[서울투자수익률로 4고7조 건축가정신] 2주차 강의후기: 약점을 기회로 볼 수 있는 투자자의 눈

안녕하세요! 

오늘도 차곡차곡 쌓아올리는

건축가정신입니다!

늘 빨려드는 강의를 해주시는 권유디멘토님,

이번 강의에서는 

‘약점을 약점으로만 보지 않는 투자자의 눈‘을 

갖고 투자해야한다

이 한 줄을 각인시켜주신 강의 였습니다.

평균회귀, 공급관련 내용이 새롭게 느껴졌고

다소 어려웠지만 

공급과 전세가를 단순 반비례로 보면 안된다는 

깨달음을 얻었습니다.

투자자의 눈으로 

서울전체에서 어떤 단지가 나에게 기회를 주고 있는지 잘 봐야 한다는 

유디님 말씀을 기억하고

이 3가지를 큰 틀에서 기억하고 각각의 상세한 내용을 임장, 임보, 투자에 적용하는 한 달을 보내겠습니다!

투자 실행, 투자 범위

• 강남역 1시간 내에 들어오는 단지 중에 가장 좋은 단지는 어디지?
• 매매가격이 언제 오를지는 모르지만, 전세가격이 오를 만한 단지인가? 

이 2가지를 기억하고, 지금할 수 있는 투자를 해야 한다고 하셨는데, 

서울 수도권 아파트, 약점 있는 단지를 바라보는 관점, 투자의 본질

에 대한 이해를 넓히면서 투자실행 시 주의할 점, 기억할 점을

알려주셨습니다!

서울 수도권 아파트에 대한 이해/ 적용할 점

• 좋고 나쁘고가 아니라 아파트인게 중요하다
• 서울 경기는 장기적으로 전세가격이 상승한다, 전세는 우선순위만 있을 뿐이다
• 서울 수도권에 저가치란 없다, 투자 우선순위만 있을 뿐!
• 모든 아파트를 투자대상으로 보고 투자 기준 안에서 가장 좋은 단지를 매수하는 것이 수도권 투자

라는 점을 기억해야 합니다. 

약점 있는 단지에 대한 이해/ 적용할 점

• 약점이 있는 단지를 안 좋다고 생각하는 마음을 빼야 된다
• 안 좋네, 에서 끝나는 게 아니라 투자자로 한번 더 들어가서 수익률까지 고려한다
• 투자는 1순위 단지에 해야 한다는 생각에서 벗어나야 한다

투자 본질에 대한 이해/ 적용할 점

• 싼 것을 사놓고 오를 때까지 즐겁게 기다리다가 판다 = 싼 것을 사서 모은다
• 언론에 보도되는 단지가 아니라, 약점이 있는 곳을 찾는 것이 기회가 될 수 있다
• 감정에 휩쓸리면 실 수 있음. 서울수도권 투자는 좋은 것을 하는 것이다
• 가치가 더 좋은 단지가 더 저평가된 가격이 아니라면(전고대비하락율이 낮다면) 어떤 선택을 할까?
• 절대가가 불편한 가격이어도, 9억이 넘는 단지여도 그게 중요한게 아니다!
• 땅의 가치만 남은 곳은 다음 상승장에서 매도한다는 매도계획까지 세워야 한다
• 전세가만 트레킹 하는게 아니라, 매물 양의 추이도 같이 트래킹 한다.

좋은 기업을 적절한 가격에 사는 것이

평범한 기업을 헐값에 사는 것보다 낫다  - 워런버핏

지방은 싼 가격에 사는게 제일 중요하고(평범한 기업이라도 더 싸면 살 수 있고. 다만 연식!)

서울은 좋은 것을 적절한 가격에(가장 싸지는 않아도) 사는 것이 더 나은 선택이라고 

지방과 서울을 비교해주신 부분이 좋았습니다. 

서울 수도권에서 단지를 놓고 고민이 될 때는

조금 비싸더라도 좋은 기업(좋은 아파트)를 선택하는 게 좋다는 점을 기억하겠습니다.

공급에 대한 이해

임보를 쓰면서 늘 어렵다고 느낀 부분이 공급 파트였는데

공급이 내 투자의 리스크와 직결되는 부분이라 정확히 배우고 싶었습니다. 

유디님이 공급에 영향을 주는 요인은 3가지로 요약해주시고,

과거부터 지금까지 등락에 있어 공급은 어떤 관련이 있었는지 

설명해주셔서 좋았습니다. 

"공급이 많은데 왜 전세가가 올라갔어?"에 대한

주변의 질문이 있을 때 저도 유연하게 답변해줄 수 있을 것 같습니다!

깨달은 점

• 하락장에서 매수욕구가 적으면, 공급 있어도 전세가 상승될수 있다
• 수도권은 공급물량보다 심리가 가격에 영향을 더 미친다, 단지 속도를 늦춰줄 뿐이다
• 서울 수도권에 인구의 절반이 모여 살기에, 심리가 모여 가격에 영향을 준다
• 수도권은 심리장이다. 수도권 가격은 도미노다
• 2018년과 2023년은 똑같이 공급이 많았지만 전세가가 달랐는데, 그 이유를 파악하려면 3가지를 적용해봐야 한다
• 평균회귀 : 많이 오르면, 많이 빠진다

전세가가 매우 중요한 포인트 인데, 

전세가에 영향을 주는 요인을 짚어주시고, 

평균회귀 여부에 따라, 시장이 어떤 상황이냐에 따라, 가격에 대한 사람들의 심리에 따라

전세가 상황이 달라질 수 있음을 깨달았습니다!

주의할 점

• 단, 단지마다 흐름 다르다
• 서울 수도권은 이제, 향후 몇년간 공급이 없다*
• 투자자로서는 좋은 기회이지만,  전세입자로는 전세가 상승 걱정되는 시기일 수 있다
• 전세가 바닥 찍기전에는 매가가 네고가 되지만 전세가가 바닥을 찍고 올라왔을 때는 네고는 어렵다, 그러나 이럴 때사도 된다. 다만 매가가 상승흐름 탔다면 그 단지는 보내 주고 다음 단지!

자산 재배치를 하게 되었을 때 ‘서울’에서는 전세가 상승으로 인해 어려울 수도 있겠는데?

라는 생각을 하게 되었고, 단 중요한 것은 ‘투자 기회’가 다가오고 있음을 반드시 기억하고,

트래킹을 해야 겠다는 점입니다. 전세가가 상승신호를 보냈을 때 이미, 네고는 어렵지만 이 때 사도 되니

너무 성급하게 결정하기 보다는 추이를 잘 살펴야 겠습니다! 

무엇보다 중요한 것은 투자 실행!

평균대비 최근 상승이 더 적게 되었나 크게 되었나 여부를 살피고,

살고 싶은 단지에 투자하고 싶은 마음 내려놓으면 약점 있는 단지가 기회 일수있다

이 말을 꼭 적용하겠습니다.

 ‘약점 있는 단지가 기회 일 수 있다’

투자자의 관점으로 단지의 약점을 재해석하는 한 달 보내겠습니다! 

등락을 반복하는 감정도 평정심을 유지하며 평균회귀하고,

더 나은 방향으로 점을 찍어가는 하루하루가 모여

상향하고 있음을 기억하고, 

오늘 하루가 다소 약점이 있는 하루였을지라도

그 의미를 다시 재해석하고

열심히 살아내겠습니다! 

-

꽉 찬 내용으로 수준 있는

(다소 난이도가 있어서 더 좋은^^)

강의 해주신 권유디멘토님 감사합니다. 

그리고, 

여러분이 행복했으면 좋겠다고

저의 이야기를 언급해주셔서 

저는 

다시 또 해나갈 힘을 얻었습니다. 

이 길을 먼저 걸은

멘토님과 소통하고 있다는 마음에

또 다시 힘이 납니다. 

투자, 해내겠습니다. 

오래 해나갈 수 있는 방법을 택하며

포기하지 않겠습니다!

진심으로 감사드립니다. 

나를 과소평가 하지 마세요, 지금도 충분합니다.

마음껏 칭찬해주며 하루에 하나씩 천천히 해보는거예요.

지칠 때 멈추지 않고 도망가지 않도록 손 잡아 드릴게요.

그러다 보면, 나도 모르게 매일 웃고 있는 나를 마주하게 될 거예요.

원하는 것을 꼭 쟁취하시길 바라겠습니다.