'진정한 실전투자자란 무엇인가를 배우다' 광역시 신축 2호기 투자 경험담[경이남]

안녕하세요

하루하루 인생은 바꿔나가고 싶은

경이남입니다

시작한지 얼마안된것같은

월부학교 겨울학기도

벌써 2주정도 남았습니다

아쉬운 감정이 많이드는만큼

마지막까지 독,강,임,투에

박차를 가하고 있는 요즘입니다

저의 월부학교 원씽은

'투자' 인데요!

이렇게 투자경험담을 쓴다는 것은?

그렇습니다 결론적으로

월부학교 두달째에

'투자'를 할 수 있었습니다

저를 위해서 또

이 글을 읽으시는 모든분들께

실전투자에 조금이나마

도움이 되길 바라며

2호기 후기적어보겠습니다.

투자의 방향성을 잡다

(feat. 수도권? or 지방?)

저는 수도권과 지방에 투자하기에

아주 애매한 종잣돈을 가지고 있었습니다.

월부학교에 들어오기 전

이 종잣돈을 가지고

만나는 선배님들께

제 종잣돈이면

어디가 좋을지 항상 묻곤

어떤날에는 수도권!!

어떤날에는 지방광역시!!

이렇게 갈팡질팡하던 찰나에

운이 좋게도 월부학교 겨울학기를

들을 수 있게 되었고

첫번째 반임장에서

오렌지하늘 튜터님께서

1대1로 대화할 기회를 주셔서

'첫달에 투자방향성을 무조건 잡고가겠다'

생각에 제 종잣돈에 대해

수도권, 광역시 어디를 보면 좋을지

큰 틀안에서 질문을 드렸습니다

튜터님께서는

제가 수도권을 꼭 투자싶은 모습을 보시곤

수도권을 봐도 된다고 하셨습니다.

다만 감당가능한 선 내에서

광역시도 함께 봤으면 좋겠다고

말씀해주셨고,

그렇게 저는 이전에 만들어 놓은 앞마당인

수도권 a지역에 매물을 털러 다녔습니다

전세가율이 여느 다른지역보다 높았던

a지역은 사실 네이버호가상으론

선호도 가장 끝단 단지 또한 제 투자금 범위를 벗어날 정도로

저에겐 큰 산이었습니다.

또한

지방에 거주하고 있어 수도권지역에

매일 임장을 가지는 못하여

제가 접근할 수 있을만한

모든단지에 전임을 하였습니다.

실제 매임을 통해

해당단지 부동산에도 많이 들어가 보았으나

보이지 않는 벽이 느껴졌습니다

그러던 와중 깎이는 물건을 하나 발견하고

오하 튜터님께 매물문의를 하였으나

수도권을 너무 하고 싶은 마음에

전세가를 뇌피셜(희망회로)로 높게 잡아서

역시나 매물은 통과하지 못하였습니다.

그렇습니다.

a지역은 사실 저에게는 맞지않는

지역이었던거 같습니다.

그때 매물문의 중

오하 튜터님께서는

“광역시는 왜 안보세요?”

- 오하튜터님-

라고 여쭤보셨고

생각해보니 광역시에 안갈 이유가 없었습니다

투자금 범위 내에서 들어오는 많은 단지들이 있었으며

어찌보면 수도권 선호도 제일 빠지는 단지보다

지방 시장상황에 따라 다르겠지만

광역시 선호도 있는 신축이 더 빨리 올라

다시 서울 수도권으로 갈 수 있는

발판이 될 수 있음을 간과했습니다.

그래서 튜터님의 질문에

'A, B광역시로 가겠습니다'

라고 하였습니다

수도권에 미련이 남지 않았냐구요?

제가 할 수 있는한 짧은 시간안에

전임을 수십차례, 매임 수십차례 해보고

지방으로 넘어 갔기에 지금도 아쉬움은 남지 않습니다.

어찌보면 첫 반임장때

튜터님께서 수도권에 보내주신 이유중 하나가

저에게 아쉬움이 남지 않게 하기위해

그랬던거일 수도 있겠다 생각이 듭니다.

B광역시로 이틀만에 매물을 털로 가다

그렇게 저는

튜터님의 말씀 이틀 만에 B광역시로 가

매임을하고 매물을 털게 되었습니다

예전같으면 한참을 준비하고 느지락 거리다 갔을텐데

이렇게 빨리 타겟을 변경하고 갈 수 있었던

제 자신에 놀랐습니다

이렇게 빨리 갈 수 있었던이유가

1. 그동안 꾸준히 만들어 놓은 앞마당이 있었다

2. 꾸준히 전수조사를 하며 시세를 파악하고 있었다

라고 생각이 들었는데요

제가 매물을 털로 간 B광역시의 앞마당은

사실 아내가 출산 후 조리원에 가있는

단 3주동안 정말 빡시게 만들어 놓은

두개의 앞마당 이었는데요

그때 당시 주변에서는

'애기 태어나면 이제 자유없다'

'그때 술 진탕 먹고 자유를 즐겨야한다, 술먹으러 가자'

는 등 수많은 유혹이 있었지만

저는 그때도 꾸준히 앞마당을 만들었습니다

아니, 이제 아이를 케어해야하기에

평소보다 훨씬 더 열심히 앞마당을 만들었습니다.

그렇게 만들어 놓은 앞마당을

이렇게 다시 가게될줄은 몰랐지만 말이죠

그리고 만들어놓은 앞마당을 꾸준히 시세트래킹했으며

특히 월부학교에 들어와서는

매일습관으로 앞마당 1개구 전수조사라는 목표를 잡고

시세를 매일 보고 있었습니다.

꾸준히 만들어 놓은 앞마당과

꾸준한 앞마당 관리가

2호기 투자를 가능하게 만들어 주었습니다.

현장의 중요성을 정말 뼈저리게 느꼈다

우당탕탕 하였던 1호기와는 다르게

이번 2호기는 만들어 놓고 관리해 놓은

앞마당을 타겟, 지정해서 갔으며

앞마당을 만들며 우선순위를 정해놨기에

제 투자금 범위에 들어오는

단지들 뿐만 아닌

투자금 +1억 정도까지

정말 근접할 수 없었던 우선 순위단지부터

혹시 모를 현장에서의 '보물'을 발견하겠다는

마음으로 차례대로 매물을 찾아 매물임장을 하고

'워크인'으로 매물을 털고 다녔습니다.

매물임장을 하고 매물임장이 끝나고나면

목표매수가를 정해

매물임장한 부동산 뿐만아닌

주변 모든 부동산에 들어가

목표매수가를 말하고

연락처를 뿌리고 다녔습니다.

실제로 투자한 2호기 매물은

오히려 예약하고 간 매물이 아닌

현장에서 부동산 '워크인'을 통해

연을 맺은 부동산 사장님이 찾아준

'보물' 같은 매물이었습니다.

제가 투자한 2호기 생활권은

집만보고 사지 않는 투자자들 때문에

지친 사장님들이

투자자들을 엄청 꺼려하고 경계하는

생활권 이었는데요

이를 전임에서 아주 심하게 느낄 수 있었습니다.

그 생활권은 예약조차 하지 못할 정도였습니다.

하지만 포기하지 않았습니다.

혹시 모를 '보물'이 숨겨져 있을지 모를

생활권 이었기에

그 생활권 또한 부동산에 직접 방문하여

얼굴을 비추고 적극적인 의사를 내비췄습니다.

물론 전임을 할때와 마찬가지로

거의 모든 사장님들이 적대적이긴 하였지만

눈에 불을 켠 저를 발견해준

사장님이 한사람은 계셨습니다.

그 사장님을 통해

현장에서 '보물'같은 매물을 만날 수 있었는데요

그 매물은 생숙 잔금 문제로

'1억 중도금이' 급하게 필요한

급 매물이었습니다.

일잘러 사장님은 그자리에서

바로 가계약금을 쏠 것같은

불타고 있는 눈의 저를 발견하시곤

현장에서 매물예약을 잡아주셨고

그날 바로 매물을 볼 수 있었습니다.

집상태는 아직 연식이 좋은 신축으로 깨끗하였고,

동, 층, 향 등 모든 부분이 만족스러웠습니다.

거기다 네고가 될거 같은 집주인의 사정까지

나를 위해 준비해준 '보물' 같았습니다.

부동산으로 돌아와 적극적인 사장님을 통해

네이버 광고가 대비 2,500만원을 네고 할 수 있었습니다.

사장님을 통해 조금더 생각해보겠다고 말씀드린 뒤

집으로 곧장 가서

매물문의서를 작성 하여 튜터님께 보냈습니다.

과연 투자할 수 있었을까요?

리스크에 대한 깨달음

감당가능한 매물

“ 좀 더 네고 해보세요”

매물문의를 받은 오하 튜터님께서는

해당 단지의 네고된 가격이

싸다고 생각을 하나

좀 더 네고를 하라는 말씀을 해주셨는데요

그 당시에는 사실 그말을 이해하지 못하였습니다.

'이정도면 싸다고 생각을 하는데, 무엇 때문에 네고를 더 하라고 하실까'

라는 생각을 하였는데요

저는 당시 가치와 가격에 집중했던 반면

오하 튜터님은 '리스크'에 포커스를 맞춰 말씀해주셨던 것이었습니다.

좀 더깎아보라는 튜터님의 말씀에

부동산 사장님을 통해 1,500만원을

더 네고 해주실것을 요청하였지만

그사이에 손님이 많이 붙은

이매물의 집주인은 되려

제가 네고한 금액보다 500만원을 올려버리셨고

이 이상으로는 절대 네고를 해주지 않겠다고

못을 박으셨습니다

튜터님께 네고가 되지 않음을 말씀드리자

튜터님께서는

이 지역 자체 전세물건이 정말없긴하나

옆동네에 입주하는 단지의 입주 전세 매물도 다 빠지지 않았으며

혹시 더 투자금이 많이 들게되면

향후 제가 나아갈 다음 투자에 큰 타격이 될 수 있음을

말씀해주셨습니다.

이 말씀은 몇일이 지나자 뼈저리게 느낄 수 있었는데요

해당 단지에 제가 예상한 전세금보다

더 낮은 전세가 나왔기 때문입니다.

(튜터님 말씀 못듣고 투자했다면.. 아찔 합니다..)

저는 그제서야 튜터님의 말씀을 온전히 이해할 수 있었습니다.

현재 가격이 싼데 더 네고 해보라고 하시는것은

싼걸 '더싸게 사기위해서'가 아닌

싸고 '감당가능' 한것을 사기 위한 것임을

뼈저리게 이해할 수 있었습니다.

2호기 투자를 통해

전세가는 정말 철저하게

보수적으로 파악해야 함을

그리고 되도록이면 리스크가 최대한 없는 상태에서

투자를 진행해야함이

얼마나 중요한지 알 수 있었습니다

투자한 매물에 확신을 가지는 방법

그렇게 '보물' 같은 매물을 보내주고

그 단지 보다 우선순위에서 밀리는

단지들을 찾아 투자금안으로 만들었으나

이게 과연 최선인가 하는 마음일 들었습니다.

이런 확신이 없는 상태에서 매물문의를 하기도

망설여졌습니다.

3월달이 되서 앞마당을 더 늘려야 하나 생각했지만

그때까지 놀 수 없었습니다.

아직 다 못털어본것 같은 후회가 남았습니다.

그래서 한번더 앞마당 A,B 지역에

우선순위 별로 매물을 다시 털기 시작하였습니다.

부동산에 수없이 워크인 하였습니다.

하지만 돌아오는 것은

'그 가격은 절대 안되'

냉대뿐...

그래도 시간은 한정되있고

이정도 까지 하였으니

그 단지는 보내 줄 수 있었습니다.

그렇게 돌고 돌아

다시 매물문의를 하였던

그 단지 부동산에도 다시 들어갔습니다.

저의 불타는 눈빛을 알아봐주셨던

부동산 사장님은

매물을 다시한번 살펴봐 주셨고

지난번 매물보다 층수는 좋지 않으나

깎일 만한 매물이 있어서

제 목표매수가까지

깎아보고 연락 주겟다는 이야기를 들을 수 있었습니다.

매물털기 다음날

부동산 사장님께 연락이 왔습니다.

"그 물건 00억 까지 깎였어요, 그리고 아마 조만간 집주인한테 전화올거 같은데

나머지 500도 깎일겁니다"

그리고 그 다음날

"선생님 그물건 선생님이 말씀하신 금액까지 깎였어요"

라는 말을 듣게 되었습니다.

그리고 더불어

"세입자가 현재 2.4억에 살고 있는데 매도인과 2.9억에 2년 더 살기로 합의됬어요"

라는 말까지 듣게 됩니다.

(제가 평소 전세 걱정을 많이하여 일잘러 사장님이 만들어주신것이었습니다.)

앞마당 A.B 모든 우선순위 단지 매물을

같은부동산에 3번 워크인을 할정도로 가봤기 때문에

이 물건이라면 그리고 이 가격이라면

정말 싸고, 내 투자금에서 최선이란 생각을 바로 할 수 있었습니다.

그리고 가장 우려했던 '리스크' 부분이 거의 없다는것에

이 물건이 최선이라는 확신을 더더욱 할 수 있게 되었습니다.

3월에 만들 C지역의 앞마당에서 더 좋은 매물을 찾을 수 있을까

하는 생각에 망설여지긴하였지만

C지역은 A,B 지역보다 하위 급지이며

여기서 최선의 결과물을 가져와도

이 매물보다 비슷하거나 못하겠다 라는 생각이 들었고

결국 다음 임장지가 시작되기 전에

튜터님께 매물문의를 넣게 되었습니다.

“이남님 잘찾으셨어요. 

가격도 싸고 리스크도 거의 없어 보여요

매물코칭 넣어봐도 될거같아요”

-오렌지하늘 튜터님-

물론 걸림돌이 있긴 했습니다.

해당 매물에는 전세권 설정이 되어있어

오하 튜터님께서는 협의하기를 권유하셨고

이부분에 대해 전세보증보험으로 바꾸려고 하였으나

세입자 분께서 기존 집주인과

이미 설정해놓은 전세권이기에

세입자는 굳이 바꾸지 않기를 원하셨습니다.

그러나

전전세 금지, 담보대출 금지 특약 등

충분히 해소가 가능한 리스크였기에

위 특약을 설정키로하고 계약을 진행하기로 협의를 보았습니다.

그리고 한가해보이 멘토님과

매물코칭을 진행하게 되었습니다.

멘토님께서도 해당매물은 충분히 가치가 있는 단지이며

가격은 중소도시, 여타 광역시 대비 충분히 저평가된 가격이며

개인 자산, 1년에 모을 수 있는 종잣돈 대비 충분히 감당가능하다고 해주셨습니다.

"더 깎이지 않아도 충분히 쌉니다.

투자를 진행했으면 좋겠어요"

-한가해보이 멘토님-

(자세한 내용은 매물코칭 후기로 대체하겠습니다)

마지막으로 부동산 사장님을 통해

매매가를 100만원이라도 깎아보려고 했으나

깎이지 않았습니다.

그래도!

지금도 충분히 싼 가격이기에

그리고 충분히 원하는 조건에 맞추어졌기에

가계약금을 넣게 되었습니다.

(현재는 본계약까지 한상태입니다)

진정한 실전투자자란 무엇인지 배우다

출처 입력

2호기 복기를 하며 문득

월부학교 첫달 오렌지하늘 튜터님께서 해주신 말씀이

떠올랐습니다.

"가치가 있고 , 저평가 되었으며, 투자금이 적정하고, 최선이고

리스크가 없다면 투자하면 되는거에요"

-오렌지하늘 튜터님(1월 반임장 때)-

그리고 제가 한 2호기 투자를 여기에 맞춰 복기해보았습니다.

1. 가치 : 충분히 가치가 있고 선호도가 있는 단지를 고른다.

2호기는 우선순위로 잡은 단지 중 충분히 가치가 있는 단지입니다.

2. 가치 : 가치대비 저평가된 단지를 고른다.

2호기는 제가 가진 지방 앞마당 단지들과 비교한 결과

충분히 가치대비 저평가 되어있습니다.

(전고점 - 35%)

3. 투자금 : 투자금이 적정하고 투자금에서 최선인가

제가 가진 투자금 +1억인 단지 부터

차례대로 매물을 털었으며

충분히 우선순위 매물을 털어보았기 때문에

그중 최고는 아니지만 할 수 있는

최선의 매물임은 틀림없었습니다.

(원래 호가상 제가 가진 종잣돈으로는 할 수 없는

매물이며 네고를 통해 투자가능하도록 만들었습니다.)

4. 리스크 : 감당가능한가, 앞으로 나아갈 투자에 영향은 없는가

리스크를 간과하고 투자할 뻔했으나

매물문의, 튜터님의 답변을 통해

리스크는 정말 보수적으로 봐야하며 가능하면

리스크가 해소되 있어야 함을 깨달았으며

2호기 매물은 입주가 있어 전세가가 더낮아질 우려가 있었으나

세낀매물을 만들어 리스크를 해소할 수 있었습니다.

이렇게 튜터님의 말씀을

제 투자에 접목해보니

물론 부족한 부분도 많았으나

말씀하신부분에 충분히 부합한 투자였습니다.

2호기 투자를 통해

튜터님이 말씀하신 실전투자에 대해

조금이나마 이해하게 된거 같습니다.

그리고 실전투자자란 이런것이다 라는것을

조금이나마 실천해본거 같습니다.

“이남님은 이 투자에 대한 확신이 10점만점에 몇점이에요?”

-오렌지하늘 튜터님-

저의 대답은 9점 이었습니다.

1점은 3월 앞마당에 대한 아쉬움이었으나

현재 그 앞마당을 만들고 있고

더더욱 2호기에 확신이 들기도 합니다.

매수보다 보유가 더 중요하다고 하죠?

저는 최선을 다했고 후회는 없습니다.

그래서 정말 잘 보유하다 매도할 수 있을거 같습니다.

물론 아직 경험이 많지않아

부족한 부분도 많지만

정말 많은 부분을 배우고 깨달을 수 있었던

2호기 투자였던거 같습니다.

투자할 수 있도록 매물 코칭을 통해 모든부분 다 말씀해주신

'한가해보이' 멘토님

항상 도움과 응원주시고 격려해주시는

우리 12반 러버즈 반장님과 반원분들

항상 옆에서 응원해주는

우리 팀리치폴 형님 동생 친구들

옆에서 진심어린, 실질적인

조언해주신 우리 저평가 멤버들

그리고 함께해온 모든 동료들

그리고

확신을 가진 투자를 할 수있도록

가르침주시고 튜터링 해주신

오렌지하늘 튜터님 정말 감사드립니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다 :)

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