아파트 수익률 분석 보고서 [열기85기 내3을 9할조 동동04]

✅아파트명

신도림4차e편한세상

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 

서울 구로구: 총 종사자수 240,689 / 사업체수 52,791

2. 교통

- 강남역 40분                                        -여의도 30분                                - 시청약 33분

3.학군

-신도림중학교  학업성취도 90%

4. 환경

- 대형마트나 백화점, 문화생활(영화관,공연장) 즐길 곳은 많으나 가까운곳에 종합병원은 위치하지 않음

5. 공급

  -입주물량 매우 적음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 O : 매매가 전고점 회복이 눈앞에 있으나(-4%)  전세는 덜 회복한 상태로 보임

2) 환금성 O : 매매가 회복과 더불어 전세가 고점대비 -10% 상태로 환금성 있어보임

3) 수익률 O : 전고점 대비 수익률 잔여 상승분 있음 

4) 원금보존 O : 네이버호가 1층제외 16억대 매물 있음, 전고점 돌파할 것으로 예상됨

                         매매가 오르지 않아도 전세가 상승 여력있어 손해는 아닐 것으로 예상됨 

                         (신도림,문래동,목동 등 도시환경정비사업영향 전세수요 있을 것으로예상됨)

5) 리스크 대비O :  25년도 400세대 공급 외 없음 /근접지역 영등포구와 합쳤을 때도  500세대정도임

나의 투자 결론 : 

전고점 회복이  코앞이나 향후 GTX-B노선으로 일자리 S등급의 부천과의 접근성이 좋아질 예정으로

집값에도  영향을 받을 것으로  예상된다. 주변이 도시정비사업으로 신규입주물량이 늘어난다해도 

초역세권의 해당 매물을 대체할 아파트는 없어보인다

✅ 작성하면서 느낀점 : 

기록을 함으로써 비로소 하나의 아파트를 이해한 것 같다. 앞으로 앞마당 늘리기를 하면서 부족한 부분을 채워나가 

1년뒤,3년뒤에는 부족함 없는 임보를 작성하고 싶다.