단지임장 할 때 시세지도 그려요? 말아요?(조장님 시세 보고 오셨어요??)



조장님, 시세 따고 오셨어요???

안녕하세요,

결과를 만들어 낼 떼아파파입니다!

기초강의나 실전반에서 조원분들과 함께 단지임장을 할 때 단지가격을 추측하면 조원분들이 자주 하는 말씀을 가져와봤습니다!ㅎㅎ (가격 맞추는게 중요한게 아닙니다..!!ㅋㅋ)

지난주 실전반 조원분들과 단임을 하는데, 한 조원분이 단임 할 때 시세지도 그리고 오셨다고 이야기주시면서,

단지임장 할 때 '시세를 따고 와야하는지? 안보고 와야하는지?' 가 고민이라고 하셨습니다.

단지임장 하면서 가치판단하는 프로세스를 설명드리면서, 이 부분을 글로 적어드리면 좋겠다! 라고 생각되어

재이리튜터님 칼럼글을 통해 배우고, 실제로 적용하고 있는 방법을 구체적으로 설명드리려합니다!

#시세를 보지 않고 단지임장을 하는 이유

실전반의 경우 사실 임장지 발표와 동시에 주말임장이 시작되기에 시세를 미리 알아볼 시간도 없지만 ㅎㅎ

저는 시세를 보지 않고 임장하는 편인데요~

23년도에 지방임장만 다닐 때는 임장지에 머무르는 시간이 부족하니, 앞마당이 7개가 될 때쯤엔 시세를 그리고 다녔습니다.

하지만, 시세를 그리는게 꼭 도움이 되는 건 아니였습니다.

미리 알게 된 가격이 단지에 대한 가치판단에 영향을 주는 걸 느낄 수 있었는데요.

그 후로는

단지임장을 하면서 임장지의 랜드마크 가격을 기준으로 해당 단지가 갖는 선호요소들을 파악한 뒤, 가격을 추측해보고 확인하는 과정을 거칩니다!

#조원들과 역할 나누기

강의를 듣거나, 자실을 하게 되면 여러명이 함께 단지임장을 하게되니, 역할을 나눕니다!

A님 배정학교(도보 몇분인지? 길 건너는지 알려주세요)

B님 구조 (복도식인지? 계단식인지? 방3화1인지? 방3화2인지?)

C님 호갱노노 (호갱 보고 거주민 선호요소나 비선호요소 적힌거 가볍게 읽어주세요)

D님 업무지구까지 소요시간 (평일 아침 7시 30분에 강남까지 얼마나 걸리는지 알려주세요)

E님 시세 (단지 나올 때, 가격 공개해주세요)

대표사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

조원의 수에 따라 역할을 조정하고,

단지임장을 시작합니다!!!

#온몸으로 단지를 느끼며 단지임장하기

단지임장을 할 때,

첫번째 단지에서 기준을 세웁니다.

예를 들어, 성북구 길음뉴타운을 단지임장한다면?

(실제 단임루트는 아닙니다!)

1번 단지 - 길음센터피스

-성북구 대장, 초신축 느낌, 미아역 가깝다.

-단차로 나뉘어져 있긴하지만, 평지네?

-커뮤니티 들어가보니, 조식 얘기도 있네? 오.. -조식도 나오는 아파트구나! 일반 아파트랑 다르다..

-4급지 59 평균 가격이 7.5억이라고 강의 때 들었는데, 얘는 얼마나 할까?

-4급지 대장들 가격은 얼마지?

-강남접근성 00분, 역까지 도보 0분

-초등학교는 길 건너 있지만, 메인상권을 끼고 있다.

이런 점들을 떠올리면서 해당 아파트의 가격을 추측해봅니다.

‘와, 너무 살고 싶다.’, ‘그쵸? 4급지여도 역세권에 이정도 규모의 신축이면 너무 좋아할 것 같은데요?’

‘커뮤니티시설도 너무 좋고, 활성화 되어 있네요.’ ‘지하주차장에 골프백 들고 커뮤니티 들어가시는 분 봤어요’ 등등

강의에서 배운 내용 + 지도를 통해서 본 위치와 입지요소 + 단지 안에서 느끼는 느낌과

입주민, 커뮤니티를 종합적으로 판단해 가격을 예상해봅니다.

단지를 나가며, 가격을 듣고 기준점을 세웁니다!

“성북구 대장단지가 59가 11억이구나!” 4급지여도 살벌하네…!

사람들이 11억을 지불할 정도로 센터피스를 선호하는구나!

3번단지로 이동

(2번단지는 비슷한 신축이라 예시에서 제외)

2번 단지 - 길음뉴타운6단지

-길음역 역세권, 미아초배정 7분

-단지 앞에 상권 짱짱하다.

-뉴타운 들어오니깐 사람들이 너무 살기 좋게 되어있다.

-평지군?! 더 좋아…♡

-뉴타운 안에서도 역에서 가장 가깝네?

-단지 안에 뭐야뭐야 동배치 너무 맘에 들어!

-단지 내부도 평지고, 조경도 잘 되어있네?

-놀이터도 시설이 새거네? 관리하나보다!

**마찬가지로, 연식을 추측해보고 연식보다 더 어려보이는지? 늙어보이는지? 판단합니다.

느낌일 뿐이지만, 매우 중요합니다! 결국 단지가 주는 느낌은 비슷하게 받아들이니깐요!

“오 07년식인데, 느낌은 훨씬 더 좋은데?”, “역도 가깝고 단지도 완전 짱짱하고, 상권 바로 앞에 있고! 너무 좋잖아?”

신축 59랑 준구축84가 보통 가격이 비슷하니깐(15년정도 차이) 84가 그정도 할까?

그럼 84가 11억정도면 59는 보통 80%정도 하니깐 한 8.8억 할려나?

요즘 시장이 59가 가격이 비싸니깐 한 9억 할려나?

생각하고 가격을 확인합니다.

“오, 9.3억이네” 요즘 59 진짜 비싸다… 이런식으로 가치 대비 가격을 판단합니다!

3번 단지 - 길뉴1단지

-뭐야 이 경사 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

-연식이 좀 되보이는데?

-와 경사가 이쪽 저쪽 다있네…

-단지 안이 다 도로네.. 아이 키우기에 좀 별로겠다.

-그래도 위치상으로는 6단지랑 나란히 있으니깐 역세권+상권이용은 편하겠다

-어? 뭐야 단지가 쪼개졌는데 위쪽 동들은 경사가 별로 안심하네 ?

-아래쪽이 역에 가깝긴한데, 위쪽도 나름 선호할려나?

-와 뒤쪽은 …. 계속 올라오니깐 꽤 걷네..

마찬가지로, 연식을 추측해보고 가치를 판단합니다.

“와 느낌 너무 다르다. 흠… 여기는 선호도가 확실히 밀릴 것 같은데?”, “단지가 위치는 좋은데 생각보다 별로에요 ㅜㅜ”

“음.. 센터피스가 11억 / 길뉴6단지가 9.3억 / 1단지는 한 1억 차이나야하지 않나? “

“8~8.3억이여야 맞을 것 같은데?”

생각하고 가격을 확인합니다.

“8.3억” 오..

#단지를 나오며 비교평가!

지도에서 본 단지의 위치와 단지가 주는 느낌을 통해 가치를 고민하고,

기준점 삼은 가격을 통해 가격을 유추해보면서 해당 생활권의 가격을 머릿속에 넣을 수 있습니다.

이렇게 반복하시다보면, 어느새! 가격감을 잡아가는 조원분들과 스스로를 만나실 수 있을겁니다!

#3가지 효과

1. 단지에 대해 한번 더 생각하게 된다.

- 내 생각과 다른 가격이 나왔을 때, 해당 단지가 갖고 있는 특징(선호/비선호요소)를

더 알아보면서

단지에 대해 DEEP하게 알게 된다.

2. 저절로 되는 저평가 판단!

- 가치가 비슷한데 현재 더 싼단지

- 가치가 차이나는데, 그 차이보다 현재 가격차이가 별로 안나서 가치대비 덜 오른 단지

3. 생활권, 지역을 뛰어넘는

저평가 판단!

- 단지임장하면서 서로 다른 생활권의 같은 가격대의 물건을 놓고, 무엇이 저평가인지 비교

동료분들이 단지임장하시면서,

단지의 가치와 저평가에 대해서 판단하실 수 있는 귀한 시간이 되시길 바랍니다!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!



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