[먀먀둥이] 3월 시세 #4 서울 중구

📌내 투자와 연결되는 시세트래킹

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오늘은 서울3군 중구의 시세를 보겠습니다.

가장 떨어지는 단지가 C급(전고 9억대) 라인이며, 현재 투자금 8-9억대/4억대로 투자금이 4억정도 필요합니다. 지난달 다녀온 서대문구가 3억대로 가능했던것과 비교해볼 수 있습니다.

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📍 약수 생활권

- 이 단지들은 사람들이 좋아하는 역세권 구축단지입니다.  지난달 보고왔던 서대문구 3호선라인의 구축아파트들처럼 20평대 30평대 모두 거래량이 많았고 전고점을 많이 회복하였습니다. 너무 갖고싶은 단지입니다. 

- 20평대 전고점 11-12억대 / 30평대 15억대로 A급 단지입니다.

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[ 32평 전고점 15억대 비교평가]

-남산타운> 약수하이츠 약수동 구축 대단지는 33평 전고점 15억대입니다. 앞마당내 유사단지들을 찾아보았습니다.

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<기준> 신당동 약수하이츠 전용107.7 (13.4/7.3 투자금 6.1억, 전고점 0억)

<기준> 신당동 남산타운 전용106.6 (13/7 투자금 6억, 전고점 15.9억)

대방e-편한세상1차 전용105 (13.5/7.8 투자금 5.7억, 전고점 15.7억) 

돈의문센트레빌 전용108 (15/8.3 투자금 6.7억, 전고점 15.1억) 

무악동 인왕산현대아이파크 전용109.5 (12.8/7 투자금 5.8억, 전고점 14.5억)

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영등포구 대방대림, 대방이편한이 떠오릅니다. 같은 3군이 확실히 바로 비교가 되네요. 중구 약수동은 동작구 대방동 구축들과 유사입지를 가진다고 생각됩니다.

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📍 신당 생활권

- 신당현대는 24평 전고점 9억으로 C급으로 인플루언서 단지입니다. 

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[24평 전고점8-9억대 인플루언서 단지(C)급 비교]

<기준> 신당동 현대 전용88.7 (8.7/4.6 투자금 4.1억, 전고점 9억)

한진해모로 전용77 (8.6/5.2 투자금 3.4억, 전고점 9.2억) 

한신무학 전용74 (8.5/5 투자금 3.5억, 전고점 9.2억)

창신동 두산 전용86.3 (9.3/4.7 투자금 4.6억, 전고점 9억)

월곡래미안루나밸리 전용79 (8.3/4.9 투자금 3.4억, 전고점 9억)

길음뉴타운4단지e편한세상 전용79 (7.3/4.6 투자금 2.7억, 전고점 9억) 

마장신성미소지움 전용76 (8.8/0 투자금 8.8억, 전고점 8.95억)

종암아이파크1차 전용81 (7.95/4.6 투자금 3.35억, 전고점 8.95억)

래미안월곡 전용79 (7.4/4.5 투자금 2.9억, 전고점 8.92억)

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-신당동 현대아파트는 5,6호선 신당역을 이용가능하며  아파트 밀집지역에 위치한 CBD, YBD 접근성이 좋은 언덕배기 아파트입니다. (장점 : 업무지구 접근성 좋은 아파트밀집지역 / 단점 : 언덕배기 구축) 장단점이 명확합니다.

- 언덕배기 구축이지만 업무지구 접근성이 좋은 중구 신당현대아파트는, 2군 성동구의 마장생활권 구축, 3군 창신동두산아파트, 4군 길뉴4단지, 종암아이파크, 래미안월곡과 비교가능합니다. 2군,3군의 선호도가 떨어지는 역세권 구축단지, 4군의 사람들이 선호하는 준구축단지들이 비교돼상이 되네요 :)

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📍 중림 생활권

-중림사이버빌리지는 2,5호선 충정로역 초역세권 준구축단지입니다. 교통이 정말 중요한 3군입니다. 이 단지가 A급입니다.(전고 13억대)  비교단지들과 비교해보면 조금 헷갈립니다.. 매임을 통해 확인해보아야겠습니다.

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<기준>중림동 중림삼성사이버빌리지 전용77.3 (12.4/6.3 투자금 6.1억, 전고점 13.3억)

텐즈힐2 전용86 (13.9/8.3 투자금 5.6억, 전고점 13.95억)

힐스테이트신촌 전용88 (13.2/7.2 투자금 6억, 전고점 13.7억)

흑석한강센트레빌2차 전용80 (14/7 투자금 7억, 전고점 13.5억)

힐스테이트상도프레스티지 전용82 (12.9/6.5 투자금 6.4억, 전고점 13억)

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📍서울수도권 20평대 비교평가

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[SS - 신: 전고점 17억 이상] 

종로구 홍파동 경희궁자이2단지 전용82 (20/9.5 투자금 10.5억, 전고점 17.7억) 

✓ 동작구 아크로리버하임 전용80 (19.5/9 투자금 10.5억, 전고점 18.1억)

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[A - 2인자 : 전고점 10억대] :: 8억대/5억대(투자금 3억중반)

평촌더샵센트럴시티(2016,공급80)9.7/5.5(투자금4.2억, 전고10.9억) 

평촌더샵아이파크(2019,공급82)8.9/5.1(투자금3.8억, 전고10.2억)

중앙힐스테이트2차(2014,공급108)8.8/5(투자금3.8억, 전고10.7억)

✓강서구 마곡수명산파크5단지 전용80 (8.3/5 투자금 3.3억, 전고점 10.5억)

마포구 상암월드컵파크12단지 전용81 (8.6/5.5 투자금 3.1억, 전고점 9.97억)

성동구 응봉신동아 전용81 (8.2/4.6 투자금 3.6억, 전고점 10.2억)

행당신동아 전용76 (9.3/5.2 투자금 4.1억, 전고점 10.2억)

길음뉴타운6단지래미안 전용78 (9.2/5 투자금 4.2억, 전고점 10.3억)

✓ 신동아리버파크 전용85 (9.1/5.3 투자금 3.8억, 전고점 10억)

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- 평촌 대장 더샵센트럴시티와 강서구 수명산파크5단지가 비슷한 가치를 가집니다. 비교단지들과 비교해보면 평촌센트럴파크가 비쌉니다. 하지만 입지가치는 비슷하기 때문에 전세가는 비슷합니다. 따라서 투자금이 더 많이 필요합니다. 투자처로 매력이 떨어집니다.

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[C - 인플루언서 : 전고점 9억] 8-9억대/5억대(투자금 4억초반)

창신동 두산 전용86.3 (8.5/4.5 투자금 4억, 전고점 8.6억)

성동구 마장신성미소지움 전용76 (8.8/0 투자금 8.8억, 전고점 8.95억)

종로구 창신동 두산 전용86.3 (9.3/4.7 투자금 4.6억, 전고점 9억)

중구 신당동 현대 전용88.7 (8.7/4.6 투자금 4.1억, 전고점 9억)

성동구 한진해모로 전용77 (8.6/5.2 투자금 3.4억, 전고점 9.2억) 

성동구 한신무학 전용74 (8.5/5 투자금 3.5억, 전고점 9.2억)

성북구 월곡래미안루나밸리 전용79 (8.3/4.9 투자금 3.4억, 전고점 9억)

✓ 성북구 길음뉴타운4단지e편한세상 전용79 (7.3/4.6 투자금 2.7억, 전고점 9억) 

성북구 종암아이파크1차 전용81 (7.95/4.6 투자금 3.35억, 전고점 8.95억)

성북구 래미안월곡 전용79 (7.4/4.5 투자금 2.9억, 전고점 8.92억)

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- C급 단지들을 비교해보면 2,3군은 비싸고 4군은 많이 오르지 않은것을 알 수 있습니다.투자기회를 어디에서 찾아야할지 알수있어요.

- 창신동 두산아파트는 24평 전고점 9억으로, 현재 같은 시세를 형성하고 있는 9억초반 단지들과 비교하면 싸지 않습니다.(행당신동아, 길뉴6, 무악현대)

- 창신동 두산아파트와 노량진 신동아를 비교하면 입지와 선호도 측면에서 노량진신동아리버파크가 좋습니다.

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[D - 인스타 : 전고점 7억대] :: 6억대/4억대 (투자금 2억초~중반)

✓ 공작부영(1993,공급83)5.8/3.5(투자금2.3억, 전고7.9억)

성북구 돈암범양 전용83 (6.05/3.8 투자금 2.25억, 전고점 7.58억)

종로구 창신동 창신쌍용2단지 전용87.3 (6.2/3.8 투자금 2.4억, 전고점 7억)

무궁화효성,한양(1992,공급78)5.4/3.3(투자금2.1억, 전고6.9억) 

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- 공작부영이 주차장이 없고 복도식이라는 단점이 있지만 비교단지들 대비 가격이 싸다고 생각됩니다.

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📍서울수도권 30평대 비교평가

[ 32평 전고점 15억대 비교평가]

-남산타운> 약수하이츠 약수동 구축 대단지는 33평 전고점 15억대입니다. 앞마당내 유사단지들을 찾아보았습니다.

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<기준> 신당동 약수하이츠 전용107.7 (13.4/7.3 투자금 6.1억, 전고점 0억)

<기준> 신당동 남산타운 전용106.6 (13/7 투자금 6억, 전고점 15.9억)

대방e-편한세상1차 전용105 (13.5/7.8 투자금 5.7억, 전고점 15.7억) 

돈의문센트레빌 전용108 (15/8.3 투자금 6.7억, 전고점 15.1억) 

무악동 인왕산현대아이파크 전용109.5 (12.8/7 투자금 5.8억, 전고점 14.5억)

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영등포구 대방대림, 대방이편한이 떠오릅니다. 같은 3군이 확실히 바로 비교가 되네요. 중구 약수동은 동작구 대방동 구축들과 유사입지를 가진다고 생각됩니다.