동탄 목동 호반베르디움센트럴포레 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 114조 해피대디]

✅아파트명

동탄 호벤베르디움센트럴포레 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

화성시 

종사자수 564,646명

사업체수 109,971

종사자수는 S급인 것으로 확인!

2. 교통

강남역 1시간 19분/ 여의도 1시간 30분/ 시청 1시간 28분

서울과의 거리는 1시간 30분 정도 걸려 C등급.

3.학군

동탄목동중, 청림중 있으나 학업성취도가 나오지 않음. 

같은 동탄안에 있는 학교중 학업성취도 90% 학교 반송중과 비교함.

1. 학교알리미 사이트에서 국,영,수 학업 성취도 비교

반송중 국어 88,7%, 수학 83.7%, 영어 83.8%

동탄목동중 국어 80.3%, 수학 78.2%, 77.5%

2. 아실에서 특목고 진학 비율 비교

반송중 과학고 1명, 외고 10명

동탄목동중 과학고 1명, 외고 8명

비교 결과, 성취도가 좋은 반송중과 성취도 비교에서도 5% 정도 차이이고 특목고 진학 비율도 차이가 없는 것으로 보아학교 성취도가 높은것으로 평가됨

학군은 S등급으로 판단. 

4. 환경

근처에 2~3km 정도에 이마트트레이더스, 롯데백화점, 호수공원, 동탄역, GTX 있음 

환경은 S급!

5. 공급

25년도 이후에 수요보다 입주 물량이 큰폭으로 감소하는 것으로 보인다.

수요보다 입주물량이 적어 장기적으로 봤을때 입지독점성은 상승할것으로 판단된다.

공급은 A등급으로 판단.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 호반베르디움센트럴 아파트 33평 현재 매매 6억, 전세 억

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 7.5억 전세 3.3억

5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 4.8억 전세 2.5억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가 기준은 비슷한 가격대로 다른 지역의 아파트들과 비교해야 알수 있을 것 같다. 

2) 환금성 : 주변 직장, 학군, 환경, 공급이 좋아서 아파트는 쉽게 매도 할수 있을 것으로 예상됨.

3) 수익률 : 아실에서 인구 변화를 확인하였을때 매년 2만명 정도 증가되고 사업체수도 많은 것으로 봤을때 공급보다 물량이 적기 때문에 수익은 볼수 있을것으로 판단되나 강남접근성도 좋지 않아 큰 수익은 나지 않을 것으로 예상됨.

4) 원금보존 : 현재 매매 최고가 대비 20%정도 빠졌고 전세금은 현재매매가 대비 44% 정도된다.

현재 매매를 한다고 판단했을때 투자금 33,672만원 이고 하락시 최고로 많이 금액이 빠졌을때 전세금 정도 빠졌다고 생각했을때 원금은 보존이 안되고  6707만원 손해를 본다. 전세금이 더올라야 된다고 생각하는데 강남가 멀고 주변에 아파트들이 많이 생길 예정이라 전세가 오를지 미지수임. 그리고 현재 조금씩 빠지고 있어 원금보존 위험이 있을 것으로 판단됨. 

5) 리스크 대비: 전세가율이 좀더 빠지거나 강남으로 더 빠르게 갈수 있는 조건들과 환경들이 개선된다면 리스크를 줄일수 있을 것같다.

나의 투자 결론 : 이물건은 투자하지 않을 것이다.

첫번째로 ,너바나님이 이야기 하신 우리는 잃지 않는 투자를 해야하는데 전세가율을 봤을때 하락시 내원금 손실 위험이 있기 때문이다.

두번째로, 강남접근성이 어렵다.

세번째로, 현재 동탄에서 살고 있는데 자차가 없으면 교통이 불편하다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

확실히 너바나님이 알려주신 원칙대로 분석을 하다보니 아직은 좀 미흡한 부분이 많지만 이물건이 어떤것 때문에 좋은지 나쁜지 눈에 확 들어오는 느낌이 들었습니다. 그리고 무엇보다 잃지 않는 투자를 생각하면서 보게되니 이 금액이 내가 투자해도 될만한 금액인지 아닌지 생각하게되고 섣불리 투자하면 안되고 많이 분석해봐야 겠다는 생각도 많이 들었어요.

아직은 많이 부족한 실력이지만 계속 공부해서 얼른 앞마당을 만들어 투자를 하고 싶다는 생각이 들었습니다.