진짜 알차고 뼈맞는 강의였습니다.
정신차려야겠다는 생각이 드는 강의였네요.
아래 정리한 내용들 바탕으로 매수계획 세워보도록 하겠습니다.
수도권 시장 진단을 통해 현재 투자하기 너무 좋은 시기이고 좋은것들은 이미 가격이 많이 달아났지만 덜 좋은 것들은 아직까지 저평가 되어 있으며 전세가율이 차츰 올라가며 기회를 주고 있다는 점을 배울 수 있었습니다.
26년부터 서울의 공급이 매우 부족하기에 투자자들에게 좋은 기회가 될 것 같습니다.
좋은 기회가 오니까 막연히 아무거나 사도 오르겠지라는 마음보다는 가치있는 것을 비싸지 않게 사는데 집중하고 장기적인 관점에서 등락이 있더라도 내가 고른 물건에 확신을 가지고 잘 지키는 것이 더 중요하다는 것을 배울 수 있었습니다.
전세가율이 오른다고 해서 마냥 그것을 기다리기 보다는 현재 내 조건을 고려해서 충분히 투자할수있고 저평가 되어 있는 단지라면 망설이지 말고 투자하길 추천하셨습니다.
수도권 투자를 고려하고 장기보유를 고려한다면 4급지 신축 이상의 가치를 가진 단지에 투자를 진행하고 투자금 부족으로 그 이하의 단지를 매수해야 하는 상황이라면 평생 가져갈 물건이라는 생각보다는 매수 전 매도계획을 미리 세워서 중간에 갈아타기를 할 생각을 해야한다.
수도권 아파트 투자를 위해서는 다양한 기준이 있지만 급지, 직장+교통, 커뮤니티 연식 순서대로 비중이 높다고 볼 수 있었습니다.
가장 먼저 고려해야 할 사항은 급지 즉 어느 위치에 속해있는지가 제일 중요하고 위치가 강남접근성이 조금 떨어진다면 이것을 커버해줄수 있는 교통이 있는곳을 찾는것이 더 중요하다고 생각했습니다. 해당 단지가 있는 지역에 판교같은 훌륭한 직장이 있다면 이 또한 매우 큰 장점이 될 수 있다는 걸 알 수 있었습니다.
앞에서 언급한 입지들이 고만고만하다면 그때 단지의 연식이나 커뮤니티가 단지 간의 선호도를 결정짓는 요소가 될 것 같습니다.
수도권투자의 경우 입지가 더 중요하기에 1순위를 연식으로 두고 투자하는 실수를 저지르면 안된다.
부동산 가격 = 땅값 + 건물가격이고 건물가격은 시간이 지날수록 감가상각되기에 더 중요한 건 오히려 시간이 지날수록 더 가치가 상승하는 땅값(입지)이 우선순위가 되어야 한다.
상급지 투자 시 고려해야 할 점은 장기보유 관점에서 입지를 인정하고 빠른 전세상승분을 바라기보다는 더 큰 수익에 중점을 두고 투자를 진행해야 한다.
상급지 구축의 경우 시간이 지나면서 건물 가격으로 인해 가격이 감소+입지독점성은 더 높아짐 = 이로 인해 엄청 빠른 전세상승분을 얻지 못할 수도 있다.
☆ 투자 할 때 상반되는 두 장점을 두고 두마리 토끼를 다 잡으려다 투자기회를 놓치는 실수를 해서는 안된다.
좋은 직장을 가진 지역의 경우 해당 근로자들이 직주근접을 위해 얼마만큼의 돈을 지불할 수 있을지 파악해보고 그 직장인 수요가 얼마나 많아서 전세셋팅이 얼마나 수월할지도 가늠해볼 필요가 있다.
수도권은 접근성이 최고 우선순위인데 이때 7대 업무지구까지의 접근성 모두를 파악하고 고려해야한다. 기준으로는 지하철로 얼마나 환승없이 1시간에 업무지구에 도착할 수 있는지다. 가능하다면 빠르게 가능하다면 환승없이.
새로운 좋은 직장이 지역에 들어온다는건 아주 큰 호재로 좋은직장이 생기면 이에 걸맞게 교통이 발전 될 가능성이 매우 높기때문.
☆ 직장 호재 관련하여 임보쓸때는 그냥 좋네가 아니라 직장이 생기면서 수혜를 입었던 다른 단지를 분석해서 얼마나 단지가 혜택을 볼 수 있을지 가늠해보는것이 중요.
☆ 같은 급지라면 호재가 있는 지역을 우선적으로 검토. 앞으로의 호재는 서울 동부 쪽으로 많이 있을 예정
직장이 들어서는 곳 주변으로 그 사람들 입장에서 거주할법한 곳을 눈여겨보는 것이 좋다. (Ex, 과천 지정타 입주 -> 안양 평촌 거주)
☆수도권 투자 시 무조건 서울만 고집하기보다는 4급지 수준의 수도권 신축에 투자하면 빠른 전세상승분으로 투자금 회수 -> 재투자로 이어지는 포트폴리오를 구성해 볼 수 있다.
수도권 투자 우선순위
- 강남접근성 1시간 이내 (신축/구축 모두)
- 1시간 이상 신축만
매수하기전에 매매가 별 취득세, 부동산수수료를 미리 계산한 후 매수 계획 세울필요 있음
☆ 최종적으로는 팔지않을 자산들로만 포트폴리오 구성하는것이 목표 !! 하지만 내 상황에 따라 조금 하급지 물건을 살수도 있고 지방 물건을 살수도 있지만 이런 과정을 거쳐 결국 갈아타기 해서 장기보유 물건들로 채우자.
☆나의 투자방향 고민 할 시간이 투자후보단지를 찾는 노력에 더 집중하자. 그렇게 되서 단지가 나오고 실체가 보이면 방향 잡는것이 그리 어렵지 않을 수 있다.
투자금 여유가 있는 경우 공급이 많은 지역을 더 자세히 살펴볼 것 (공급이 많다 -> 기존단지들 전세가,매매가 떨어짐 -> 저평가 단지 생길 가능성 높음 -> 다만 전세가도 떨어져서 투자금이 일시적으로 많이 들 수 있음 -> 그렇기에 투자금이 여유가 있는 사람에게 유리)
투자금 여유 없는 경우 공급이 없는 안전한 지역을 먼저 살펴볼 것 특히나 전세낀 물건 등 안전성 확보 된 물건을 우선으로 볼 것
☆단, 두 경우 모두 전세 셋팅 안됐을때 잔금을 치룰수 있는 매매가여야 한다. 이건 꼭 지켜야 망하지 않는다. 바람들어서 무리한 투자는 절대 금물
☆급지별 가격 감을 알기위해서는 동일급지 앞마당+산하급지 앞마당도 필요
☆오래 가져갈 물건은 사람들이 좋아할만한 확실한 요인이 있는 물건에 투자. 그냥 내 투자금 되니까 수도권 물건 적당히 사자라는 마인드는 매우 위험
가치성장투자 VS 소액투자
- 가치성장투자는 소액투자보다 노력을 덜 해도 된다는 뜻은 절대 아님
- 가치성장투자 물건은 대부분 매매가가 높기때문에 출렁임도 크다. 이러한 변동을 잘 버티는 마인드가 제일 중요. 산다고 바로 오르지 않고 오히려 단기적으로 떨어질수도 있다는 걸 인지하고 있어야 함.
- 진짜 매수하고 싶은 단지가 있다면 친절하고 일잘하는 부동산에 자주들르고 좋은 물건 나오면 바로 연락 받을수있도록 좋은 관계 유지가 필요하다.
- 내가 임보만으로 가치가 뛰어난 물건을 뽑지 못할 가능성도 있기에 내 투자금 대비 +1억 물건까지 봐두고 현장에서 가격 및 조건을 조정해야 한다.
- 투자금 적은것보다 매매가를 싸게 사는것이 더 우선순위
- 6개월 이내로 단기에 대출갚을수 있는 수준만 신용대출 내서 매매하고 그렇지 않은 경우 절대 무리한 대출로 매매 금지
가치성장투자물건 운영 전략
- 대출로 퇴거자금을 마련할 수 있어야 한다.(수리한지 오래되었다면 세입자 보증금 반납 후 수리 필요함) 운 좋으면 신혼부부 세입자 받아서 대출없이 가능하기도 함
- 보증금 금액이 크기에 역전세리스크는 항상 존재하고 그렇기에 전세상승분 욕심부리지 말고 저렴한 가격이 빠르게 전세셋팅하는 것이 장기보유에 유리
소액투자의 경우 수도권은 최소 1억은 필요, 현재 공급부족으로 전세가가 더 빠지지 않는다는게 유리한점
소액투자기에 보통 25평 매임을 가겠지만 추후 30평대와 가격이 붙을 경우를 대비해서 30평대도 같이 보고 오는것이 나에게 유리
상급지의 경우 매매가가 먼저 오르고, 하급지는 전세가가 먼저오르면서 매매가에 달라붙고 결국 시간이 지남에 따라 상급지도 전세가율이 높아질 시기를 위해 지금 앞마당 많이 늘리고 투자할 준비를 해야한다.
1호기 투자를 통해 경험과 수익도 함께 얻어간다.
이번 실전반에서 좋은습관을 배우는것이 원씽이다. 투자도 습관이기 때문이다.
나중에 다주택자가 되었을때 취득세를 고려해도 그 만큼 저평가 되어 있다면 투자한다.
그리고 취득세는 나중에 양도 시 일부 비용처리 가능하다!
취득세 많이 냈다고 손해가 아니라 미리 냈다고 생각하자.
다주택을 생각하고 있다면 1,2호기는 가능하면 비조정지역으로 투자하자. 취득세를 줄여서 투자기회를 더 잡기 위해서.
다주택으로 순자산 늘려갈때 우선 고려할 사항은?
더욱 저평가되서 현금시세차익이 큰 물건 우선, 전세보증금 올려받아 현금흐름이 돌 만한 물건 우선(아마도 신축 이야기 인듯)
☆실전 투자를 위해 종잣돈 저축액 고려하여 매수계획 세워보기
2호기에는 1호기보다 더 나은 결정을 위해 일단 1호기 투자 후 운영하면서 느끼는 점들을 잘 기억하고 복기해야 한다.
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