주인전세 근저당이 있는 경우 특약 질문있습니다!
- 부동산Q&A
- 25.03.07
안녕하세요!
이번에 주인전세 조건으로 하는 물건을 매수 중에 있고 현재 가계약금까지 넣은 상태입니다.
매매가 7.45억에 5억 주인전세로 하여 2.45억 투자금이 들어가는 물건입니다
매매계약서 작성 전 다시 물건에 대해 확인하던 중 약간 꺼림칙한 부분이 발견되어 문의드립니다.
- 부사님께 확인했을 때 물건의 근저당은 2억9천이 있다고 했는데 그럼 매매-전세 갭인 2.45억보다도 근저당 금액이 큽니다. 현재 매도자가 5억 전세도 대출을 받아 살기로 한 상황인데(최소 2억은 대출받는 것으로 알고 있습니다) 전세금 대출에 근저당조차도 더 대출(4천5백)을 받아 갚아야 하는 매도자와 거래할 시 제가 어떤 점을 리스크로 생각해야 하고 이 리스크를 막기 위해 매매계약에 어떤 특약을 넣어야 할까요?
- 주인전세 계약시 전세계약은 매매계약 잔금일에 하는 것으로 알고 있는데 이번 계약은 전세계약을 잔금일이 아닌 매매계약 때 진행하기로 했습니다. 혹시 이로 인한 가능한 불이익이 있을까요?
- 주인과의 전세계약시 특약으로 넣어야 하는 사항이 어떤 것이 있을지 궁금합니다!
댓글
충실한짱구님 안녕하세요. :) 지금 매도자가 전세로 계속 거주하는 조건으로 계약 진행 중이신거고, 근저당이 있는 상황이신거죠? (그리고 근저당은 매매-전세 갭보다 큰 상황..!) 우선... 매매 잔금일에 전세계약 하는 것이 말씀하신대로 일반적이긴 합니다. 계약에서 매매계약 체결 할 때 전세계약을 동시에 하신다면 매도인이 잔금일까지 대출 정리를 못하고 기존 전세계약 유지방법이 없다면, 법적 분쟁이 생길 수 있다는... 불안요소가 있어요! 꼭 넣어야 하는 특약에는 여러가지가 있는데요, 근저당 말소 특약이나, 전세보증금 반환 보호 특약(전세보증금 보호를 위해) 전세계약 선체결에 따른 위험 방지 특약(매도인 금융 상황이 안 좋을때 계약 해지를 위해서 (매도인이 대출 정리 아까 말했듯이 못했을 경우...)) 등이 있어요. 근저당 말소 특약만 예시를 에디터가 한 번 살짝 해봤는데, - 매도인은 매매 잔금일 이전까지 해당 부동산에 설정된 기존 근저당(액수 쓰기-몇 억원)을 전액 말소해야 한다. - 매도인은 전세보증금 대출 실행 이전까지 추가적인 근저당 설정을 하지 않는다. - 만약 근저당 말소가 확인되지 않거나 대출 승인이 나지 않을 경우, 계약금을 위약금 없이 반환하고 본 계약은 해제한다. 이런 식이 될 수 있을 것 같아요. 전반적으로 전세보증보험 가입 여부 꼭 확인하시고, 근저당 상환 계획도 구체적으로 보시는 것이 좋아보입니다. (대출금 상환 능력도 확인해보셔도 좋아요!) 에디터라면 더 꼼꼼히 다시 확인해볼 것 같습니다. 응원드립니다 충짱구님!!