[서투기 21기 106조 그랩] 권유디 님의 명강의 공급 분석을 투자에 적용하는 법

강사님의 공급 파트 분야 수업을 세 번째 들었다. 처음에 들었을 땐 이해하는 데 급급했다면, 두 번째엔 무슨 말인지 알아듣기는 했으나 실제 적용하기까지는 어려웠고, 이번엔 실제 적용하는 법에 대해 생각해 보게 되었다. 

• 막상 이 단지에 투자할까? 를 고민했을 때 전세가 정말 원하는 가격에 안 나가면 어쩌지 고민이 됐다. 물론 싼 가격에 내 물건을 1등으로 내놓으면 된단건 이론적으론 알았지만, 대규모 공급이 있는 동대문구에 구축 투자라고 하면 원하는 전세가로 맞추기는 쉽지 않아 보였다. 

이에 권유디 님께서는 2011년에서 20년까지 평균 상승금액을 추출하고, 마지막 5년 간의 전세상승률을 계산하여 평균보다 많이 올랐는지 아닌지를 체크해보면 역전세가 날지 안 날지 예측할 수 있다고 하셨다. 

직전 자모님의 강의와 연결시켜보면, 해당 단지가 실제 활발히 전세 거래되는 단지인지 아닌지, 주변 아파트와 비교해서 합리적인 예측인지 아닌지까지 함께 살피면 더 좋을 것이다. 

— 

권유디 님은 이번 강의에서 작정하신 듯, 수강생들을 투자자 마인드로 키우려하셨다. 

다른 단점이 없는 단지라면 가격이 단점일 것이고, 내 투자 범위에 들어오지 않을 가능성이 크다. 

단점이 있는 단지일수록 오히려 가격 네고 가능성이 있으며, 수익률 측면에서는 가치 있는 것을 “싸게 사는 것”이 가장 좋은 투자라는 것을 머리에 심으려 하신 것 같다. 

나 역시 거주 보유 분리 작전을 세우기는 했으나 결국 내집마련이 목표인 사람이라, 자꾸 내집마련 관점에서 감정을 넣어 단지를 보려했던 것 같다. 

이 전략이 통하는 부분도 있겠지만(거주 수요가 있는 단지인가 아닌가를 판단하는 점에서) 

투자자로서의 관점은 아니라는 것을 다시 한번 상기하게 되었다. 

—-

다음은 강의를 들으며 메모했던 내용. 

• 앞마당이 3개 있으면 투자금에 맞는 단지를 다 뽑아서 비교평가한 뒤에 투자물건을 찾아라.

• 매매가는 약보합, 전세가는 조금씩 오르고 있기에 지금 투자하기 너무 좋다.

• 동대문구에 입주장이 있으니 전세가 떨어지고 그럼 매매가 떨어져서 투자하기 괜찮을까 하고 이론적으로 생각하기 쉽지만 실제로 그게 반영되어 있는지 체크할 것. 실제론 매매가 안 떨어지고 전세가만 떨어지는 경우가 많다.

강남 한 시간 안에 갈 수 있는 아파트 중 저가치는 없다. 투자 우선순위만 있을 뿐. 좋다 싫다가 아니라 좋다 더 좋다로 봐야 투자자로 성공할 수 있다.

• 내집마련 관점으로 보는 순간 좋다 싫다 마음이 개입되고 투자로서 가치 있는 물건을 놓치게 된다.

• 목표는, 좋은 단지 중 덜 오른 것 감당 가능한 투자를 하는 것

- ” 좋은 기업을 적절한 가격에 사는 것이 평범한 기업을 헐값에 사는 것보다 낫다“ by. 워렌버핏

• 같은 단지 내에서 언덕에 있거나 해서 단점이 있어도 가격이 괜찮다면 접근해봐라. 가격 네고 가능! 이게 바로 투자자 마인드

• 전고점이 높다는 것

= 상승장 때 상승을 빨리 시작했다는 것,

= 애초에 상승 시작할 때부터 가격 수준이 높다는 것

• 첫 투자에서 확신을 할 수는 없다. 그냥 교통사고처럼 오는 것. 기회가 왔다면 저질러라, 그때부터 자본가로서의 삶이 시작될 것이다

• 약점이 있는 단지가 수익률이 더 좋았다. (거주수요 충분하다면) 투자금이 적게 들어가기 때문

1. 적절한 가격(전고점 대비 85%) 중에 가장 좋은 것을 찾아라.
2. 약점이 있는 단지를 눈여겨 보라
3. 서울수도권 아파트에는 저가치가 없다. 우선순위만 있을 뿐