수강후기

[서울투자수익률로 4고7조 건축가정신] 2주차 강의후기: 약점을 기회로 볼 수 있는 투자자의 눈

  • 25.03.13

안녕하세요! 

오늘도 차곡차곡 쌓아올리는

건축가정신입니다!

늘 빨려드는 강의를 해주시는 권유디멘토님,

이번 강의에서는 

약점을 약점으로만 보지 않는 투자자의 눈‘을 

갖고 투자해야한다

이 한 줄을 각인시켜주신 강의 였습니다.

 

평균회귀, 공급관련 내용이 새롭게 느껴졌고

다소 어려웠지만 

공급과 전세가를 단순 반비례로 보면 안된다는 

깨달음을 얻었습니다.

 

투자자의 눈으로 

서울전체에서 어떤 단지가 나에게 기회를 주고 있는지 잘 봐야 한다는 

유디님 말씀을 기억하고

서울 수도권 투자를 위해 반드시 해야하는 것

1. 서울에 소액으로 투자할 수 있다는 확신을 갖는다

2. 저가치 단지를 골라내고 내 투자금에서 가장 좋은 단지에 투자한다

3. 공급 리스크에 대응하는 방법을 알고 투자에 적용한다

이 3가지를 큰 틀에서 기억하고 각각의 상세한 내용을 임장, 임보, 투자에 적용하는 한 달을 보내겠습니다!

 


투자 실행, 투자 범위

  • 강남역 1시간 내에 들어오는 단지 중에 가장 좋은 단지는 어디지?
  • 매매가격이 언제 오를지는 모르지만, 전세가격이 오를 만한 단지인가? 

이 2가지를 기억하고, 지금할 수 있는 투자를 해야 한다고 하셨는데, 

서울 수도권 아파트, 약점 있는 단지를 바라보는 관점, 투자의 본질

에 대한 이해를 넓히면서 투자실행 시 주의할 점, 기억할 점

알려주셨습니다!

 

 

서울 수도권 아파트에 대한 이해/ 적용할 점

  • 좋고 나쁘고가 아니라 아파트인게 중요하다
  • 서울 경기는 장기적으로 전세가격이 상승한다, 전세는 우선순위만 있을 뿐이다
  • 서울 수도권에 저가치란 없다, 투자 우선순위만 있을 뿐!
  • 모든 아파트를 투자대상으로 보고 투자 기준 안에서 가장 좋은 단지를 매수하는 것이 수도권 투자

라는 점을 기억해야 합니다. 

 

약점 있는 단지에 대한 이해/ 적용할 점

  • 약점이 있는 단지를 안 좋다고 생각하는 마음을 빼야 된다
  • 안 좋네, 에서 끝나는 게 아니라 투자자로 한번 더 들어가서 수익률까지 고려한다
  • 투자는 1순위 단지에 해야 한다는 생각에서 벗어나야 한다

 

투자 본질에 대한 이해/ 적용할 점

  • 싼 것을 사놓고 오를 때까지 즐겁게 기다리다가 판다 = 싼 것을 사서 모은다
  • 언론에 보도되는 단지가 아니라, 약점이 있는 곳을 찾는 것이 기회가 될 수 있다
  • 감정에 휩쓸리면 실 수 있음. 서울수도권 투자는 좋은 것을 하는 것이다
  • 가치가 더 좋은 단지가 더 저평가된 가격이 아니라면(전고대비하락율이 낮다면) 어떤 선택을 할까?
  • 절대가가 불편한 가격이어도, 9억이 넘는 단지여도 그게 중요한게 아니다!
  • 땅의 가치만 남은 곳은 다음 상승장에서 매도한다는 매도계획까지 세워야 한다
  • 전세가만 트레킹 하는게 아니라, 매물 양의 추이도 같이 트래킹 한다.

 

좋은 기업을 적절한 가격에 사는 것이

평범한 기업을 헐값에 사는 것보다 낫다  - 워런버핏

 

지방은 싼 가격에 사는게 제일 중요하고(평범한 기업이라도 더 싸면 살 수 있고. 다만 연식!)

서울은 좋은 것을 적절한 가격에(가장 싸지는 않아도) 사는 것이 더 나은 선택이라고 

지방과 서울을 비교해주신 부분이 좋았습니다. 

 

서울 수도권에서 단지를 놓고 고민이 될 때는

조금 비싸더라도 좋은 기업(좋은 아파트)를 선택하는 게 좋다는 점을 기억하겠습니다.

 

 

공급에 대한 이해

임보를 쓰면서 늘 어렵다고 느낀 부분이 공급 파트였는데

공급이 내 투자의 리스크와 직결되는 부분이라 정확히 배우고 싶었습니다. 

 

유디님이 공급에 영향을 주는 요인은 3가지로 요약해주시고,

과거부터 지금까지 등락에 있어 공급은 어떤 관련이 있었는지 

설명해주셔서 좋았습니다. 

 

"공급이 많은데 왜 전세가가 올라갔어?"에 대한

주변의 질문이 있을 때 저도 유연하게 답변해줄 수 있을 것 같습니다!

 

깨달은 점

  • 하락장에서 매수욕구가 적으면, 공급 있어도 전세가 상승될수 있다
  • 수도권은 공급물량보다 심리가 가격에 영향을 더 미친다, 단지 속도를 늦춰줄 뿐이다
  • 서울 수도권에 인구의 절반이 모여 살기에, 심리가 모여 가격에 영향을 준다
  • 수도권은 심리장이다. 수도권 가격은 도미노다
  • 2018년과 2023년은 똑같이 공급이 많았지만 전세가가 달랐는데, 그 이유를 파악하려면 3가지를 적용해봐야 한다
  • 평균회귀 : 많이 오르면, 많이 빠진다
  1. 평균회귀 했나?
  2. 상승장인가 하락장인가?
  3. 공급이 많은가 적은가?

전세가가 매우 중요한 포인트 인데, 

전세가에 영향을 주는 요인을 짚어주시고, 

 

평균회귀 여부에 따라, 시장이 어떤 상황이냐에 따라, 가격에 대한 사람들의 심리에 따라

전세가 상황이 달라질 수 있음을 깨달았습니다!

 

주의할 점

  • 단, 단지마다 흐름 다르다
  • 서울 수도권은 이제, 향후 몇년간 공급이 없다*
  • 투자자로서는 좋은 기회이지만,  전세입자로는 전세가 상승 걱정되는 시기일 수 있다
  • 전세가 바닥 찍기전에는 매가가 네고가 되지만 전세가가 바닥을 찍고 올라왔을 때는 네고는 어렵다, 그러나 이럴 때사도 된다. 다만 매가가 상승흐름 탔다면 그 단지는 보내 주고 다음 단지!

 

자산 재배치를 하게 되었을 때 ‘서울’에서는 전세가 상승으로 인해 어려울 수도 있겠는데?

라는 생각을 하게 되었고, 단 중요한 것은 ‘투자 기회’가 다가오고 있음을 반드시 기억하고,

트래킹을 해야 겠다는 점입니다. 전세가가 상승신호를 보냈을 때 이미, 네고는 어렵지만 이 때 사도 되니

너무 성급하게 결정하기 보다는 추이를 잘 살펴야 겠습니다! 

 

적용할 점

  • 투자범위에 들어오는 단지 전세가도 같이 트래킹해보기
  • 평균 전세가 적용하여 평균회귀 여부에 대한 생각 넣기

 


무엇보다 중요한 것은 투자 실행!

 

평균대비 최근 상승이 더 적게 되었나 크게 되었나 여부를 살피고,

살고 싶은 단지에 투자하고 싶은 마음 내려놓으면 약점 있는 단지가 기회 일수있다

 

이 말을 꼭 적용하겠습니다.

적용할 점

나는 가재울 택지에 살고 싶은데, 가격은 왜 홍제를 더 좋아하는거지…(X)

  •  살고 싶은 단지에 투자하고 싶은 마음(실거주자 관점) 내려놓기
  • 객관적 판단기준으로 (투자자 관점) 투자가능단지 중 가장 좋은 것 찾기
  • 가격 비교 치열하게 하기

 

 ‘약점 있는 단지가 기회 일 수 있다’

투자자의 관점으로 단지의 약점을 재해석하는 한 달 보내겠습니다! 

 

 

 

 

등락을 반복하는 감정도 평정심을 유지하며 평균회귀하고,

더 나은 방향으로 점을 찍어가는 하루하루가 모여

상향하고 있음을 기억하고, 

오늘 하루가 다소 약점이 있는 하루였을지라도

그 의미를 다시 재해석하고

열심히 살아내겠습니다! 

 

-

꽉 찬 내용으로 수준 있는

(다소 난이도가 있어서 더 좋은^^)

강의 해주신 권유디멘토님 감사합니다. 

 

그리고, 

여러분이 행복했으면 좋겠다고

저의 이야기를 언급해주셔서 

저는 

다시 또 해나갈 힘을 얻었습니다. 

이 길을 먼저 걸은

멘토님과 소통하고 있다는 마음에

또 다시 힘이 납니다. 

 

투자, 해내겠습니다. 

오래 해나갈 수 있는 방법을 택하며

포기하지 않겠습니다!

 

진심으로 감사드립니다. 

 

 

나를 과소평가 하지 마세요, 지금도 충분합니다.

마음껏 칭찬해주며 하루에 하나씩 천천히 해보는거예요.

지칠 때 멈추지 않고 도망가지 않도록 손 잡아 드릴게요.

그러다 보면, 나도 모르게 매일 웃고 있는 나를 마주하게 될 거예요.

원하는 것을 꼭 쟁취하시길 바라겠습니다.  


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