안녕하세요,
오늘도 1원어치 복리 성장을 꿈꾸는 근성이 구구z입니다.
오랜기간 원하고 바란 실준반 강의를 접했습니다.
마스터님은 기초반에서는 뵐 수 없는 분이기에 두근두근은 2배!
차분하게 수도권 투자의 기준과 로드맵을 알려주셨습니다.
- 수도권 투자 기준을 안다.
- 아는 것에서 끝내지 말고, 투자기준을 선택하고 행동으로 옮긴다.
- 실전 투자시 투자로드맵을 달성할 때 얻을 수 있는 결과물을 알고 투자한다.
현재 수도권은 양극화된 시장임을 강조하셨습니다.
토지허가규제가 풀리면서 상급지 물건들이 신고가를 경신하고 있지만
일부 4급지, 5급지 이하 매물들은 가격이 보합인 것도 있고, 내려가는 것도 있는 상황입니다.
하지만 중요한 사실은 서울의 경우 25년 일정부분 공급이후 공급이 거의 없다는 사실이고,
이로 인해 전세가가 상승하게될 것이므로 전세가 상승이 매매가 상승으로 이어질 것입니다.
경기상황에 따라 시기와 기간이 다르겠지만 투자 물건을 가지고 있는 투자자에겐 청신호임이 분명하겠죠?
수도권 시장 전망 요인
심리 - 거래량 (거래되지 않는다. 매물 쌓인다. 매수자 우위 시장 => 가격을 만든다!)
네이버 호가대로 사는 투자자는 없다. 가격은 내가 만드는 것!
가격 - 전세가율 (좋은 입지 1~2급지 매매가 상승폭 큰편 / 전세가율 50%이하 => 많은 투자금
4~5급지 전세가율 높은 편 60% 전후 매매증가 < 전세증가)
입지 좋은 상급지는 가수요가 많이 붙고, 입지가 덜 좋은 하급지는 실사용 가치와 비슷하다.
상급지 신고가 거래! 중하급지 전고점 돌파x 매매가 대비 전세가 상승폭 큰 편.
수요와 공급 - 입주예정 물량 / 인허가 물량
주요 입주 동쪽에 집중 (서초구, 동대문구, 성동구)
서울 공급 계획 저조. 빌라포비아 현상→ 아파트 전세가 상승 요인
지금 수도권 시장에서 가져야할 투자자 자세
바라는 시장 모습 - 수도권 단지에 투자해 놓으면 그냥 오르겠지?하는 마음
=> 전세가 상승폭이 이전 대비 큰편이며 전세가율이 올라가는 모습을 보여줌
=> 공급이 부족한 것은 사실이나 가격이 더 빠질 수도 있으며 한 동안 오르지 않고 보합상태를 유지할 수 있음
장기적인 관점으로 바라보고 10년이면 충분히 돈을 벌 수 있다는 마음으로 투자한다
투자자로 어떤 행동이 필요하고 해나갈지 정확하게 알고 있어야 함
=> 매매 가격과 전세가율 변동을 모니터링하기
=> 앞마당에 따라 기회가 달라지므로 수도권 앞마당을 추가적으로 차근차근 만들어 나가기
가치과 가격에 집중해서 자산을 쌓아나간다
수도권 투자기준
#가치 대비 저평가
가격 - 전고점 대비 하락률 20% (물건별 15~20% 사이 가능)
전세가율(감당가능) - 서울 60% 이상, 경기인천 70%이상, 지방 80% 이상
많은 튜터님들께서 현재 투자하기 너무 좋은 시기라고 강조하셨습니다.
가격이 싸고 감당할 수 있다면 투자해야 한다.
무조건 적은 투자금만 따지기 보다 가치대비 싼가에 집중하는 것이 중요!
전세가율 올라오기만 기다리기보다 투자금으로 저평가 되어 잇고 가치있는 물건이라면 매수
지!금! 할 수 있는 투자를 진행하는 것!
지금 기회를 놓치면 다시 벼락거지가 되겠지?
후회하지 말고 할 수 있을 때 하자!
첫번째 포인트,
급지마다 가격 흐름가장이 변하는 것이 가장 기억에 남아
제 앞마당 가격 흐름 순서 확인도 확인해보려 합니다.
1급지 - 잠실 엘스 - 4년6개월
2급지 - 성동 옥수리버젠
3급지 - 동작 흑석한강푸르지오
4급지 - 성북구 길음뉴타운6단지
급지별로 나름 지역별 선호도 높은 단지로 비교했는데 확실하게 기간 차이가 있습니다.
검증해보니 재밌습니다. ㅋㅋ
두번째 포인트!
수도권 부동산 가치는 접근성이 무엇보다 중요합니다.
직장-일자리 수요을 이끄는 지역인가? 업무지구 양과 질
교통-일자리 빨리 갈 수 있는가? 여러 업무지구 수용 가능하면 더 가치가 높다는 것.
일자리가 증가하는 곳, 입지 가치가 변화되는 곳을 투자로 주목하기!
ex) 강서구 2009년 9호선 개통 / 2014년 마곡나루역 개통 / 2018년 마곡 업무지구 대기업 입주 시작
양질의 직장이 들어오면 지역 전체 입지가 변하고 가치가 달라짐을 볼 수 있습니다.
과거 강서구는 성북구와 같이 베드타운이였는데 마곡이 들어서면서 업무지구로 변화되었습니다.
마곡 뿐 아니라 최근 임장지였던 구로구 개봉동을보면 아이파크몰일 들어와서 주변 환경이 좋아진 것,
그로 인해 개봉역 주변 구축들까지 가격이 오른 것을 볼 수 있습니다.
인덕원 및 주변 의왕아파트까지 가격이 높아진 이유가 과천지식정보타운 입주로
가성비있게 거주할 지역을 찾아 전세, 매매를 구하기 때문이겠죠?
같은 투자금으로 비슷한 입지에서 고민이라면 입지 개선의 여지가 있는 곳을 우선적으로 투자한다.
마지막 Q&A에서는 마스터님의 경험담으로 실전경험을 넓힐 수 있었습니다.
또한, 수강생에게 해주신 진심어린 조언 감사합니다.
요즘 많이 나태해졌는데 마스터님의 “씨앗을 먹는다”라는 표현이 가슴에 와 닿았습니다.
먹으면 없어지는 씨앗으로 먹지 않고, 씨앗을 심고, 거름주고 잘 키우기까지
인고의 기간을 견디면서 수확의 기쁨을 맛보겠습니다.
7시간의 긴~시간 한결같은 모습으로 강의해주신 모습보면서 대단한 열정과 에너지가 느껴졌습니다.
기초반에서 경험하지 못하는 튜터님께 직접 코칭을 받고 있는 지금,
저의 투자의지와 할 수 있다는 자신감도 높아졌습니다.
3월에는 제 임계점을 돌파해서 성장이란 것을 극대화해보겠습니다.
투자하기 좋은 시기에 좋은 강의, 좋은 환경에서 성장할 수 있는 기회를 주셔서 감사합니다.
행동하고 결과맺는 구구z가 되겠습니다.
감사합니다.
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