✅아파트명: 신가동 수완호반베르디움1차
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
- 광주에서 가장 많은 종사자수, 사업체수 보유한 광산구
- 지방광역시 자치단체 중에서 종사자수, 사업체수 규모 상위권
- 대전 서구와 비슷한 수준
2. 교통: 시청, 광주공업단지(기아), 평동산단, 하남산단, 첨단산단 -→ 모두 20분 자차로 20분 이내
3.학군 : 장덕중 (78.2%/1.8%), 수완중(70.9%,1.3%)
4. 환경: 롯데마트, 홈플러스(;;) 가까움.
5. 공급
- 적정공급: 391,166명*0.005= 1년 약 1960가구
- 주요 인구영향지역: 북구, 서구, 남구
- 광산구 25년 적정. 26, 27년 부족 But 26, 27년 북구, 서구, 남구 공급량 1배 초과
- 광산구 주요 공급
25.03 어등산진아리채리버필드 598세대
26.07 광주선운2지구예다음(B-2블록)
27.05 본산공원첨단제일풍경채 948세대
- 북구 주요 공급
26.04 운암자이포레나퍼스티체 1~3단지 3214세대
26.10 위파크 일곡공원 1004세대
26.12 힐스테이트중외공원 2~3블록 1466세대
27.06 운암산공원우미린리버포레 736세대
- 서구 주요 공급
25.04 상무센트럴자이 903세대
26.01 위파크마륵공원 917세대
26.08 위파크더센트럴 695세대
27.08 중앙공원롯데시그니처 2772세대
- 남구 주요 공급
27.12 송암공원중흥S-클래스SK뷰 1575세대
- 동구 주요 공급
26.05 교대역모아엘가그랑데 815세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| [월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 | |||
| 수완지구 호반베르디움1차 (2012/1175/38평) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2024년 02월 | 2020년 05월 | 2025년 3월 |
| 매매가 | 79,000 | 51,375 | 62,500 |
| 전세가 | 35,000 | 45,000 | 44,000 |
| 투자금 (전세가율) | 44000 (44%) | 6375 (88%) | 18500 (70%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -38% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -16,500 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 175% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 11,125 | ||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 20% 하락하였으나, 비슷한 입지인 대전에 비해 높은 편임.
2) 환금성 : 1000세대 이상, 4층 이상, 지방선호 브랜드, 지상 공원아파트, 학원가 접근성우수함. 이주 수요 존재함.
3) 수익률 : 갭차이가 많이 나서 100%수익률 실현에 시간이 다소 많이 필요함. 현 시세가 다소 높게 측정됨.
4) 원금보존 : 전세가율 70%로 지방광역시에 비해 다소 낮음. 원금손실 우려됨.
5) 리스크 대비 : 27년 공급 주변 지역 유의미한 공급 과다로 2년 후 전세 재계약시에 전세가 하락이 우려됨. 하지만, 4년 뒤에는 특별한 공급이 없어 전세가 제자리를 찾을 것으로 예상함.
나의 투자 결론 : 선호하는 입지의 브랜드 대단지이지만, 현제 시세가 다소 높게 형성되어 있음. 오히려 학원가에 가까운 다른 아파트들의 시세가 더 낮음. 5천만원까지도 차이가 나서 비슷하게 가격조정은 어려울 수 도 있음. 대방노블랜드나 대주 피오레, 모아엘가에 투자기회를 찾아 볼 것 같음.
✅ 작성하면서 느낀점 : 막연하게 수완지구 대장아파트라고 생각했는데, 지난 5년간 수익률이 생각보다 좋지는 못하였다. 학원가, 상가와 가까운 다른 아파트들에 비해 연식이 5년정도 앞서지만, 연식이 무의미해지는 시기가 오고 있음. 걸어서 학원에 갈 수는 있으나 다소 시간이 걸리도 더 가까운 대체 아파트(모아엘가, 우미린, 대방, 피오레)가 있음. 막연하게 지인이나 주변 평판에 의해 알고 있던 내 지식이 잘못 구성된 것이라는 점을 알게 되었고, 데이터를 통해 분석을 하는 과정이 꼭 필요하다는 것을 느낌.
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