[열반기초반 85기 60조 헤르만헤세] 구로두산아파트 수익률 보고서

안녕하세요 60조 헤르만헤세 입니다.

직접 가보지는 못했지만 투자금을 2억으로 가정하고 그 중 투자가능한 아파트를 찾아 작성해보았습니다.

지방에 있다보니 교통이나 직장판단이 어려워 서울에 있는 곳으로 선택했습니다.

✅아파트명

<서울시 구로구 구로두산아파트>

✅위치

✅입지평가

1. 직장: A

종사자수 24000명, 가산 디지털단지 근접

2. 교통: A

서울시청(50분), 강남역(40분), 여의도역(32분, 48분)

3.학군: C

중학교: 구로중학교(69.2%), 영림중학교(69%), 영서중학교(62.7%)

고등학교: 구로고등학교(60.3%)

4. 환경: C

대형마트: 이마트(1.3km) 자차 11분 // nc백화점(2.4km) 자차 10분

병원: 고려대학교 구로병원(1.1km) 도보 17분, 자차 10분 // 주변 병원 및 약국 다수

은행: 국민은행(500m) 도보8분

남구로역 7호선(300m) 도보 5분

오래된 동네로 쾌적하지는 않으나 디지털단지 주변 상권 이용가능

5. 공급: A

2025년 개봉루브루(440세대)

2026년 천왕역모아엘가트레뷰(295세대)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진(네이버 거리뷰로 대체)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가

서울 다른지역을 잘 몰라 판단하기 어렵지만 전고점대비 -18%로 어느정도 저평가되어있다고 보임

2) 환금성

세대수 1000세대 넘는 단지이며 20평대로 환금성 있음

주변 대단지 아파트 많이 없으며 입지독점성 있음

3) 수익률

현재 5.5억/3.45억

전고점 6.7억이므로 안전마진 1.2억

지금 투자한다면 수익률 58%, 5년 후 전고점 가정 연 11% 수익률

4) 원금보존

현재 해당 아파트 전평수 전세가율 60%

전세가가 들쭉날쭉 하지만 청구원으로 보이며 당분간 주변 입주가 없어 2천이상 떨어지기 쉽지 않아보임

5) 리스크 대비: 

역전세: 가능성 낮음

대량공급: 입주물량 소량

급격한 전세상승: 5%만 상승하여 리스크 해지

급격한 금리상승: 전세금 5%만 상승하여 리스크 해지

수익시기: 5년~10년을 바라보며 종잣돈을 모아 다른곳 투자

나의 투자 결론 : 

투자금이 많이 들지만 앞마당이 많아 다른곳들을 많이 알고 비교평가시 우위가 있다면 매수?

아직 초보라 잘모르겠다

좀 더 많은곳을 알아봐야하겠다 싶다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

생각했던것보다 너무 어려웠지만 조장(호상이)님의 글을 참고하여 열심히 베껴(?)적었다. 나름 만족하고 있다. 앞으로 많이 다니면서 몇년후에는 단지 이름만 나와도 머릿속에 등급이 떠오르는 정도의 실력이 되겠다.