[펑션] 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 독서후기



STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

2. 저자 및 출판사: 이현철, 매일경제신문사

3. 읽은 날짜: 2024.03.

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

#전세 #아파트 #매매 #집값 #투자자 

집값이 어떻게 움직이는지 특히 하락장에서 매도 매물은 엄청 쌓여있는데, 매매 거래가 하나도 안되는데도 어떻게 매매가가 올라가고 있는지에 대해서 매우 상세하게 설명하고 있다. 

STEP3. 책에서 깨달은 것

투자자는 집값을 올리는 주범이 아니었다. 우리나라 전세 공급의 80%는 개인 투자자가 하고 있다. 

따라서 공급이 안정적이어야 전세가가 안정되는 시장의 특성상 투자자를 집값 상승의 주범으로 호도할 일이 아니라는데 동의하게 되었다. 

STEP4. 책에서 적용할 점

시장의 상황 - 너바나님이 말씀하시는 시장의 봄, 여름, 가을, 겨울을 잘 이용하면 좋은 투자를 할 수 있다. 

그래서 요즘이 투자하기에 너무 좋은 시기라고 하시는 것이다!

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

금리 때문에 집값이 움직이는 것이 아니라 시장의 분위기에 따라 그 영향이 커질 수도 있고 전혀 없을 수도 있는, 수요에 영향을 미치는 한 요소에 불과한 것입니다.

우리나라에서 전세의 거의 모든 공급은 개인 투자자가 담당하고 있는 것이 현실입니다. 거의 80% 이상이 개인이 담당하고 있습니다. --> 내가 심각하게 생각해본 적이 없어서 그렇지 내가 지금껏 살았던 전세는 모두 개인 집주인이었다.

투자자가 늘어나서 전세공급이 늘어야만 전세가 안정될 수 있습니다.

경기도 신도시의 특성이 있습니다. 바로 입주할 때 잠깐 주춤하다 입주하고 몇 년 동안 다시 폭등하는 특징을 가지고 있습니다.

입주 물량으로 분위기가 하락할 것으로 예상되는 지역은 지방으로 보입니다. 지방이 하락 전환했다 해서 서울수도권의 아파트 가격도 하락 전환하지 않습니다.

우리나라이 전세제도: 광복 전까지는 서울 지역 주변에서만 성행하다 그 이후 전국적으로 이용되고 있습니다.

월세: 월세 스스로 시장을 형성해 임대료가 수요/공급으로 이루어지는 것보다 전세가가 시장에서 수요와 공급으로 정해지고 월세는 정해진 전세가에서 일부 보증금을 뺀 나머지 전세금을 환산하는 방식이 통용되고 있습니다.

전세수요는 공급을 늘리는 길밖에 없습니다. 약 20% 정도 공급이 많아야 안정이 될 수 있습니다.

매매가를 역전하는 전세가: 통계의 함정일 가능성이 있다. 실거래가 신고된 것의 시간 차이 때문에 발생했을 가능성이 있다.

매매가를 올리는 주범은 바로 전세임차인인 당신입니다....어느 정도 집값이 내려가면 전세가 치고 올라와 다시 집값을 올려준다는 법칙이 성립하게 됩니다.

부동산 시장도 반드시 위에서 아래로 영향을 줍니다. 강남에서 움직이기 시작하면 서울 전역, 그리고 경기도까지 그 영향이 미치게 됩니다.

사람들은 위기에 처하거나 판단이 어려운 상황에 직면했을 때, 자기의 직관보다는 대중이 움직이는 방향으로 함께 움직인다. -> 따라서 내가 대중으로부터 얼마나 멀어져 있는가를 항상 생각해야 한다.

집값이 왜 올라가느냐? 바로 사람들의 심리입니다. 거의 모든 사람들이 집값이 올라간다 생각하면 그때부터 폭등이 일어나게 됩니다. -> 인간지표의 중요성

항상 끝마무리 시점에서의 가격을 끌어올려주는 역할을 하는 사람이 바로 실수요자입니다.

투자자는 항상 폭등상황이 벌어지면 반드시 뒤에 있을 폭락을 대비해야 합니다.. 가장 좋은 대응 방법은 적당한 시기에 더 이상의 욕심을 버리고 적당한 가격에 매도하는 것입니다.

웬만하면 주변분들에게는 조언을 안 구하시는 것이 오히려 좋은 결정을 하시는 지름길입니다.

주택 임대사업자 같은 경우는 직장에 다니시는 분들이 소득이 있더라도 직장소득과는 별개로 임대소득이 분리과세 되기 때문에 직장인 명의로 해도 무방합니다.

조금 더 저렴하게 사고자 하는 목적에서의 경매 투자는 효율성 면에서 아주 많이 떨어지는 투자법일 가능성이 큽니다.

지역 주택조합은 토지 매입이 100% 완료된 상황은 아닐 거라고 전제하고 조합원이 될지, 안 될지를 검토하시는 것이 맞다고 생각됩니다.

2005년부터 10년간 설립인가를 받은 지역 주택조합 155개 중 불과 43개의 현장만이 입주에 최종적으로 성공했습니다. 약 28%의 성공률입니다.

부동산은 기본적으로 장기적인 운영계획을 세우고 일정 기간을 유지하는 투자를 진행하는 것이 원칙입니다.

아파트 사이클을 잘 살펴보면 떨어지는 시기는 길어야 3~5년 정도입니다. 그리고 올라가는 시기는 짧게는 5년, 길게는 거의 10년 정도입니다.