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열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안전지대에서 목표달성을 위해서는 우리가 두려워하는 위험지대를 꼭 건너야 하는 시간이 있다.
이 시간은 실력을 쌓는 기간이다. 실력을 쌓는 시간은 보통 1만시간이 필요하다고 한다.
그만큼 시간을 들여 내 인생에 투자를 해야한다. 매주 20시간은 10년동안 투자를 위해 시간을 보내야 한다.
1. 부동산 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소
장기 : 물가, 통화량, 경기, 수요, 입지독점성
단기 : 가격저평가(가치>가격), 매수심리, 입주(공급)물량, 투자기준
2. 아파트 전세지수는 매매지수보다 꾸준히 우상향한다.
아파트 전세가격에 가장 많이 영향이 있는 요소는
물가, 수급, 대출금리, 전세대출규제, 가격(너무오르면 조정됨)이다.
3. 통화량이 올라가면 물가가 올라간다.
우리라는 통화량이 전 세계 6위고, 24년 경상수지 흑자였다. 나라는 돈을 많이 버는데, 내가 돈이 없는것은 나에게
자본소득이 없기 때문이다. 자산이 있어야 이 상승흐름을 탈 수 있다.
4. 전세가격의 cycle : 2013년부터 등락을 거듭하는데, 보통 평균보다 전세가가 오르면 그 다음엔 무조건 역전세이다.
2022년에 전세가가 폭등하였고, 2023년에는 굉장한 역전세가 있었으며, 2025년 현재는 전세가가 조금 올랐지만
아직은 평균이하이다. 그 다음 2026년~2027년에는 전세가 오를 가능성이 있다.
5. 전세 폭등기에는 반드시 다음에 바로 역전세가 나므로, 절대로 많이 올려서 전세를 받지 말 것! 역전세를 항상 대비
해야 한다.
6. 부동산 수요와 공급은 투자시 중요한 지표로서, 투자하고자 하는 주변의 입주물량과 2년뒤 입주물량을 모두
확인해야 한다. (호갱노노+부동산지인)
7. "가치>가격 (저평가 여부의 판단)"은 앞마당이 많을 수록 유리하다. 비교평가를 할 수 있어야 한다.
8. 환금성이 있는 부동산을 사려면 미래가치가 올라가는 곳을 사야 수익률이 올라간다.
* 수익률 = 수익금 / 투자금(매매가-전세가)
수익률을 높이기 위해서는 가급적 5천만원 이상 예상되는 것들만 투자해야하고, 믿고 투자 했으면 5년~10년간
인내하고 기다려라. 믿고 기다리자.
9. 매수 시, 꼭 생각해야 할 점들.. 잊지말자!
- 이 물건을 통해 내가 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마인가 ?
- 적정 전세가율 이상의 부동산을 매수하라.
- 앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산(입지독점성있고, 수요많고, 20년이내아파트)을 매수하라.
- 주변 단기 입주물량이 적절한 곳을 매수하라.
- 전고점 대비 -20%는 어느정도 무릎이다.
- 가치있는 부동산을 매수했다면, 가격이 하락하거나 오르지 않더라도 버텨라.
- 너무 전세가가 높을 때는 역전세를 감안하여 매수하지 말아라.
10. 다음 상승장 때는, "지난번에 어땠지"?"가 중요하다.
11. 싸게사고, 리스크관리하고, 하락장을 인내하라.
12. 세금은 잘 고려하여 매수하라. 하지만 수익을 보는거라면 이 또한 감내하라.
이번주 강의도 감사합니다! 너바나님!!!
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