2주차 강의 후기 작성_한글버스_계단을 올라 높은 곳을 볼 수 있는 단단한 사람이 되어야겠다.

부동산 가격 결정 요소와 투자 기준

‘한 분야의 전문가가 되려면 1만 시간이 필요하다.’

약 50주 동안 주 20시간/씩 투자하면, 1년에 1000시간. 10년을 지속하면 1만 시간이 된다. 부동산 분야에 전문가가 되기 위해서는 1만 시간의 노력이 필요하겠다.

지금 나의 시간은 어디에 쓰이고 있는가? 

그동안 그냥 흘러간 시간이 많은 것 같다. 그리고 열반스쿨 기초반을 만나면서 조금씩 달라지고 있는 나 자신을 발견한다. 시간이 생기면 침대에 눕기만 했는데 요즘은 책도 읽고, 공부도 하고, 부동산 매물도 찾아보게 되었다. 이번주 과제가 ‘목실감시금부’이던데 잘 활용해보고, 이후에도 꾸준히 해보겠다고 다짐해본다. 하나씩 차근차근...

변해야 한다고 느꼈다면, 우리는 대가로 시간을 써야 한다.  

계산해보니 목표가 5년이라면 하루에 3시간씩 + 주말 모두, 10년이라면 하루 2시간씩 + 주말 하루, 이제 시작하는 나는 아기가 어린이 집을 간 평일시간을 최대한 활용해서 투자 공부 시간을 늘려보겠다. 2025년, 우리가족의 미래에 대한 승부수를 띄운다. 

‘부동산 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소는?’

장기적으로는 물가, 통화량, 경기, 수요, 입지독점성 그리고 단기적으로는 저평가여부, 매수심리, 입주물량, 투자기준이라고 설명해주셨다.

이 중에 하나라도 빠질 수 있는가? 라면에 스프가 빠져도 되는가? 아니다. 부동산 및 경제 관련한 내용들에 민감도를 높여야겠다는 생각을 했다. 신문도 읽기 시작해야겠다. 해야 할 것이 많다.

‘부동산 가격은 오를 것인가?’ 

장기적으로 매매가, 전세가는 오를 것이다. 하지만 조심해야한다.

전세가 상승 시 전세금은 5%만 올려 받아라. 왜? 역전세가 난다면 크게 힘들 수 있다. 통상적으로 5년 오르고 3년 보합, 2년 역전세가 날 수 있다. 

부동산 가격 상승에 대해 너무 들뜨지 말고, 항상 절제하고, 리스크를 대비해야겠다.

너바나 레시피

실력을 쌓아 나의 운을 끌어 올릴 수 있는 ‘투자자’가 되자.

부동산 투자의 원칙 잡기

1. 저평가여부(가치>가격)

2. 환금성 : 자산을 다시 돌려받을 수 있는가? 아파트를 사자.

3. 수익률 : 내 돈은 얼마로 돌아오는가? 수익금/투자금

4. 원금보존 : 적정전세가율 이상 & 입지독점성이 높은 부동산 & 버티기

5. 리스크 : 역전세, 대량공급, 급격한 전세상승, 수익시기

‘저환수원리’ 투자 시 매우 중요한 원칙이다. 항상 이 것을 잊지 말자. 임장을 할 때도 계약을 하기 전에도 항상 머리 속에 심어두어야 할 중요한 원칙이다. 절대! 절대! 절대! 잊지 말자.

1년에 한 채씩 매년 모이는 적금으로 사원을 채용하자. 그리고 그 사원이 성과를 내어 부장, 과장, 임원이 될 수 있는 똘똘한 사원을 잘 골라서 채용해보자. 나는 할 수 있다.

시세차익 부동산 투자 잘 하는법

‘투자를 할 때, 누구나 벽을 만난다.’

그 벽에서 대부분의 사람들은 포기를 한다. 반면 어떤 사람들은 그 문제의 원인이 뭔지를 유심히보고 해결하려고 한다(복기). 전에 다른 사람들은 이 문제들을 어떻게 풀었을까? 결국 이 차이에서 복기를 한 사람은 한 단계 더 올라가게 된다. 벽이 아니라 계단이 되는 순간이다. 그래서 더 나은 성장을 하게 된다. 실패에는 언제나 교훈이 있다.

투자한건 왜 실패했지? 회고를 하는 것이 매우 중요하다. 경험담을 남겨두자.

투자를 시작하면서 운이 좋고, 좋은 일들만 많이 생기기를 늘 바라고 원하겠지만 아마도 쉽지 않을 것이라고 생각한다. 다양한 장소에서 다양한 사람들을 만나며 여러 경험들을 하게 될 것이다. 혹시나 나의 투자 인생에 벽을 만나게 되더라도 계단을 밟고 올라갈 수 있는 그리고 벽 위에 다른 평지가 있음을... 높은 곳을 볼 수 있는 단단한 사람이 되어야겠다. 

‘가치투자를 한다는 것’

잃지 않는 투자를 해야 한다. 싸게 사서 비싸게 판다.

물건이 저평가가 되어있다는 것을 알아야한다. 비교평가가 중요하다. 비교평가를 했다면 사야한다. 즉, 열매를 맺으려면 씨앗을 심어야 한다. 가치가 있는 것에 좋은 타이밍으로 매수/매도하자.

우리 가정 내에 중요하지 않고, 시급하지 않은 일들에 대해 소비하는 시간을 줄여야 하겠다. 그리고 개인의 비전보드를 포함한 가족의 비전보드를 함께 작성해보고, 투자에 대해서 공부하는 시간을 늘려 자산 점검을 및 우리의 투자금에 맞는 앞마당들을 찾아나가야겠다. 그리고 저평가 되어있는 가치 있는 것이 발견된다면 충분히 검토하면서 빠르면 올해 하반기, 늦어도 내년에는 1호기 투자를 다짐해본다. 열매를 맺기 위해 씨앗을 심어보자.  

너바나의 실제 투자사례와 세금 대응하는 법

‘누군가는 주저할 때, 누군가는 도전한다’

너바나님께서는 지금이 투자를 시작하던 초기와 지금이 비슷한 시장이라고 하셨다. 나는 너바나님이 투자사례를 들어 얘기해주시던 바로 그 시기인 2016년, 29살에 결혼했다. 결혼하면서 집을 꼭 사야한다고 생각했었기에 당시 지방에 신축 아파트를 구매해서 입주를 하게 되었다. 그 당시에는 잘했다고 생각했었다. 그런데 부동산 공부를 시작하니 그동안 얼마나 많은 기회를 놓친 것인가... 나도 충분히 가능했었는데 왜 그때는 몰랐을까.. 라는 아쉬움 가득한 생각들이 머릿속을 맴돌았다. 

지금 부동산 매물을 살펴보면 물가가 올랐기 때문에 소액으로 투자할 수 있는 가치있는 매물을 찾기가 어려운 것 같다. 하지만 지금은 그때보다는 시간이 많이 흘렀지만, 앞으로의 내가 살아갈 날들에서 가장 빠른 시기이다. 앞으로의 물가도 오르겠지. 주저한다면 기회는 오지 않겠지. 빨리가려고 서두르지 말고, 끝까지 가려고 노력해보자. ‘Not 완벽주의, But 완료주의.’

‘종합부동산세, 양도소득세, 취득세’

마지막에 세금 문제가 나와서 갑자기 마음이 조금 어려웠다.

1주차 내용이었던 내가 놓친 기회에서도 언급했던 부분인데 몇 년 전 부모님께서는 집이 오르고 있고, 오를 가능성이 많은 아파트를 매도하고 이사가고자 하셨다. 좋은 위치에 있는 집을 매도하는 것이 아쉬워 부모님께 전세를 놓고, 다른 아파트를 매매하시는 것을 제안하였지만 부모님께서는 세금이 무섭다면서 결국 매도를 결정하셨다. 그리고는 실제 매도한 집이 많이 올라 이후 내심 속상해 하셨던 기억이 있다. 그러다보니 나도 자연스레 세금이 두렵게만 느껴졌다.

하지만 너바나님의 설명을 듣고나니 한결 마음이 편해졌다. ‘편익’을 누리려면 ‘비용’을 지불해야 한다. 세금을 두려워하지 말고, 가치가 있는 물건에 투자해보자. 그럼 (세금은 큰 문제가 되지도 않는) 그 이상의 편익을 누리게 될 것이다.