지방투자 기초반 3강 강의 후기! [지기14기 아파트에 미7 4람들 곰돌곰돌55]

안녕하세요^^

지기14기 아파트에 미7 4람들

곰돌곰돌 55 입니다.

지방투자기초반 3강은 ㅍㅎ & ㄱㅁ 지역분석 시간으로 망구 99님이 강의를 해주셨습니다.

망구99님의 나눠주신 자료들을 보고 bm을 많이 했기 때문에 이번 강의 또한 큰 기대감을 갖고 있었습니다.

산업단지 기반으로 성장한 비슷한 인구수의 두 도시를 비교하여 설명해주셨습니다.

각 도시의 도시확장 과정과 산단 위치로 지역 특징을 보기 쉽게 설명해주셔서 이해하기가 편했습니다.

#1 인구 감소가 집 값 하락을 의미하지 않는다.

인구 감소가 진행되는 시점에 주요 아파트의 가격 그래프를 비교해보면 꼭 가격이 하락한다고 볼 수 없습니다.

중소도시의 경우 '사이클'을 이해하고 선호하는 단지를 '싼 가격'에 사는 것이 훨씬 중요 합니다.

#2 자료는 현장에서 확인하는 검증이 필요하다.

거주 연령 구성의 경우 수치만을 믿고 넘어가지 말고 실제 현장에 가서 이 구성비율이 일치 하는지

확인하는 작업이 필요 합니다.

#3 각 도시별로 학군 파악을 하는 것이 중요하다.

각 도시별로 거주민이 선호하는 중학교와 고등학교가 명확하게 있는 것은 그 생활권에 수요를 집중 시킬 수

있습니다. 초등학교의 경우 학급당 학생수와 전교 학생수를 확인하여 지역 내 선호 학교인지 초등학교 자녀 가정의

양을 유추 할 수 있습니다. 중학교의 경우 아실의 학업성취도와 실제 선호 중학교의 일치 여부를 응시자수와 학교

알리미의 교과별학업성취사항으로 확인할 수 있습니다.

#4 투자 우선순위의 차이

각 도시별로 투자 우선순위를 정하는 것은 차이가 있습니다.

선호하는 생활권(학군)이 명확한 곳은 선호도 높은 곳의 신축, 준구축을 우선순위로 두지만, 선호하는 생활권이

다양한 곳은 입지가 약간 떨어지는 곳의 신축이 선호도 놓은 곳의 준구축 보다 우선순위가 높을 수 있습니다.

#5 가격이 싸고 입주 물량이 많은 시장 대처법

공급이 많은 지역의 투자는 무조건 피하는 것이 아니라 물건 단위로 리스크 대비 기대수익을 가늠하는 과정이

필요합니다. 리스크가 큰 시장이므로 기대수익이 큰 물건을 우선순위로 정해야 합니다. 리크스 대비 기대수익이

적어 기다리기로 결정하는 것도 중요한 투자 의사 결정이며 꾸준히 매매가와 전세가의 흐름을 지켜보는 것으로

추후 기회를 잡을 수 있는 방법입니다.

마지막으로 리스크와 기대수익에 대한 이해를 바탕으로 투자 의사 결정하며 결정보다 결정 이후 행동이 중요하는

핵심 포인트를 말씀 주셨습니다.

이번 강의를 통해 지역 분석을 꼼꼼하게 하는 것과 시세트레킹의 중요성을 다시한 번 느낄 수 있었습니다.

BM

1. 도시확장과정 임장보고서 추가하기!
2. 전세가 떨어지거나 오르지 못한 부분을 체크하여 공급 확인하기!
3. 꾸준히 매매가와 전세가 흐름 파악하기!