강동 고덕아이파크 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 85기 보로즈]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

 강동구 고덕동 고덕아이파크 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

강동구 종사자수 157,465 사업체수 41,660

2. 교통

강남 33분 / 여의도 50분 / 시청 41분

3.학군

명일중학교 89.9%, 배재중학교 75.8%, 고덕중학교 69.0%

배재고, 한영고, 광문고 등 명문고가 많이 학군이 좋은 편

4. 환경

고덕역 5호선 / 이마트 명일점 / 강동경희대학교병원 / 강동아트센터 

2025년 4월 고덕아이파크 근처에 지어진 고덕 비즈밸리에 이케아, CGV, 이마트 등 복합쇼핑단지가 들어서 예정임

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 23년 저점 찍고 현재 최고가임

2) 환금성 : 입주, 세대수 (1,142세대) 고려시 환금성 좋음 

3) 수익률 : 현재 전세가율은 서울 적정 전세가율에 미치지 못하는 42%임. 

4) 원금보존 : 고덕 최고의 입지로 원금보존은 무리 없을 것으로 보임.

5) 리스크 대비: 역전세와 같은 리스크는 없어보임

나의 투자 결론 : 고덕 지구는 처음 만들어질 때부터 계획도시로 조성된 지역이라 녹지 보전율이 높고,신규 아파트들이 들어서도 해당 환경이 보존되어 지고 있음. 고덕 아이파크 인근 고덕비즈밸리는 주거와 일터가 공존하는 자족형 도시시설로, 3만 8천여 명의 고용효과 창출과 인근 상권 부흥 효과를 목표로 함. 총 150 여 개 기업이 들어서는 고덕비즈밸리로 강동구가 서울 동부권의 경제 중심지가 될것으로 기대함. 근처 묘곡초, 고덕초, 배재중, 명일중, 배재고,광문고가 인근에 있으며 전체적으로 학군이 좋고 학교 주변에 유흥시설이 없으며, 고덕역에 학원, 강동경희대병원, 이마트 등 편의시설이 많아 주변에 신축 단지 들이 많은 곳이지만 고덕 최고 입지 아파트 인건 분명함. 또 9호선 연장 최대 수혜 단지로 현재 매매 수요 강세가 보여지고 있음.  

• 현재 최고가이며 매매가 대비 전세가가 높지 않아 갭투자시 투자금이 많이 필요할 것으로 보이며, 15년차 아파트 임에도 불구하고 고덕 최고 입지로 실거주용으로 투자할 가치는 있다고 봄 

✅ 작성하면서 느낀점 : 저환수원리를 따져 평가해 보니 많은 공부와 분석과 임장이 필요하다는걸 느꼈고, 분석을토대로 가치판단하는 것에 대한 두려움도 있었다. 하지만 이렇게 수치화 해서 보니 좀더 객관적으로 판단할 수 있었음.