투자를 하더라도 내집마련이 괜찮은 이유 [후후아빠]

안녕하세요.

꾸준함이 모든것을 이긴다고 믿는

후후아빠입니다.

내집마련 vs 투자

다주택자의 길을 간다고 해도

어떤 걸 우선해야할지

고민하시는 분들이 종종 계십니다.

자산을 키우는 관점에서는

다주택이 더 좋은 방향이겠지만,

상황에 따라서는 내집마련을 먼저해도

나쁘지 않다고 생각합니다.

최근 서울 시장에 매물량이 쌓이고

이 상태로 유지가 되어서

다시 재차 가격이 하락한다면,

좋은 기회가 올 수도 있습니다.

서울 아파트 매물 8만건 돌파…2년 반 만에 최고 물량 기록

다주택이 더 좋은 방향임에도

내집마련도 괜찮은 선택인 이유를

말씀드려보겠습니다.

1. 실력을 쌓는 시간 확보

- 조급함을 달래주는 내집마련 -

"집을 매도하고 투자금을 확보할까요?"

처음 월부 강의를 수강할때

방랑미쉘 멘토님께 드린 제 첫 질문입니다.

실거주집을 먼저 한 상황에서

투자를 배우기 시작한 터라

매도를 해야 투자를 할수 있을줄 알았습니다.

당장 돈을 벌고 싶다는 마음이

앞섰던 조급한 투자자였습니다.

"일단 먼저 실력을 쌓는게 중요합니다."

-방랑미쉘 멘토님-

투자 실력이 없는 상황에서

투자금이 많은 것은 오히려

무기가 아닌 흉기가 될수 있음을

마음속에 새기게 되었습니다.

저는 첫 투자를 하기 위해서

월부의 투자 방식을 체득하는데

대략 1년정도의 시간이 걸렸습니다.

투자를 경험하기 위해서는

먼저 투자 기준을 제대로 이해하고,

앞마당을 제대로 만들수 있어야 합니다.

열반기초반 강의를 수강하고,

실전강의까지 수강했다고 하면

투자를 경험하기에는 충분합니다.

투자할만한 지역을 앞마당으로 잘 만들고

그런 지역이 최소 3개 정도가 되면

좋은 투자를 할수 있습니다.

문제는 이 시기까지

자산이 없는 상태로 지내야합니다.

주변 동료들이 투자를 하거나,

시장 상황이 급변하는 경우

조급한 마음이 들수도 있습니다.

빠르게 실력을 키우고

투자를 경험해볼수 있다면 괜찮습니다.

그러나, 투자금은 충분하지만

개인상황 상 느리게 가시는 분들에게는

내집마련을 해놓는 것도

괜찮은 선택일수 있습니다.

실거주집을 먼저 한 상황에서

투자를 하게 된 제 경험상

저축액이 정말 중요한것 같습니다.

실거주집을 매수하기 위해서는

담보대출을 받아야 하고,

저절로 저축액이 줄어듭니다.

내집마련을 하고 투자를 하기 위해서는

내집마련 후에도 투자금이 1,2채가 가능하거나

저축액이 매우 많은 분들이어야 합니다.

수도권 평균입지 정도되는 이 단지는

신축급으로 20평대 매매가 6.5억입니다.

이 단지에 전세 4.1억에 거주하고,

투자금 1억이 있고 저축을 5000만원 하는

신혼부부라면 매수를 고민해볼수 있습니다.

매매-전세 차이인

2.5억을 담보대출을 받는 경우

30년 만기 5% 이자로 보수적으로 잡아도

원리금상환액이 134만원 수준입니다.

연 저축 5000만원을 하고 있었지만,

담보대출로 연 1600만원을 갚더라도

3000만원 이상을 저축할수 있습니다.

혹시 내가 거주하고 싶은 단지가 있고

그 단지를 내집마련하고도

충분히 투자금을 마련할수 있다면

내집마련도 좋은 선택 중에 하나일수 있습니다.

2. 실거주자에게 유리한 시장

- 투자금이 많이 드는 상황 -

내집마련이 괜찮은 선택인 이유는

레버리지가 확정되는데 있습니다.

집값이 하락을 하든 상승을 하든

확정된 담보대출을 저축하듯이

꾸준히 갚아나가면 됩니다.

역전세가 발생할 염려가 없으면서도

인플레이션을 헷징할 수 있고

거주 안정성이 보장됩니다.

최근의 수도권 시장은

상승과 하락을 반복하고

전세가가 상승한다고는 하나

아직은 전세가율이 낮은 상황입니다.

지금 수도권이 내집마련으로 괜찮은 이유는

전세가율은 50~60% 수준으로 낮은 반면

LTV는 70%까지 되기 때문에

전세레버리지보다

대출레버리지가 유리한 상황입니다.

가격이 싸더라도 투자자들은

투자금이 부담되어 접근이 어려운 반면

실거주자에게는 싸게 매수할수 있는

좋은 기회가 될수 있습니다.

투자금이 많이 드는 시기이기에

내집마련을 해두고 투자실력을 키운 후

투자를 경험한다면 나쁘지 않습니다.

경험으로 한두채를 투자한 후

그 사이 전세가가 상승해 있다면

자산재배치를 통해 투자금을 꺼내고

제대로 실력 발휘를 해나가시면 됩니다.

담보대출은 확정된 레버리지이기에

전세가가 상승한다면 담보대출을 갚고도

투자금을 추가로 확보할수 있습니다.

저의 경우 청약으로 매수하게 된 제 0호기가

2015년 분양 당시 매매가 4억 정도였고,

2020년 초에 전세가가 4.7억이 되면서

매매가를 훨씬 뛰어넘었습니다.

전세가가 매매가를 넘어가는 순간,

이 집에는 내 돈은 하나도 들지 않게 되고,

수익률은 무한대가 됩니다.

이런 상황에서 자산재배치를 하고

담보대출을 갚고

싼 전세나 월세로 이동하여

투자금을 확보할수 있습니다.

앞서 투자금이 1억 있던 신혼부부도

결국 1, 2채를 투자하고 나면

투자금이 부족해집니다.

이럴때 자산재배치를 하면

투자 실력을 쌓은 상황에서

현금을 마련하는 것이 되기 때문에

훨씬 좋은 투자를 해 나갈수 있습니다.

3. 깃발을 꽂는 경험

- 가격 기준 잡기 -

투자를 해보신 분들은 아시겠지만,

내 물건은 항상 지켜보게 되기 때문에

그 지역의 가격과 분위기는 잘 알게 됩니다.

이렇게 되면

하나의 선명한 지역이

나만의 판단 기준이 되고,

그것을 기준으로 다른 지역을

비교하고 평가할수 있게 됩니다.

대체로 소액투자를 하는 단계에서는

4억이하의 물건들을 많이 보게 되고,

수도권 외곽이나 지방의 가격은

익숙하게 비교할수 있습니다.

그러나 우리는 최종적으로

시스템 투자를 완성하기 위해서

서울 수도권을 알아야만 합니다.

수도권의 6~10억대를

비교하기 위해서는

앞마당을 선명하게 만들고

비교평가를 연습하는 것도 방법이지만,

내가 거주하고 있는

실거주 집을 기준으로도

비교평가를 해볼수 있습니다.

내가 거주하는 집이

매매 6.5억, 전세 4.0억이라면

임장을 하면서 비슷한 가격을 만나는 순간

가치를 비교하고 입지를 정리할수 있습니다.

가치가 크게 차이가 없다면

서로 동떨어진 지역의 단지가

서로 비슷한 가치를 지닌 단지임을

판단하는데 큰 도움이 되기도 합니다.

"다른 지역에 투자하고 깃발을 꽂는다"

-새벽보기 튜터님-

투자를 같은 지역에 하지 않는 것은

리스크 대비 차원도 있지만,

지역을 넓게 알기 위해서

많은 지역에 깃발을 꽂는 것이

중요합니다.

결국 어떤 물건에

깃발을 꽂느냐가 중요하고,

수도권 시장에 진입을 위해서

내집마련으로 깃발 하나를 꽂아두는것도

꽤 괜찮은 전략일수 있겠습니다.

결국 내집마련이 우선이냐

투자가 우선이냐는

크게 중요하지 않습니다.

투자의 방법 중 하나일 뿐

맞고 틀리는 문제가 아닙니다.

내집마련에만 머무르지 않고

큰 틀에서 다주택의 방향으로 간다면

자산을 키우는 데에 있어서

결과도 크게 다르지 않을수 있습니다.

중요한 것은

누가 더 먼저 행동하고

투자를 경험하는지,

누가 실력을 더 빨리 쌓는지가

더 중요할 것입니다.

가장 좋지 않은 선택은

'아무것도 하지 않는 것'

입니다.

내 상황을 잘 점검하고

내집마련이든 투자든

자산을 쌓아나갈 방법을 찾고

꼭 행동하시면 좋겠습니다.

감사합니다.