안녕하세요~
월부에서 결과를 남길 떼아파파입니다!
실전반 2강을 듣고,
오늘 임장이 끝나자마자 이 여운을 남겨야겠다는 생각으로!!!
바로 노트북을 켰습니다~
임보에서 개요-입지요소-투자결론에 이르기까지 그 생각의 흐름을 적고,
임장지의 각 생활권에서 가장 유의미한 입지요소는 무엇인지? 쓰는게
처음에는 참 어려운데요.
용맘튜터님께서는 이 과정을 너무나 이해하기 쉬우면서도!
그렇게 해야만 하는 이유(WHY)를 스스로 깨닫게 해주셨습니다.
#임장을 가고, 임보를 쓰는 이유는 투자를 하기 위함이다.
“여러분은 임보를 왜 쓰시나요? 임장을 왜 가시나요?”
이 말에 쉽게 답할 수 없었던 시간들이 있었습니다.
우리가 월부에서 강의를 듣고, 임보를 쓰고, 임장을 가는 이유는
투자를 해서 돈을 벌기 위함입니다.
같은 매매가에서 더 저평가된 단지
같은 투자금이면 더 가치있는 단지를
찾기 위해
매달 앞마당 1개를 넓히며
해당 생활권의 선호도
생활권 내에서 단지의 선호도
단지 내에서 동별 선호도를
파악해 나갑니다.
쌓여가는 앞마당에서 가치가 비슷한 단지들이
특정 이유로 가격차이가 많이 벌여졌을 때!
저평가 단지를 찾게 됩니다.
그럼, 여기에는 2가지 전제 조건이 필요합니다.
이번 강의는 위의 2가지를 알기 쉽게 풀어주시는 강의였습니다.
#지역 내에서 단지의 가치를 정확히 안다는 것
‘여기는 어차피 투자 안할만큼 선호도가 떨어지는 곳인데…. 단임을 해야할까?’
‘여기는 어차피 내가 투자 못할만큼 매매가가 높은 곳인데… 단지분석하고, 매임하는게 의미가 있을까?’
투자를 하는데 있어서
우리가 확신을 갖지 못하는 이유는
내가 본 매물이
내 앞마당에서 어떤 가치를 가지고 있고,
얼마나 저평가 되어 있고,
적정한 투자금이 드는지에서 확신이 없기 때문입니다.
우리가 종잣도 2~4억 사이로 투자하는 단지는
그 자치구의 대장이 아닐 확률이 높습니다.
1등 생활권의 대장이나
2등 생활권의 대장이 아닐 확률이 높습니다.
그러면 좋은건 좋으니깐 비싸고,
내가 투자하려는 단지는 덜 좋으니깐 싼데
확신할 수 있을까요?
아니요.
우리는 내가 보는 단지보다 덜 좋은 단지들의 가격을 알아야 확신이 생깁니다.
내가 분임하고, 단임하고, 매임하면서
그 생활권의 그 단지의 그 매물이
내가 투자로 고려하는 단지의 매물보다
가치가 떨어지는데
가격이 별로 차이가 안난다면
가격에 대한 확신을 갖게 됩니다.
#지역이 달라도 단지의 가치를 비교할 줄 안다는 것
그리고 가격에 대한 확신을 가질만큼
앞마당 안에서 단지의 선호도를 정리해 놓은 사람이라면
내 앞마당에서
비슷한 가치를 지닌 단지가 비슷한 가격을 형성함을 알 것입니다.
A단지, B단지, C단지가 가치와 가격이 비슷한걸 알고 있었는데,
인접 지역의 공급으로, 혹은 매도인의 급한 사유로
A단지 - 매매 8.6억 / 전세 4.5억 → 투자금 3.9억
B단지 - 매매 9.2억 / 전세 5.6억 → 투자금 3.6억
C단지 - 매매 8.9억 / 전세 5.6억 → 투자금 3.4억
가치가 비슷한데, 인근 지역 공급으로 인해 전세가가 무너진 A단지
가치가 비슷한데, 인근 지역 전세가 없어서 전세가가 받쳐주면서 급매가 소진된 B단지
가치가 비슷한데, 인근 지역 전세가 없고, 전세는 받쳐주는데 매도인이 급한 사정의 C단지
나에게 있는 종잣돈에 따라서
가장 저평가된 A단지를 살 수도 있고,
투자금이 3.2억이라 C단지를 적극적으로 협상해서 3.2억으로 투자할 수도 있습니다.
결국, 우리는 선호도를 파악해서 같은 돈으로 할 수 있는 가장 좋은 투자를 하려는 것입니다.
선호도는
분임을 통해서 지역을 밟고,
임보를 통해서 생활권별 핵심 입지요소가 직장,교통,학군,환경 중에 무엇인지 파악하고,
단임을 통해서 단지가 가진 장,단점들을 현장에서 파악하고
임보를 통해서 단지의 입지요소 + 현장에서 보고, 느낀 것들을 종합하고,
매임을 통해서 RR이 어딘지? 인접 단지들의 우선순위를 파악하면서
또렷하게 만들어 가는 것임을 알 수 있었습니다.
내 투자금으로 할 수 있는
가장 선호도 높은 단지&매물을 찾아,
투자하게끔!
튜터님의 투자의사결정 과정을 그대로 알려주셔서
확신을 가진 투자란 무엇인지 알 수 있었습니다.
긴 시간 강의해주신 용용맘맘맘튜터님께 감사드립니다!
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