[열반기초반 85기 159조 행복월부] 2주차 과제 아파트 수익률 보고서 (영등포구 당산삼성래미안)

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

  ▶ 당산삼성래미안

✅위치(지도)

  ▶ 서울시 영등포구 당산동5가 42

✅입지평가

1. 직장 - S 

서울 3대 업무지구 중 여의도 업무지구가 있는 지역이다. 

종사자 수는 43.5만명, 사업체수는 7.4만개 수준으로 서울에서 4번째로 많은 수준이다. 

2. 교통 - S

  네이버 지도 기준 강남 33분(A), 시청역 26분(S), 여의도역 10분 (S)

 사실상 강남도 신논현역으로 따지면 20분 수준이라 서울 3대 업무지구를 모두 30분 안에 갈 수 있는 곳에 위치해있다.

3.학군

3-1. 초등학교 : 당서초 (1190명), 학급당 학생수 24.3명, 대부분 당산역 인근 아파트 배정으로 균질성 높음

3-2. 중학교 : 영등포구 중학교 중에서 가장 많이 특목고를 진학시키는 학교들로 배정받을 확률이 높다. 

  → 당산서중 : 88.1%, 당산중 : 83.1% 수준으로 학업성취도가 높지 않으나 영등포구 내에선 상위권이고 

       선호도가 있는 중학교 배정이 된다.

4. 환경 - S

 - 1km 이내 : 한강, 롯데마트, 국회의사당, 코스트코

 - 주변 환경요소 : 안양천, 이대목동병원, 가톨릭대성모병원, 더현대서울, 현대백화점, 신세계백화점, 목동학원가 등

 - 초근접한 백화점이나 대형마트 자체의 수는 적으나 2km이내로 본다면 주변에 갖춘 환경요소들이 굉장히 많다.

 - 교통, 학군, 환경 모든 요소에서 좋은 단지이다.

5. 공급 - S 

  - 영등포구를 포함한 인접한 지역, 인구 교류가 많은 지역 모두 봤을 때 향후 3년동안 공급은 인구수 대비 

    0.08%수준으로 굉장히 낮은 수준이다.

  - 공급이 많아 전세가 상승을 기대할 수 있다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

  - 이 단지는 영등포구 당산생활권 내에서 굉장히 선호도가 높은 단지이다.

  - 5년 내 고점은 현재시점이 고점이기 때문에 현재 매수시 수익률은 0%가 되고, 저점에 샀다면 약 29%의 수익률을 

    2년 안에 낼 수 있었다.

  - 투자금은 7.7억, 수익금은 2.2억

✅현장사진

  - 당산역 초역세권이며 단지앞 상권이 잘 갖춰져있는 곳이다.

  - 단지 내부는 약간 구축의 느낌이 나긴하지만 네모반듯하고 관리가 잘되어 있어 대단지의 위엄이 느껴진다. 

  - 단지 내 사람들의 옷차림 또한 단정하고 어느정도 생활수준이 있다는 것을 보여준다.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전세가가 50%수준이고, 전저점 대비해서 이미 많이 회복된 단지이다. 전고점을 뚫기 시작했다. 

                 선호도가 압도적인 단지인만큼 가치가 있는 단지임은 맞으나 저평가 됐다고 보기 어렵다.

2) 환금성 :  33평 기준 220세대 수준정도밖에 없으나 거래가 꾸준하고, 전세거래 또한 많다. 

                   전체적으로 1300세대 이상의 대단지이고 선호도가 높기 때문에 환금성이 좋은 단지이다.

3) 수익률 : 전세가가 낮고, 전고대비 회복을 많이 했기 때문에 안전마진 자체는 낮을 수 있다. 

                  하지만 랜드마크이면서 입지적으로 우수한 곳이기 때문에 가치투자적으로 볼 때 수익률이 충분히 

                  나올 수 있는 단지이다.

4) 원금보존 : 전세가가 낮긴하나 원금보존이 가치를 알고 버틸 수 있다면 원금보존도 충분히 가능하다.

5) 리스크 대비: 전저점 대비 회복을 많이 했고 전세가율이 낮아 역전세의 위험이 있을수도 있다.

                         공급이 추후 많지 않기 때문에 역전세의 위험은 적을 것 같다. 그 외의 리스크는 크지 않다고 생각됨.

나의 투자 결론 : 당산삼성래미안은 영등포구 당산생활권에서 굉장히 선호도가 높은 단지이며 입지적으로도 매우 우수한 단지이다. 투자금이 많이 들어간다는 점, 전세가율이 낮다는 점, 현재 실거래가가 전고점을 돌파했다는 점에서 저평가 구간이라고 보긴 어려우나 가치투자 관점에서 본다면 충분히 투자할 수 있는 곳.

투자금이 8억정도 들어간다고 할 때 2급지, 1급지와 비교해서 더 높은 급지의 더 좋은 입지를 가진 단지가 있다면 그 단지를 투자할 것 같긴하다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 임장보고서에 쓰는 단지분석이 아닌 아파트 수익률 보고서를 작성하다보니 더 깊게 단지에 대해 분석해볼 수 있는 시간이 되었던 것 같습니다. 투자 후보 단지가 있다면 앞으로 아파트 수익률 보고서를 통해 좀 정확한 예상 수익률을 내보고 투자할 수 있도록 하겠습니다.