안녕하세요, 성장중독자 EB입니다.

이번 강의는 용맘님의 강의!! 처음 들어봤는데, 진짜 너무 좋습니다ㅠㅠ BM하고 싶은 것들 천지인데, 말씀대로 하나씩 발전해나가겠습니다!!

임장, 임보에서 남겨야 할 것들과 비교평가는 어떻게 해야할지에 대한 내용으로 강의를 진행해주셨는데, 알기 쉽게, 적용가능하도록 반복적으로 여러 예시들을 통해 적용해주셔서 좋았습니다.

간단하게 배운 내용 정리하고 BM사항 남기겠습니다.

핵심 내용

투자에서 가장 중요한것!

1. 사람들이 갖고싶어하는 것을 => 임장,임보
2. 얼마에 사는가?! => 비교평가

=> 같은 가격으로 누군가는 (상대적으로 덜 좋은) 단지를 사고! 누군가는 (상대적으로 더 좋은) 단지를 산다!!

=> 같은 돈으로 누군가는 선호도가 더 높은 단지를 산다!!

가치판단 => 분임,단임

• 이 지역의 선호가치는 000이다.
• 선호되는 단지들은 000특징이다

가격판단 => 매임

• 가격을 고려한 우선단지는 000이다
• 내 투자금 대비 BEST후보는 000이다

행동액션 => 과정반복

• 조건협상시 우선순위는 000이다
• 결과를 얻을때까지 과정 무한 반복!

임장을 잘한다는 것??

분임 통해 지역 개요 파악 -> 단지임장 하면서 우선순위 찾고 -> 매임하면서 투자할 단지 고르고 -> 투자를 하는 거다!!

1. 지역내 비교평가
   1. 이 생활권에서의 선호요인 파악하기!!(학,교,환)
   2. 단지가치 확인(가치비슷,가치다름)
   3. 가격확인(가격비슷,가격다름)
2. 지역간 비교평가!! -> 가격을 고정하는게 쉽다!!
   1. 비슷한 가격에서 이 단지가 best?
      1. 어디가 땅이 더 좋은가?
      2. 어디가 단지 가치가 더 좋지?
      3. 같은 투자금으로 이 단지가 진짜 베스트인가?

BM사항들

나무위키를 어떻게 활용? 분임 전 의문 만드는 과정!!!

1. 주요노선 -> 여기 메인 노선이 뭘까?
2. 상권 -> 어떤 연령층이 소비할까? 규모는?
3. 학원가 -> 교육수요가 있을까? 주변에서 여길 보내기 위해 옮기는 수요가 있나?
4. 공급 -> 재건축, 재개발 진행정도는? 플랜카드 봐야징 내 눈으로 진행사항 봐야지

생활권정리 어떻게 해야하나??

생활권 특징, 나의 느낌, 대장단지(상단의 레벨을 비교할수있어서!!)

생활권 별로 질문 1개씩!!

단지임장에서 남길것??!!!

사람들에게 유의미한 단지를 선별하고, 내 투자에 적용할 후보단지를 골라낸다!!!

표면적이유 -> 단지상태 : 연식,동간거리,조경,주차장

본질적이유 -> “단지”별로 사람들의 어떤 수요를 잡아당기나!!! => 단지 위치 + 단지 주변까지 함께고려

단임 후 임보에 남길것!! 1. 시세지도 2.시세그룹핑

시세지도 남길것: 현재가격 + 분임,단임 후, 우선순위단지와 현재가격 일치하나.?

그룹핑: 현재 우선순위 단지, 우선순위로 선별한 단지 다시점검!!!

투자와 연결하는 매물임장은 준비단계부터다!!!

1. 매물에 대한 정보
2. 최근 매매,전세 실거래 -> 급매 아니자나여, 전세 빠진거 어떤 물건이었어여? 이런거 물어보자
3. 전고점 가격
4. 부사님 질문사항

매물임장!! 매물에 대한 정보를 제대로 준비해서 현장에서 최종선호도 확인하고 가격과 비교한다!

매임 후 임보에 남기 2가지

1. 선호도 있는 단지 + 가격으로 남길 것 버릴 것 택한다!

매임 후 결과 남기는 법

1. 단지별 1등
2. 선호도 높은 순으로 나열
3. 투자금 전고점하락률 확인
4. 매물조건 확인(협상여부)
5. 투자여부 결정

+ 왜 1등으로 뽑았는지, 왜 2등으로 뽑았는지 결론남기자!!!

1. 가치가 어떤가를 먼저 정리
2. 가격이 어떤가를 다음 정리
3. 투자하지 않고 단지와 가격만 남겼다면?? 복기를 해봐라!!

투자할거라면? 스스로를 설득하는 과정을 거치자!!

1. 가격이 진짜 싼가?
   1. 이 지역에서 투자금 비슷한 것중 젤 좋나?
   2. 앞마당 중 젤 좋은거 맞나?
2. 가격 협상 되나?
   1. 매도인의 매도사유가 무엇인지 확인되었나?(세금, 자녀학군, 투자, 자금)
   2. 매도 의사가 확실한가? -> 요즘 집 올라가서가려는곳 가격 오르면 거두거나 가격을 올림
   3. 최근 실거래 신고 안한 최근 가격은 무엇인가?
   4. 가격 조절 되지 않아도 감당 가능한가?
3. 적정 전세가 맞나?
   1. 해당단지에 나와있는 전세매물 조건을 확인했는가?(수리상태, 이사날짜)
   2. 전세입자들이 후보로 같이 보는 단지들도 전세 매물을 확인했나?
   3. 전세가 조절해야하나? 적정한가?
4. 예상 리스크 없나?
   1. 주변에 예상되는 추가공급 없나?
   2. 전세 안고 물건이면, 세입자 의지 다시 확인했는가?(갱신권쓴거만거 여부관계없이)
   3. 취득세,수리비까지 포함해서 예산 검토하였는가? (취득세 할부납부는 무이자 6개월까지. 감당가능한 취득세만!!!)

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