결국엔 오르는 집값의 비밀 독서후기 [골드]

STEP 1. 책의 개요

1. 책의 제목 : 결국엔 오르는 집값의 비밀
2. 저자 및 출판사 : 김준영, 한국경제신문
3. 읽은 날짜 : 2025-03-10
4. 총점 (10점 만점) : 9점

STEP 2. 책에서 본 것 

[1장. 집값은 이렇게 만들어진다-전세의 이해]

매매가격과 전세가격은 나무의 가지들처럼 하나로 성장하는 것과 같습니다.

첫번쨰, 매매가격을 한마디로 정의하면 미래가치 입니다. 미래가치인 매매가격에는 기대수익이 반영되어 있습니다.

두번째, 전세가격은 사용가치로서 우리 주택시장의 근간이고 주택의 가치를 평가하는 근본입니다. 전세가격의 변화는 수급 문제에서 비롯되는 경우가 가장 크며, 금리의 상승과 하락 때문에 일어나기도 합니다.

[2장. 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라]

부동산시장에 대한 단기전망과 장기 전망에는 사용하는 통계가 달라야 합니다. 장기전망에는 올 한해를 전망하는 자료를 사용하면 큰 의미가 없으며 설득력 떨어집니다. 반대로 단기적으로 시장을 전망하려면 시장의 변동성에 가장 크게 영향을 주는 요소를 찾아야합니다.

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단기 변동성이 일어날 때 가장 먼저 움직이는 것이 전세수급입니다. 전세수급은 말 그대로 전세 수요와 공급인데, 전세수요는 순수한 주거 목적이고 가장 하단에 있는 수요와 공급을 그대로 보여주기 마련입니다.

[3장. 움직이는 수요, 어떻게 파악할까]

수요는 공급보다 파악하기가 훨씬 어렵습니다. 수요는 공급보다 불규칙하게 움직이기 때문입니다. 다양한 성격의 수요가 시장에 영향을 주고 있습니다. 수요는 이처럼 복잡하게 움직이기 때문에 관심 있는 지역의 적정한 수요를 파악하는 것은 쉽지 않습니다. 다만 한 지역의 수요는 그 지역의 신규공급량과 거래량에 가장 가까이 접해 있습니다.

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30년이라는 긴 시간동안 평균 공급량을 봐야한다. 평균 공급량이란 수요와 공급의 균형의 결과라고 할 수 있기 때문이며, 가격 변동성 사이클이 과거에 여러번 나왔기 때문입니다. 이런 사이클이 나왔다는 것은 여러번의 균형점을 찾았다는 것과 같은 의미 입니다.

현재 수요는 곧 긴 시간에 걸쳐 수요와 공급이 균형점을 찾는 부분, 즉 평균 공급량과 같을 가능성이 매우 높다는 것을 알 수 있었습니다.

[4장. 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유]

공급이 시장에 미치는 영향은 수도권과 지방 사이에 차이가 있습니다. 수도권과 지방은 공간의 크기 차이에서 비롯된 공급이 시장에 영향을 미치는 시간에 차이가 있습니다. 이러한 공간의 차이 때문에 지방은 3년 누적 공급량을 서울/수도권은 장기누적 공급량을 살펴야합니다.

서울 수도권 이라는 공간에서 공급 물량이 차오르는 동안은 한해 두해 공급량이 늘어나고 줄어드는 것이 큰 의미가 없습니다. 반면 지방이라는 공간에서는 3년 누적 공급량에 의해서 변곡점이 생기는 경우가 많습니다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 매매가는 미래가치, 기대수익, 개발과 성장의 기대가 들어갔다고 하면, 전세가는 사용가치, 수요, 주택시장의 근본등으로 만들어진 가격. 따라서, 매매가격과 전세가격은 하나로 성장하는거와 같다고 볼 수 있다. 전세가격의 변동성을 가장 크게 일으키는 것이 신규공급과 금리 변화인데, 금리 방향은 예측이 어려우니 향후 입주물량으로 파악할 수 있다고 보여진다.
2. 소득 통계로 단기적인 전망을 할 수 없으나, 전월세등으로 장기적인 변화는 살피는데 도움이 된다고 한다. 전세가 이렇게 중요하다는 점을 다시 한번 깨달았다. 가격은 결국 수요와 공급이라는 가장 기본적인 원리에서 움직이고 있기 때문에 공급량에 따라 어떻게 변화할 수 있는지를 그나마 예측하고 대응할 수 있는 부분이다.
3. 공급 파트를 임보 쓸 때, 적정공급량도 쓰지만 평균 공급량을 기입했던 것은 단순히 그 지역에서 받아들이는 공급량으로만 생각했다. 그말인 즉슨 그 지역의 수요와 연결 된다는 의미이고, 앞으로도 20년 동안의 평균 공급량을 잘 파악해야겠다고 생각했다.

4. 지방은 공급의 영향을 많이 받지만, 수도권은 단순히 공급만의 영향으로 매매가 영향 받지 않는다는 것을 다시 한번 인지 할 수 있었다. 지방은 3년 누적 공급량이 선행해서 시장에 영향을 주지만, 서울/수도권은 입주가 된 이후에 지속적으로 재고  주택 누적되고 시장 환경을 만들어 상승과 하락이 있다는 것 이였다. 즉 지방은 공급이 선행하고, 수도권은 공급이 후행하는 시장인 거다.