안녕하세요.
'열심과 행복이 공존하는' 투자자 성로이입니다.
두 달만에 다시 돌아온 실전반 1강은 강의에서 처음 뵙는 마스터님께
‘수도권 투자기준과 로드맵’에 대해 구체적으로,
수도권 실전투자를 잘 해낼 수 있는 투자자로 성장할 수 있도록 A부터 Z까지 배울 수 있었습니다.
실제 투자를 하는 실전반에 온 만큼,
투자에 대한 더욱 확고한 의지를 가지고
‘할 수 없는 것을 이루기 위해 할 수 있는 것들을 꾸준히 해나가는 것’을 강조하셨습니다!
내가 할 수 있는 투자를 하며 다음 투자를 준비하는 설렘을 가질 수 있도록
우선 제가 할 수 있는 투자를 하기 위해 다시 경각심을 갖고 집중해볼 수 있었습니다.
<BM>
인사이트(전체)
1. 수도권 시장
- 심리 : 거래량
거래가 되지 않는 시장 → 매물이 쌓이고 가격이 내려가니 매수자 우위시장으로 가격을 만들어야 함
- 가격 : 전세가율
시장 내 양극화를 이해해야 상급지와 중하급지가 별개로 움직이는 시장을 바라볼 수 있음.
매매가 대비 전세가 상승폭이 큰 편. 전세 매물 소진. 전세가율 상승. 전세 흐름에 주목 필수인 시장
- 수요와 공급 : 입주예정 물량, 인허가 물량
수도권 물량 부족 심각한데 수요 대비 공급이 부족. 곧 역사적으로 공급이 부족한 순간 도래
2. 수도권 투자기준
- 가치 대비 싼가에 집중하여 ‘지금 할 수 있는 투자’를 진행
1) 급지
투자로 접근할 때 투자금 대비 상급지로 가기.
수도권 중심지가 외곽보다 전저점을 먼저 찍고 가격이 상승
입지독점성을 고려해서 연식보다 입지! 전세보증금 상승 기대 < 땅의 가치!
하급지는 투자기회가 오래 열려있으니 더 좋은 급지'부터' 봐야함. 상급지부터 훑으면서 내려와
2) 직장+교통
직장 = 나의 세입자가 거주하며 다니는 곳 / 교통 = 세입자가 직장 다니며 이용하는 것. 접근성
일자리가 증가하고, 입지가치가 변화하는 곳에서 가성비 있게 거주할 지역에 집중.
호재가 있다면 상승장에 기름부어
3) 커뮤니티&연식
서울, 경기 비교시 입지 비슷하면 연식 우선. 전세 증액분으로 다음투자 연결 가능. 신축은 수리, 관리 편리.
3. 가치성장투자 & 소액투자
1~3급지 신축, 입지구축이 많이 올라 전고 돌파했다면, 4급지 신축이 더 나을 수 있음(매전차가 많이 벌어져 매수 거래 줄어들 경우 언제든 가격 하강 가능)
안정적 보유를 위해 전세보증금*5% 증액 재계약하여 안정적 보유 → 세입자 나가도 시세대비 격차를 벌려 싸기때문에 전세 구하기 용이함
로드맵 설정
- 투자하는 직장인 / 직장인 투자자 : 저평가된 부동산을 사서 돈이 일하게 하는 것
=> 투자자로 실력을 키워야 돈이 담긴다
- 직장인 투자자로서 → 3년동안 실력을 키우는데 집중하고, 10년 이내 결과를 만들어낸다.
이 시장을 겪어본 마스터님!
외곽부터 매/전 달라붙으며 안으로 갈수록 전세가율이 높아짐.
가격은 중심부에서부터 높아지며 번져감.
외곽은 전세가가 오르면서 바로 가격이 오르진않음 후순위니까
=> 현재 서울/경기 전세가율을 보면, 경기 외곽부터 높아져.
전세 물량은 적은데 매매보다 전세를 선택하는 이들이 많아지고,
전세가가 높아져 매전 차이가 좁혀지며 투자금 적어짐
우리가 가져야 할 자세
- 전세가율이 떨어지기 쉽지않은 시장이니 투자금을 줄이면서 할 수 있음 → 10년이면 충분히 돈 벌 수 있다는 마음으로 투자하기
- 꾸준히 모니터링하고 앞마당을 만들어가며 가치와 가격에 집중해서 자산을 쌓아가기
- 최근의 투자자들은… = 나?!
실수하고 싶어하지 않고, 하나의 선택을 했을 때 내려놓아야 할 것들이 있음에도 다 가져가려고 함.
선택하지 않은 것의 장점까지 취하려 함
- 보유한다는 큰 기준 내에서 일부는 보유기간을 짧게 가져가는 등 투자자 스스로 가치를 보는 안목에 따라 원칙을 구성해나가야함. 의사결정에 대해 아무도 알려주지 않기에 변경할 안목도 키워야 함
- 방향 고민만 하지말고 투자후보 단지를 찾는 구체적인 노력이 필요함.
가치 높은 집을 좋은 가격에 살 수 있을 때 사는 것이 중요.
- 지금은 넋놓고 가만히 있을 시장이 아님. 적극적으로 찾아야해. 환경에 몰입해서 배울 수 있을 때 좋은 습관 들이기
- 나의 원인분석을 객관적으로 해야함. 원하는 것과 하는 것이 달라서는 결과를 만들어 낼 수 없음. 목표로 하는 순자산에 부합하는 행동을 하고 있을까 나는?
지난 강사와의 만남 때도 느꼈던, 진정한 투자자로서의 모습을 우리도 갖기를 바라는 마음으로 진심을 다해
강의해주신 마스터님께 감사드립니다.
투자자로서, 직장인 투자자로서 어떤 마인드를 가져야 하고, 가지지 말아야 하는지부터
상황에 따른 행동요령에 대해서도 하나씩 케이스를 나눠 설명해주신 덕분에,
투자자로서 내가 무엇을 해야할지, 어떤 행동을 취해서 결국 1호기를 해야하는지
다시금 느끼며 마음을 다잡을 수 있었습니다.
우리는 씨앗을 뿌려 숲을 만드는 과정을 하고 있는 만큼,
씨앗만 고르지말고 제 손을 떠나 보내어 그 씨앗이 자랄 때까지 물을 주고 시들기도 하며 키우는 경험을 해보겠습니다.
올 해 6월 30일까지.
스스로에게 부끄럽지 않게 최선을 다해 노력해보는 3월 한 달 시작! 빠팅!
댓글
성로이님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
