등기 전인 신축아파트 매수와 세입자 승계받는 조건의 계약시 특약
- 부동산Q&A
- 25.03.12
매수 시 궁금한점이 있어 문의 드립니다.
25.06 중순 아파트 등기예정
1.매도인과 계약
매도인 상황 : 9월 잔금요청. 9월 해외출국예정
중도금 안받고 계약금 1억 요청(가계약금 포함)_중도금을 받으면 매수자가 잔금을 미뤄도 대처방법이 어려워 계약금을 많이 받고 싶다고 하는 상황.
2.전세세입자와의 계약
세입자 거주 중.
25.8.31 전세만기.
25.9.1 갱신청구권 사용해서 5%증액 후 매수인과 전세계약서 작성.
5% 증액분으로 잔금예정.
질문)
1.매도인과 중도금 없이 계약금으로 계약서 작성시 불리한 점과 특약을 어떻게 넣어야 할까요?
2.매수인 등기가 안된 상태에서 전세세입자와 전세계약이 가능할까요?
가능하다면 전세계약서 작성 시 어떤 특약을 넣어서 작성해야 할까요?
3.매수자와 세입자가 전세갱신 시 갱신청구권이 생기나요?(2년 후 갱신청구권 요구 가능한지)
4. 매도인이 전세갱신계약을 해서 전세 승계하는 방법으로 매수 진행해도 될까요?
이럴 땐 어떤 특약을 넣어야 하는지 궁금합니다.
감사합니다 :)
월부 앱을 설치하고, 답변 알림🔔을 받으세요! 앱 추가하는 방법은 공지사항>신규멤버필독 < 여기 클릭!
댓글
안녕하세요 리치구트님 ! 등기되지 않은 아파트 매수 관련 고민이 있으시군요. 질문주신것들에 대한 답변으로, A1. 계약금으로만 계약시 불리한점은 중도금을 넣었을 경우 계약파기를 할 수 없는 강제성이 있습니다. 계약금으로만 계약할 경우 매도자가 매도를 포기할 경우 배액배상을 함으로써 계약을 파기할 수 있어 매수자의 입장에서는 배액배상된 계약금을 받을순있지만 매수물건을 놓칠 수 있는 우려가 있습니다. 지금 상황은 매도자가 해외출국 일정이 고정되어 있어 혹시나 잔금사고가 났을 때 중도금이 넣은 상태에서 소송을하면 시간이 많이들고 절차가 많아 지기에 만약의 상황에서 빠르게 해결하고자 계약금만으로 진행을 하고, 높은 금액으로 강제성을 두고자 하는 것으로 사료됩니다. 현재 등기가 완료되지 않은 아파트라 등기부등본 확인이 불가하며, 매도자의 근저당, 가압류 관계 등을 확인하는 것이 어렵기 때문에 토지등기부, 분양계약서 등을 확인하여 간접적으로 확인하는 것도 필요해보입니다. A2,3.부동산 거래에서 소유권 이전 등기가 완료되지 않아도, 매매계약이 체결되었고 매수자가 실질적인 소유권을 갖고 있다면 전세계약을 체결할 수 있습니다. 기본적으로 전세승계계약의 경우 신규 계약서를 작성하지 않으셔도 됩니다. 이 경우 기존 전세일정과 갱신권 사용에 대한 부분이 그대로 승계되어 온다고 보시면됩니다.(세입자는 신규로 갱신권이 생기지 않습니다.) 새롭게 보증금과 일정이 변경되는 경우는 신규계약서를 써야하고, 이 경우 세입자에게는 새로운 갱신권이 생긴다고 보실 수 있습니다. 그러나 아파트 등기가 나오지 않은 상태에서는 등기부등본 확인이 불가하기 때문에 매수자분이 확실히 소유권을 증명할 수 없기 때문에 세입자의 불안감이 생길 수 있습니다. 새로운 계약을 체결하고싶으시다면, 가능한 아파트 등기 이후 하시는 것이 좋습니다. A4.갱신권 사용한 특약문구는 "본 계약의 매수인은 매도자가 기존 세입자(임차인)와 체결한 전세계약(계약갱신요구권 행사에 따른 갱신 계약)을 그대로 승계하는 계약이다. (해당 계약의 임대차 조건(보증금, 계약기간, 임대료 등) 작성)" 같은 특약을 넣으면 갱신권을 써서 승계하는 특약으로 보시면 될 것 같습니다. 모쪼록 아파트 매수하는부분 잘되시길 응원드립니다 !! 감사합니다 !
라이프리님 진심 감사드립니다. 상세하게 적어 주셔서 덕분에 궁금중이 해소되었습니다 :D
