열기 2주차 강의후기 : 순자산85억 1사천리조 커넬

1. 부동산의 가격 결정요소

• 부동산 가격은 과거 40~50년간 지속적으로 상승과 하락을 반복하였지만 장기적으로는 항상 우상향하는 값을 가졌다.
• 가격 결정 요소는 통화량이 있으며, 통화량이 증가함에 따라, 물가가 상승하게 되고 근로자의 임금도 상승시키는 효과를 가진다.
• 과거 이력을 분석해 볼 경우에, 전세가는 10년을 주기로 2배씩 상승하였고,  경기 흐름에 따라 역전세가 발생할 가능성이 있다.
• 수요와 공급의 원리에 의해 가격의 변동성이 발생하는데, 단기적으로는 입주물량에 영향을 받기 때문에, 향후 근처 지역에 공급될 물량을 사전에 파악하여 시장의 흐름을 예측할 필요가 있다. 

2. 너바나의 투자 원칙 : 저환수원리

• 투자자가 가져야 할 필수 덕목은 원칙이며, 원칙에 의거한 투자가 중요 (워렌버핏 사례)

  1) 저평가 여부(가치>가격) 

  2) 환금성

  3) 수익률

  4) 원금보존

  5) 리스크

3. 투자전략

• 가치투자 기반 시스템 구축이 부동산과 맞벌이할 수 있는 방법이 될 수 있음.

4. 부동산 전망

• 현재 내가 할 수 있는 것과 예측할 수 없는 것을 구분해서 할 수 있는 것을 하며 대비하는 것이 중요

5. 시세차익 부동산

• 단독주택, 빌라, 아파트 간의 시세 흐름의 차이가 나며, 아파트가 전세나 매매 측면에서 투자대상으로 적정
• 투기→갭투자→똘똘한 한채→가치투자(담배꽁초)→가치투자(성장가치) 순으로 더욱 발전된 투자방식 결정 필요

6. 세금 대응 전략  (정부에 따라 변동 가능성 有)

• 종합부동산세 : 자산 20억 시 150만원, 40억 시 650~900만원 수준으로 자산에 비해 크지 않음
• 양도세(비조정지역) 1~3%(1~2주택), 8%(3주택), 12%(4주택~)
• 양도세(조정지역) 1~3%(1주택), 8%(2주택), 12%(3주택~)

강의 후기 : 위 내용과 같이 전반적인 강의 내용을 정리해 보았다. 기존에 어떻게 가치를 판단해야 할 지 몰랐던 아파트의 판단기준을 명확한 가이드라인 하에 평가할 필요가 있음을 알게 되었고, 결정적으로는 자산을 보유하여 통화량의 증가에 따른 자산 증식의 흐름에 진입하는것이 핵심임을 느꼈다. 이러한 상황에서 레버리지를 극대화하기 위한 방안으로 여러 채의 매전갭을 활용한 자산 확대 전략을 수립하고 실천해 나가야 겠다는 생각이 든다.

하지만 현 시점에서 고민인 부분은, 현재 전고점 대비 회복되지 않은 아파트와 회복되지 않은 아파트가 있는데, 서울 내에 위치한 아파트의 전세가율이 낮아 직접적인 투자를 하기엔 투자금이 많이 소요되는 상황이다. 전세가율이 높으면 너바나님의 전략이 최대 효과를 나타낼 것 같다는 생각이 들지만, 현 시점에는 똘똘한 한채로 급지 높은 아파트를 매수하는것이 더 좋은 전략일것 같다는 생각도 들어, 다소 고민이 되는 상황이다.