 우리에게 기회가 될 중소도시 D/E 지역에 대해서 알게 되었습니다.

서울수도권과 광역시 까지는 어떤 것을 투자 기준을 정해야 하는지 배워왔었는데,

이번 달 중소도시를 배우며, 광역시와의 관계성과 차별점들에 대해서 너무 좋네요.

하지만 똑같이 공급이 많다고 할지라도,

지역의 선호도에 따라 투자 단지의 선택을 다르게 해야 한다고 합니다.

어떤 한가지 입지요소로 인해 결정되지 않고,

그 지역의 도시발전 과정, 산업이나 업종, 그로 인해 생긴 생활권, 학군지 등이 생활권 선호도를 결정합니다.

머리로 이해가 되는 부분은 이해하고, 이유 없는 지역색은 그대로 익혀가 봅니다.

하지만 역시, 투자시 고려해야 하는 입지요소와 저환수원리는 변하지 않는 진리네요.

BM

각 지역별 특성과 선호도 인지하고, 투자범위에 맞는 생활권에서 기준에 맞는 적절한 투자처 찾기

광역시와는 다른 입지평가요소

D 지역에 저희 회사 연구소가 있습니다.

그 지역에 있는 대학원과 연계하여 연구하는 것들이 많아서 같은 연구단지에 위치하고 있는데,

그동안 연구소 동료들이 사는 동네 이름을 들어왔었는데

지도에서 보니 주변에 아파트 외에 백화점이나 마트, 상권이 딱히 없더라구요.

중소도시는 지도상으로 보면 상권과 생활권이 좀 멀리 떨어져 보이는데

실제로 차량 정체가 거의 없기 때문에,

차로 상권에 접근하는데 서울만큼 오래 걸리지 않고 금방 갈수 있는 거리였군요.

또한 중소도시 내부 수요층이 대형 백화점이나 병원 입점의 기준에 불부합 하기도 해서

결국 이용하려면 주변 광역시에 왕래할 수 밖에 없는거였군요.

BM

중소도시에서 고려해야 할 입지요소는 따로 있다. 우선순위를 생각해보자.

학업성취도율 vs 학교알리미

예전에 지방에서 학교를 다니던 사촌동생이 전교1등을 했다고 해서

우와 엄청나다!!! 했었는데 전교생이 몇십명 안되는 작은 학교 였던 게 생각이 나네요. ㅎㅎ

빈땅 없이 인구가 많은 지역에서는

학업성취도율이나 특목고 진학율 정도만 봐왔었는데,

상대적으로 인구밀도가 낮은 중소도시에서는

그 자료에도 왜곡이 생긴다는 것을 알게 되었습니다.

표본 자체가 많지 않은 학교의 학업성취도율에는 왜곡이 있을 수 있어,

동시에 응시자수도 고려하여 그 생활권의 학군지 여부를 판단해야 한다는 것을 알게 되었어요.

학업성취도율 평균 뿐만 아니라, 국영수 각 과목의 A-E 등급 분포도도 꼭 확인해 보아야겠습니다.

학군지가 입지 평가의 영향이 아닌 지역도 간혹 있지만,

좋은게 아무래도 판단 기준은 될 수 있으니 가능하면 세가지 다 확인해야 겠어요.

또한, 학군지이건 아니건 아이들이 안전하게 생활할 수 있는 환경인지 확인하는 것은 필수입니다.

BM

중소도시 학군 판단시, 반드시 3가지(학업성취도율+졸업생수+과목별 등급)는 고려한다.

시세트래킹 - 시급

앞마당이 4개가 되어 가는 시점,

벌써 4달 째 시세트레킹 템플릿 만들기를 미루고 있습니다.

사실 당장이 급급해서 해야지 해야지 하면서 미루고 있었는데

이번달은 안그래도 1등 뽑고 시세트래킹 시작해야지 하고 있었는데

하는 법을 배우게 돼서 너무 좋았어요.

"임장을 투자로 연결 짓기 위해 반더시!!! 해야 하는 과정"

저는 제가 임장한 단지를 전부 해야 하는 건줄 알았는데

그게 아니라 각 지역을 대표하는 단지들을 추려 추적하고,

투자가능성이 높아 보이면 그 신호를 포착해야 하는 거였군요.

수도권은 구단위, 중소도시는 시단위 평형별로 대표단지 10-15개만 뽑아 보겠습니다.

BM

내 앞마당 뿐만 아니라 반마당, 배운 지역들 대표단지들을 틈틈히 리스트업해서 시세트래킹 하기.

이번주도 정말 유익한 강의가 되었고,

지역 공부 뿐만 아니라 매번 강사님들께서 투자에 임하는 마음에 대해서 나눠주셔서

마음을 기르는데도 정말 좋습니다.

마지막 주까지 보람차게 1등 뽑아 보겠습니다!

꼭, 마무리는 시세트래킹으로다가!!!