관련 강의
서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
서울·경기 투자할 수 있다!
좋은 단지 적절한 가격(전고점 대비 15%이상 하락한 곳) 저평가 된 곳 중 내 투자금에서 가장 좋은 단지를 투자하자!
투자자 관점과 거주자 관점은 다르다 감정을 빼고 약점이 있는 곳을 찾아내야 한다!
임장 보고서를 쓰며 너무 어렵다고만 생각했는데 권유디님께서 입지분석하는 법을 친절하게 설명해 주셔서 감사했다.
잊지 않기 위해 정리해 본다.
직장
- 서울에서 직장 위상이 어느 정도인지 확인.
- 인구 대비 종사자수가 높으면 업무지구로 볼 수 있다.
#임장지인 강서구는 마곡업무지구라는 직장을 품고 있어 종사자수가 많음.
학군
- 외부 수요를 끌어들일 수 있는 대치,반포,목동,광장이 학군지이다.
- 서울대 진학 상위 고등학교를 볼때 일반고가 몰려있는 곳이 학군지이다.
- 학업성취도(90%이상 학교의 비율이 30%이상 있는 곳), 특목고 진학률이 높으며 질 좋은 학원가가 있어야 학군지 이다.
- 학원가에는 노래방,PC방,당구장 등 유혹적인 시설이 없어야 환경이 좋은 곳이다.
- 학교알리미에서 초등학교 학년별 학생 수를 보면 고학년일수록 학생 수가 많다면 선호하는 중학교로 입학하기 위해 전학을 오는 곳이라고 생각할 수 있다.
#강서구의 학원가와 목동의 학원가의 분위기는 확실히 다르다고 느껴진다. 목동과 멀지 않기 때문에 좋게 평가될 것 같다.
교통★
- 주요 업무지구 접근성이 좋은 지역인가? 거주환경은 어떤가?
- 지하철 2>9>3>7>5>신분당선 위주로 이용 가능한 호선이 여럿 겹치는 곳
#강남과 거리는 멀지만 9호선이 있음. 영등포 접근성이 상당히 좋음.
환경
- 지적편집도에서 연한 분홍색을 띤 주요 상권(거주지상권_젊은 사람들 선호)
- 주변지역 분석 _ 보고 있는 지역과 인구이동이 많은 지역을 같이 봐야 한다.
- 유해 상권이 없고 택지 주변의 신축상권을 젊은 사람들이 선호한다.
#백화점과 대형마트들이 있음. 하지만 백화점이 공항 롯데몰에 있어 핵심 주거지역인 마곡에서 접근성은 떨어질 것 같다. 그래도 점점 환경이 좋아지고 있음
공급
- 평균회귀★ _ 전세가격은 등락하며 물가상승에 맞춰 장기적으로 상승한다.
*전세가 하락 요인(공급,금리 등)이 있을 때 많이 오르는 단지는 많이 하락하게 되고 적게 오른 단지는 적게 하락한다.
- 심리 _ 수도권 전세로 사는 사람들은 심리 영향을 많이 받아 상승장인지 하락장인지 먼저 파악하는 것이 중요하다.
- 권역 _ 수도권은 하나의 권역으로 보는 게 맞다 권역 내 어느 지역이든 영향을 준다
- 인접한 지역 _ 인접한 지역과 인구를 주고받는 비중이 클 수록 공급 물량에 의한 전세가 영향이 매우 크다.
#강서구와 주변 인접 지역의 공급량은 많지 않음. 창릉신도시가 입주할 때는 확인해 봐야 함.
약점이 있는 단지는 적은 투자금으로 접근할 수 있다. 약점을 가지고 내고도 할 수 있다.
시세지도를 무조건 그려야 근처인데 차이가 나는 단지가 눈에 보이고 그곳에 임장을 간다면 그 차이가 왜 나는지를 느낄 수가 있다. 선호도를 파악 하기에 중요한 포인트가 될 수 있다.
트레킹(최소 월1회 매매가<4층이상>, 전세가) _ 매-전 차이가 종잣돈+1억을 만족하는 단지를 트레킹 하고 매-전 차이가 줄어들어 투자기준에 들어올 것 같으면 생활권 선호 단지부터 전수 조사를 다시 하면 원래 보고 있던 곳 보다 더 좋은 단지에 투자할 기회가 생길 수도 있다.
범위 중 가장 좋은 단지를 우선순위로 매기고
약점이 있는 단지를 찾아내라! (4급지 이하에서 비역세권 신축, 역세권 구축)
-적은 투자금으로도 좋은 투자 결과를 낼 수 있다.
서울&수도권은 저가치란 없다 우선순위만 있을 뿐!
-내가 할 수 있는 범위에서 우선순위를 정할 수 있게 앞마당을 꾸준히 늘려가야 한다.
이번 권유디님의 강의를 들으며 나도 열심히 임장하고 앞마당을 넓혀 트레킹을 하다 보면 좋은 투자를 할 수 있겠다고 자신감이 생겼다.
어렵던 입지분석도 조금은 더 이해할 수 있는 시간이 되었다.
댓글
성투빈님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
