광장동 광장현대파크빌10차 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 52조 ashy]

✅아파트명 : 광장동 광장현대파크빌10차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

서울 광진구 종사자 수 129,707명(B등급), 사업체 수 33,709개  : 서울 종사자 중 2.3%로 배드타운 지역임 

2. 교통

강남 32분 / 여의도 46분 / 시청 42분

3.학군

양진중학교 93.5%, 광남중학교 97.6% 

4. 환경

• 학원가
• 대형마트/백화 : 롯데마트 강변점(도보 1.3km,  차량 2.6km-6분), 롯데백화점(차량 5.3km, 14분)
• 병원 : 혜민병원(4.5km, 10분), 건국대병원(차량 5.3km, 14분 )

5. 공급

광진구 내 3년 내 공급 

2025년  1,191세대 (3월 자양동 롯데캐슬이스트폴 1,063세대 , 9월 광장동 포제스한강 128세대)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가) : 으로 작성

1) 저평가 : 2025년 월부 1개월 차로 분임 > 단임 > 매임을 한 지역 중 마음에 담은 첫 단지 

•  25년 1월 :  전고점 대비 16%가 빠져있었고, 지역 내 일자리가 많지 않은 전형적인 베드타운이나 한강변에 위치해 있고, 강북 최고의 학군지(학군), 균질한 주거환경 등으로 입지독점성이 높은 아파트이며, 2000년대 지어진 구축이나 관리가 잘 되어 있어 가치가 높은 아파트로  전저점 대비 올랐으나 가치 대비 가격이 싼 편이라 협상하여 가격 네고(1000-3000만원)가 된다면 충분히 투자 가치가 있다고 판단함.
• 25년 3월 현재 : 설연휴 후 매물이 급격히 소진되고, 매물이 다시 들어간 후 3월에 가격이 상승하여 현재는 전고점 대비 10%로 싸지 않다고 판단됨. 

2) 환금성 : 1170세대 아파트로, 저층/탑층 아니라 환금성이 있음 

20년이 넘은 구축이나 5호선 광나루역에서 5분 컷으로  강남 32분(교통), 여의도 5호선으로 46분, 시청 42분 소요, 초등학교는 물론 학업성취도가 높은 중학교가 있어 입지독점성이 뛰어난 단지이고 광장동 내 힐스테이트 다음으로 최근에 지어진 단지라 사람들이 좋아할 만한 특성을 가지고 있어 환금성 높음. (인근 단지 대비 주차대수도 많은편)

3) 수익률 : 매매 13.1억/전세 6.7억으로 투자금이 6.4억이 필요함. 13.1억에 매수할 경우 전고점 14.5억을 넘는다면  수익률 21.9%이며, 목표 수익률 200%를 달성하기 위한 목표매도가는 19.6억(평당 8,864만원)으로 장기투자 관점에 목표 수익률은 달성할 수 있으리라 예상함. 

한강에서 가까워 입지독점성을 가지며, 건너편 극동아파트가 재건축될 경우 장기적으로 함께  미래가치가 올라갈 것으로 판단되어 전고점은 무난히 찾을 것으로 생각됨  

4) 원금보존 : 한강변 인근으로 교통, 학군, 환경 등 입지 독점성이 매우 높으나 전세가가 낮고 전세가율은 50% 로 시장하락 시 안전마진이 크지 않음.  장기적으로 전세가율이 높지 않아 내 투자금이 많이 들어가는 것이 본 투자에 가장 큰 문제임  

5) 리스크 대비:  2025년 3월  자양동 롯데캐슬이스트폴  1,063세대,   2025년 9월 128세대 광장동 포제스한강  입주예정으로  주로 새학기에 맞춰 전세계약이 이루어지는 광장동의 특성 상 역전세 가능성은 높지 않을 것이라고 판단됨. 

강 건너 송파구와 강동구의 입주물량이 정리되면 서울시 전체에 입주물량이 적어 전세난이 있을 것으로 판단함. 

다만, 극동아파트가 재건축이 되는 5~10년 후는 역전세의 가능성이 있지 않을까 생각됨 

나의 투자 결론 : 가치가 뛰어난 아파트이나 종잣돈 대비 투자금이 크고 리스크 대응이 어려울 수 있는 단지로 더 많은 앞마당을 통해 저환수원리에 더 적합한 아파트를 찾아야 할 것으로 판단됨. 

✅ 작성하면서 느낀 점 

: 언젠가 부동산 투자의 시기가 올 것이라 생각만 했던 21년으로 시계를 돌릴 수 있다면 월부를 시작해 해당 아파트를 구매할 수 있었을까? 부질 없는 생각이다. 

지나간 것은 지나간 대로 흘려보내고, 부지런한 투자공부와 실천을 통해 실력을 쌓아 올해 내 꼭 1호기를 투자해야겠다는 다짐을 해본다.